En général, nous connaissons plus le démembrement viager utilisé dans l’immobilier traditionnel. Nous verrons qu’il peut être aussi utilisé sur de la SCPI et qu’il est même possible de faire du démembrement temporaire.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement immobilier collectif permettant de diversifier son portefeuille. Le démembrement SCPI, quant à lui, consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit d'un bien immobilier. Cette stratégie est idéale pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en diversifiant leurs placements.
Fonctionnement du Démembrement en SCPI
Le démembrement temporaire en SCPI sépare les droits de propriété en deux :
- Nue-propriété : Le nu-propriétaire possède les parts sans percevoir les revenus locatifs, mais bénéficie d’une décote à l’achat et d’une éventuelle plus-value à la revente.
- Usufruit : L'usufruitier perçoit les revenus locatifs pendant la durée du démembrement. À la fin de cette période, la pleine propriété revient au nu-propriétaire.
La durée du démembrement varie généralement entre 3 et 20 ans, avec une période idéale située entre 7 et 10 ans.
Choisir une SCPI pour le démembrement
Pour choisir une SCPI en démembrement, il est important de considérer plusieurs critères, comme :
- la clé de démembrement : le ratio entre la nue-propriété et l’usufruit.
- la stratégie de revalorisation : la capacité de la SCPI à augmenter la valeur de ses parts.
- les frais de souscription : les coûts liés à l’achat des parts.
- la durée d’investissement : une durée qui doit être alignée avec l’horizon de placement de l'investisseur.
Les meilleures SCPI en démembrement
Exemples de clé de démembrement SCPI
Voici 3 exemples de SCPI avec leur clé de démembrement :
- Sofidynamic : la meilleure clé de démembrement actuelle
|
Clé Nue Propriétaire | ||||||||
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7 ans |
8 ans |
9 ans |
10 ans |
11 ans |
12 ans |
13 ans |
14 ans |
15 ans |
|
65,50% |
62,00% |
59,25% |
57,25% |
55,50% |
53,75% |
52,00% |
51,00% |
50,00% |
- Kyaneos Pierre : Spécialisée dans le résidentiel en France, offre une décote de 73% sur 7 ans.
- Vendôme Régions : Offre une décote de 71% sur 7 ans.
Simulation et TRI
Prenons l'exemple de Sofidynamic, avec une décote de 65,5% sur 7 ans. Si vous investissez en nue-propriété, vous ne devrez investir que 65 500€ (sur 100 000€ de pleine-propriété). À la fin de la période de démembrement, les parts sont revalorisées à 100 000€, offrant une plus-value significative.
Ceci représente un TRI (Taux de Rendement Interne) de 5,92%.
Achat à crédit de SCPI en démembrement
Financer l'achat de parts de SCPI en démembrement à crédit est complexe, mais possible avec certains partenaires financiers. Le financement à crédit est souvent limité aux SCPI sélectionnées par la société de gestion, mais c’est une piste à explorer si elle vous intéresse.
Cas du démembrement SCPI en viager
Démembrement en Viager des Parts de SCPI
Le démembrement viager permet à l’usufruitier de percevoir des revenus jusqu’à son décès, tandis que le nu-propriétaire bénéficiera d'une valorisation des parts. Ce mécanisme est utile pour la transmission du patrimoine tout en assurant des revenus stables et un allègement fiscale.
Comparaison démembrement Viager SCPI vs immobilier physique
Investir dans des SCPI en démembrement viager est généralement plus avantageux que dans un bien immobilier tangible. Les parts de SCPI peuvent être facilement divisées entre les héritiers, évitant les conflits d’indivision et assurant un rendement net de gestion.
Conclusion sur l’investissement en SCPI démembrée
Les SCPI de rendement démembrées offrent une solution flexible et fiscalement avantageuse pour diversifier son portefeuille et préparer l’avenir. Que ce soit pour optimiser sa fiscalité ou anticiper une baisse de revenus à la retraite, les SCPI en démembrement constituent un excellent choix d'investissement à long terme.
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