Investir en SCPI, c’est percevoir des revenus potentiellement réguliers… mais aussi devoir les déclarer à l’administration fiscale. Comme tout placement immobilier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont soumises à une fiscalité spécifique, qui varie selon la nature des revenus perçus (fonciers, financiers) et le profil de l’investisseur.
Entre les régimes fiscaux (micro-foncier, réel), les prélèvements sociaux, la fiscalité des plus-values ou encore l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’imposition des SCPI peut sembler complexe... mais elle devient simple à maîtriser avec les bonnes explications.
Les revenus fonciers : micro-foncier ou réel ?
La plupart des SCPI génèrent des revenus fonciers, qui entrent dans la fiscalité des SCPI. Les revenus fonciers sont à déclarer dans la catégorie correspondante de votre déclaration d’impôt sous deux régimes possibles : le micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier est applicable si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers et que vous détenez au moins un bien immobilier en direct. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % et se déclare simplement via la case 4BE. Toutefois, si vous ne détenez que des parts de SCPI, ce régime n’est pas accessible.
À l'inverse, le régime réel s’applique par défaut pour les investisseurs en SCPI ne possédant aucun bien en direct. Il permet de déduire les charges réelles, comme les frais de gestion, les intérêts d’emprunt ou encore les frais de souscription, et de générer un éventuel déficit foncier. Ce régime nécessite de remplir le formulaire 2044, avec un report en case 4BA. Il est souvent plus avantageux si vos charges dépassent les 30 % d’abattement du micro-foncier.
Les revenus financiers : Flat Tax ou barème ?
Certaines SCPI génèrent également des revenus financiers, issus de placements de trésorerie tels que des obligations ou des OPCVM. Ces revenus sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers.
Par défaut, ils sont soumis à la Flat Tax (Prélèvement Forfaitaire Unique ou PFU) au taux global de 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Il est toutefois possible d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela est plus avantageux pour vous, en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Cette option est globale et s’applique à l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers.
Les montants à déclarer figurent dans votre IFU et doivent être reportés dans les cases 2TR ou 2BH, selon votre choix fiscal. Vous pouvez aussi vous aider le l’outil IA de Louve Invest pour analyser vos IFU.
Un point de vigilance : il est essentiel de bien prendre en compte les prélèvements sociaux déjà prélevés à la source pour éviter une double imposition.
La plus-value en cas de revente de parts
La cession de parts de SCPI peut générer une plus-value, soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Cette plus-value est imposée au taux global de 36,2 %, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Des abattements pour durée de détention s’appliquent, permettant une réduction progressive de l’imposition, avec une exonération totale au bout de 30 ans.
Il est également possible de majorer le prix d’achat des parts du montant des frais de souscription ou d’enregistrement, ce qui réduit la base taxable. En revanche, une moins-value constatée lors de la revente ne peut ni être déduite de vos autres revenus ni reportée sur les années suivantes, ce qui la rend fiscalement inefficace.
Les prélèvements sociaux (17,2 %)
Les prélèvements sociaux s’appliquent sur l’ensemble des revenus générés par les SCPI. Ce taux, fixé à 17,2 %, concerne aussi bien les revenus fonciers que les revenus financiers et les plus-values de cession.
Dans le cadre du régime réel, ces prélèvements s’appliquent sur le revenu net, après déduction des charges. Pour les revenus financiers, ils sont inclus dans le taux de la Flat Tax.
Quant aux plus-values, elles bénéficient elles aussi d’un abattement progressif, mais l’exonération complète des prélèvements sociaux n’intervient qu’après 30 ans de détention.
SCPI européennes : fiscalité plus douce ?
Les SCPI investies à l’étranger, notamment dans des pays comme l’Allemagne, l’Espagne ou les Pays-Bas, permettent de bénéficier des conventions de non-double imposition signées par la France.
Selon le pays, deux méthodes peuvent être appliquées pour éviter d’être imposé deux fois sur le même revenu :
- la méthode du taux effectif, qui exonère le revenu étranger tout en l’intégrant dans le calcul de votre taux marginal d’imposition,
- et la méthode du crédit d’impôt, qui neutralise l’imposition française par un crédit équivalent.
Ces mécanismes varient selon les conventions bilatérales.
Par ailleurs, les revenus de source étrangère issus des SCPI européennes ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français, à condition d’être bien identifiés comme tels dans votre déclaration. Ce point est crucial : une erreur dans la ventilation des revenus peut entraîner une taxation indue par l’administration.
SCPI et IFI : à déclarer ou non ?
Les SCPI entrent dans le champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.
Dans ce cas, il convient de ne pas déclarer la valeur d’acquisition de vos parts, mais uniquement leur fraction imposable, déterminée chaque année par la société de gestion. Cette information figure généralement sur votre IFU ou sur l’espace personnel de votre plateforme d’investissement.
La déclaration se fait via le formulaire 2042-IFI, rubrique "autres biens immobiliers", en mentionnant pour chaque SCPI le nombre de parts, leur valeur unitaire et leur quote-part taxable.
Les SCPI investies exclusivement hors de l’Espace Économique Européen peuvent être partiellement ou totalement exonérées d’IFI, ce qui peut représenter un levier d’optimisation patrimoniale.
La déclaration annuelle : suivez l’IFU
Chaque année, l’Imprimé Fiscal Unique (IFU) transmis par votre société de gestion ou votre plateforme d’investissement contient les informations nécessaires à votre déclaration de revenus.
Pour les revenus fonciers, il faut compléter la case 4BE si vous relevez du micro-foncier, ou remplir le formulaire 2044 si vous êtes au régime réel, avec un report en case 4BA.
Les revenus financiers doivent être inscrits en case 2TR ou 2BH, selon que vous optez pour le barème progressif ou la Flat Tax.
Les prélèvements sociaux déjà prélevés doivent être mentionnés en case 2CK.
Pour les revenus provenant de l’étranger, il faut remplir le formulaire 2047 et reporter les montants dans les cases adéquates du formulaire 2042, souvent la case 8TK.
En cas de revente de parts, un formulaire 2048-IMM sera généré par le notaire ou l’intermédiaire financier en charge de la cession.
4 stratégies pour réduire votre fiscalité SCPI
Il existe plusieurs leviers efficaces pour alléger la fiscalité de vos investissements en SCPI.
Tout d’abord, investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie permet de différer l’imposition tant que vous ne retirez pas vos fonds. Après huit ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule, ou 9 200 € pour un couple.
Ensuite, l’achat en nue-propriété vous permet de ne percevoir aucun revenu pendant la période de démembrement, et donc de ne subir aucune fiscalité tout en profitant d’une décote importante à l’entrée.
Par ailleurs, les SCPI européennes offrent des revenus exonérés de prélèvements sociaux et parfois allégés en impôt sur le revenu grâce aux conventions fiscales.
Enfin, certaines SCPI fiscales ou à déficit foncier permettent de générer un déficit foncier, imputable sur vos revenus fonciers voire, dans certains cas, sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Optimisez votre fiscalité SCPI
La fiscalité des SCPI n’est pas figée, elle se pilote intelligemment. Grâce à une bonne connaissance des règles fiscales, au choix judicieux des supports et à une déclaration bien préparée, vous pouvez réduire significativement la pression fiscale sur vos revenus immobiliers.
Si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à consulter un conseiller en SCPI ou un expert fiscaliste afin d’adapter votre stratégie à votre profil patrimonial et à vos objectifs à long terme.
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