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Expatriés, comment développer votre patrimoine dans un contexte de hausse des taux ?

En 2023, 38 % des Français ont annulé ou reporté leur projet immobilier en raison de la hausse des taux *. Alors que le taux immobilier moyen dépasse aujourd’hui la barre des 4 %, de nombreux ménages se montrent en effet frileux à l’idée d'investir. Pourtant, placer son épargne est, plus que jamais, une nécessité pour protéger son capital dans un contexte inflationniste. Pour vous aider à développer et à optimiser votre patrimoine malgré les défis actuels, nous sommes allés à la rencontre de trois experts de BRED Espace Banque Privée, de BPCE Solutions Immobilières et de Promepar. Ils nous livrent leurs regards croisés sur la conjoncture actuelle et nous font part de leurs conseils avisés pour faire fructifier son épargne depuis l’étranger.

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Écrit par BRED espace
Publié le 28 novembre 2023, mis à jour le 29 novembre 2023

Lepetitjournal.com : À quoi ressemble la conjoncture économique actuelle et comment expliquer cette hausse des taux ?

Thomas Girault (Directeur de BRED Espace Banque Privée) : Le contexte économique actuel présente une dynamique tout à fait nouvelle par rapport aux dernières années qui se caractérisaient par des taux exceptionnellement bas. Depuis un an et demi, nous assistons au retour de l’inflation, qui a entraîné une hausse continue des taux de la part des banques centrales, avec des niveaux proches de ceux que nous avons connus dans les années 2008-2009.  

En cette fin d’année, les taux semblent toutefois avoir atteint un palier, laissant entrevoir une possible stabilisation dans les mois à venir.

 

Quel est l’impact de la hausse des taux sur l’activité des banques et sur leurs clients ? 

T.G. : Cette hausse des taux a naturellement impacté la capacité d'emprunt de nos clients, l’attractivité du crédit, le volume de transactions et, de ce fait, l’activité des banques. En moins de deux ans, les clients ont en effet subi une baisse significative de leur pouvoir d’achat, estimée entre - 25 % et - 30 %. L’ensemble des acteurs de l’écosystème bancaire ressent aujourd’hui les répercussions de cette hausse des taux.

 

Quelles autres tendances marquent le marché immobilier en France aujourd’hui ?

Jean-Philippe DE OLIVEIRA (Responsable Animation et Marketing chez BPCE Solutions Immobilières) : L’année a été très compliquée pour l'immobilier résidentiel, qui a vu son volume de transactions baisser drastiquement. Le marché est aujourd’hui grippé : il y a à la fois peu d’offres et peu de demandes.

En outre, le budget des ménages a fortement diminué à cause de l'augmentation des taux de crédit.

 

Quelles sont les perspectives 2024 en matière d'immobilier ?

J.-P. D. O. : La hausse des taux est directement liée à l’inflation, qui est en stagnation à l’heure actuelle. En cette fin d’année, les taux semblent donc se stabiliser et l’on entrevoit même à une légère baisse dans les mois à venir.

On s’attend également à un prolongement de la durée des crédits, qui devrait permettre aux investisseurs d’emprunter des sommes plus conséquentes. De plus, le taux de chômage bas et la potentielle hausse des salaires devraient renforcer la capacité d’emprunt des clients. 

Du côté de l’offre, il faudra toutefois attendre 2025 pour la voir augmenter.

En outre, sur l’immobilier neuf et ancien à rénover, on prévoit une consolidation des prix actuels. Les biens anciens non rénovés devraient, quant à eux, voir leur prix diminuer. Cette baisse est liée aux exigences du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). En effet, les biens qualifiés de « passoires thermiques », classés E, F ou G au DPE devront être rénovés avant d’être mis en location, d’où cette baisse des prix à la vente.

 

Est-il encore pertinent d'investir dans l'immobilier dans ce contexte ?

J.-P. D. O. : La question de savoir si le moment est, ou non, propice pour investir dans l’immobilier n’est pas nouvelle. Elle revient chaque année, voire chaque mois, quels que soient le contexte et le niveau des taux !

« En réalité, le meilleur moment pour investir dans l’immobilier, c’est tout simplement quand on le peut ! »

En effet, rappelons que l'investissement immobilier est un placement long terme, à penser sur un horizon de 10 à 20 ans minimum. Par ailleurs, l’immobilier locatif permet de répondre à de nombreux objectifs : préparer sa retraite ; percevoir des revenus complémentaires ; créer, développer ou transmettre un patrimoine…

 

Comment BPCE Solutions Immobilières accompagne les expatriés dans leur projet d'investissement immobilier ?

J.-P. D. O. : BPCE Solutions Immobilières est une filiale du Groupe BPCE spécialisée en dans le conseil et la commercialisation de produits immobiliers (neufs, anciens rénovés et SCPI). Nous proposons ainsi des solutions d’investissement immobilier aux clients du groupe, parmi lesquels les clients de BRED Espace, la banque en ligne de BRED Banque Populaire. 

Nous remplissons d’abord une mission de conseil et attachons beaucoup d’importance à la découverte de notre client.

« Quand BRED Espace nous présente un client, nous prenons le temps de l'écouter et de comprendre sa situation et ses attentes afin de lui proposer une solution véritablement sur mesure. Cela est d’autant plus important s'il s'agit d’un non-résident ayant besoin de conseils très spécifiques. »

Pour conseiller au mieux nos clients, nous nous appuyons sur les analyses économiques pointues réalisées régulièrement par le Groupe BPCE.

Nous aidons aussi nos clients à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs, en leur proposant une solution immobilière adaptée. En tant que non-résident, l’investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le déficit foncier et la nue-propriété permettent par exemple de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs.

Nous identifions ensuite les meilleurs promoteurs et opérateurs du marché. Au moment de sélectionner le bien, nous estimons et garantissons le montant des futurs revenus locatifs. Nous sommes aux côtés du client jusqu’à la livraison du bien. Nous pouvons par la suite le mettre en relation avec nos partenaires pour l’accompagner dans la gestion locative ou encore dans ses démarches fiscales.

 

Comment maximiser ses chances d'obtenir un financement immobilier en tant qu'expatrié ?

Thomas Girault : En tant qu’expatrié, la règle numéro un est de trouver un partenaire bancaire en France parfaitement familiarisé avec les problématiques spécifiques aux non-résidents.

Je conseille également aux investisseurs d’anticiper leur demande de prêt le plus en amont possible. Cela nous permettra d’évaluer la capacité d’endettement du client, de l’informer du montant de l’apport personnel et de calibrer un plan de financement suffisamment tôt.

Compte tenu de la hausse des taux et des conditions d’emprunt actuelles, nous invitons aussi nos clients à diversifier leur patrimoine : nous pouvons notamment les conseiller sur des produits d’épargne ou sur l'allocation d’actifs.

 

Comment accompagnez-vous vos clients dans la diversification de leur patrimoine chez BRED Espace Banque Privée ?

T.G : Élue meilleure banque privée de France en 2022, BRED Espace Banque Privée est une entité de BRED Espace dédiée aux clients patrimoniaux, disposant d’un minimum de 50 000 € d’avoirs. Nous travaillons, à distance, avec des clients présents dans le monde entier.

Nous proposons une offre exhaustive, en architecture ouverte, avec les produits et services les plus performants du marché. Forts d’une expertise à l’international, nous garantissons à nos clients expatriés une solution alignée sur leurs besoins, qui prend en compte les spécificités fiscales de leur pays de résidence.

« Cette connaissance pointue de la clientèle expatriée est un véritable critère différenciant, que très peu de banques françaises sont actuellement en mesure de proposer. » 

Par ailleurs, afin de couvrir tous les univers de besoins de nos clients, nous traitons toutes les classes d’actifs : produits immobiliers, private equity, assurance-vie et la gestion d’actifs avec notre filiale Promepar, entre autres.

 

Quelle est la mission de Promepar et quelles solutions proposez-vous aux expatriés ?

Arnaud MOREL (Directeur de la Gestion Sous Mandat – PROMEPAR) : Promepar Asset Management est une filiale de la BRED spécialisée dans la gestion d’actifs. Nous gérons plus de 2,5 milliards d’euros et sommes notamment signataires des PRI (Principes pour l’Investissement Responsable). Nous proposons à nos clients des solutions d’investissement adaptées à leurs besoins, à travers des fonds ouverts, des fonds sur mesure ou des mandats. Nous réalisons majoritairement de la gestion en architecture ouverte, mais aussi de la gestion en titres vifs (pour les actions et obligations).

Afin de répondre aux besoins spécifiques des expatriés, nous avons notamment mis en place des contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois auprès des plus grands assureurs du Luxembourg, une solution très avantageuse pour les non-résidents.

Nous disposons également de mandats aux États-Unis et en Asie-Pacifique. Nous avons aussi mis en place une offre ETF Monde (fonds échangés en bourse), ainsi que des solutions dédiées aux UK Person, en réponse à la demande de certains clients.

« À l’image de toutes les filiales de la BRED, nous plaçons l’écoute, l’innovation et la capacité d’adaptation aux besoins de nos clients au cœur de notre accompagnement. »

 

Comment se porte le marché de la gestion d’actifs à l’heure actuelle ?

A. M. : Depuis 2022, les banques centrales ajustent régulièrement leur politique monétaire pour contrer l’inflation galopante. Avant cette période, les banques centrales adoptaient des taux négatifs ou presque, ce qui a eu pour effet de sacrifier la classe d’actifs obligataires qui affichait des rendements quasi nuls.

Au cours de ces 14 derniers mois, on a assisté à une hausse de 450 points de base de la part de la BCE. Cette remontée des taux directeurs a eu un impact majeur sur le marché obligataire. Aux États-Unis par exemple, les obligations d’État à échéance de 10 ans ou plus ont chuté de 46 % depuis le 1er janvier 2022. C’est l’un des krachs les plus importants de l’histoire. À titre de comparaison, pendant la crise de 2008, le S&P (indice boursier américain) avait chuté de 40 %.

Par conséquent, nous assistons aujourd’hui au retour d’un rendement positif sur la classe d’actifs obligataires, ce qui favorise l’investissement. Chez Promepar, nous avons fait le choix de créer un fonds obligataire daté (Promepar Horizon 2027), qui a atteint 150 millions d'euros d’encours : ce fut un véritable catalyseur de collecte pour nos mandats.

Pour la gestion privée, nous avons augmenté nos pondérations sur la partie obligataire et avons lancé un produit à partir de 2 millions d’euros en titres vifs sur la partie gestion sous mandat. Cela nous a permis de retrouver des rendements supérieurs à 5 %, avec une duration allant au-delà de 3 ans.

En ce qui concerne le marché des actions, le constat est plutôt positif malgré le contexte. Cette classe d’actifs a en effet amplement profité de la remontée de l’inflation. Certaines valeurs boursières sont capables de faire remonter fortement les prix, malgré des volumes qui ont diminué avec le ralentissement économique. Cela a eu pour effet de maintenir, voire d’augmenter, le niveau de marge.

Investir dans un fonds obligataire offre aujourd’hui un rendement très sécurisé, alors que les rendements des fonds monétaires peuvent quant à eux être impactés par les changements des politiques des banques centrales.

 

Avez-vous de derniers conseils pour aider nos lecteurs expatriés à prendre des décisions éclairées ?

Thomas Girault : Pour optimiser la gestion de son patrimoine dans ce nouveau contexte économique, il est impératif de bien s’informer, afin de se tourner vers des solutions et des partenaires adaptés. Gardons aussi à l’esprit que cette hausse des taux n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle et que ces taux sont loin d’être inédits !

 

Pour plus de renseignements n'hésitez pas à nous contacter : bredespacepatrimonial@bred.fr

Pour mieux comprendre ce sujet complexe, nous invitons les lecteurs à participer au webinar le vendredi 1er décembre à 12h (heure française) en partenariat avec BRED Espace et lepetitjournal.com, sur le sujet : « Expatriés, comment optimiser votre patrimoine à “coût” sûr en 2024 ? »

Pour participer au webinar, inscrivez-vous ici dès maintenant.

 


*Source : le baromètre Odoxa pour Groupama, Capital et BFM Business  

 

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Publié le 28 novembre 2023, mis à jour le 29 novembre 2023
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