Les SCI ou sociétés civiles immobilières, sont des personnes morales permettant à au moins deux personnes d’être propriétaires d’actifs immobiliers. Les associés d’une SCI peuvent ou non appartenir à la même famille. L’immense majorité des SCI possède des immeubles ou des appartements, voire des maisons. Toutefois, certaines SCI détiennent des parts de SCPI. Aussi, comment acheter des parts de SCPI avec sa SCI ?
Comment les SCPI permettent-elles d’optimiser son patrimoine grâce aux SCI ?
Le principal avantage d’une SCI est de permettre à ses associés de ne pas être soumis au régime de l’indivision. Cette dernière est en effet plus délicate à gérer et moins pérenne. C’est pour cela que les statuts de la SCI prévoient qu’elle peut être constituée pour une durée de 99 ans, renouvelable !
En outre, la SCI est dotée d’un gérant qui peut disposer de larges pouvoirs, ce qui n’est pas le cas des indivisaires.
Comme le souligne Théo Darroman, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Pour les personnes possédant déjà une SCI, il n’est pas utile d’en créer une nouvelle pour y loger ses parts de SCPI, surtout si elle est détenue dans un cadre familial, comme cela a été le cas de l’un de nos clients qui nous a téléphoné au 01.44.56.00.23 afin de se renseigner. »
Afin de loger des parts de SCPI dans une SCI familiale, il est d’abord possible de créer ex nihilola SCI, généralement avec des membres de sa famille. Avec les fonds apportés, la SCI pourra acquérir des parts de SCPI. Elle pourra surtout en acheter grâce à l’emprunt avec un crédit SCPI. De plus, il est possible de créer une SCI après avoir acheté des parts de SCPI. En échange de leur apport, les personnes apportant des capitaux recevront des parts de la SCI. Enfin, il est possible d’acheter ses parts de SCPI via une SCI préexistante. En l’espèce, il est tout de même souhaitable de vérifier ses statuts.
D’un point de vue organisationnel, le fait de loger ses parts de SCPI dans une SCI offre la possibilité de démembrer cette dernière. Cela permettra au gérant de garder l’intégralité des pouvoirs de gestion de la SCI. Cette opération est très avantageuse, notamment lorsque les parents sont les nus-propriétaires des parts. Ils allègeront ainsi sensiblement leur fiscalité en payant moins d’impôts sur le revenu mais également moins d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’ils y sont assujettis.
Vers quelles SCPI faut-il se tourner pour les intégrer à sa SCI ?
La SCI étant une enveloppe juridique, il importe de se tourner vers les SCPI de rendement que l’on aurait achetées sans recourir à l’utilisation d’une SCI. Il est donc fondamental de se renseigner auprès de sociétés spécialisées dans la distribution de parts de SCPI, telle La Centrale des SCPI.
Comme l’indique Laurent Fages, consultant senior au sein de ce premier réseau d’épargne digitale français : « Nous voyons quotidiennement que les SCPI européennes et les SCPI thématiques intéressent de plus en plus les internautes. C’est logique au regard de leurs performances puisque les meilleures SCPI offrent autour de 6 % de rendement par an. »
Parmi les meilleures SCPI de l’année 2021, il est très profitable d’acheter des parts des SCPI suivantes :
La SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, et acquérant exclusivement des actifs immobiliers en lien avec la santé (EHPAD, murs de cliniques, centres de radiologie, cabinets médicaux, centres de dialyse…). Cette SCPI européenne offre à ses associés un taux de rendement supérieur à celui de la moyenne des SCPI et un taux d’occupation financier proche de 100 %.
La SCPI Activimmo, gérée par Alderan, SCPI récente qui a versé plus de 6 % à ses associés porteurs de parts en 2020 grâce à l’immobilier logistique (locaux d’activités et entrepôts). Il s’agit de l’une des SCPI France les plus performantes dans les simulateurs d’achat de SCPI.
Il est enfin possible de jeter son dévolu sur la SCPI Kyaneos Pierre, gérée par Kyaneos Asset Management,et achetant de l’immobilier résidentiel. Ce produit d’épargne immobilière assistée a également rapporté plus de 6 % à ses associés l’an dernier. Il s’agit enfin d’une SCPI Résidentielle ancrée dans la recherche d’économies d’énergie pour le plus grand bonheur de ses locataires.
Acheter des parts de SCPI par le biais d’une SCI n’est pas dénué d’avantages et constitue une idée séduite permettant à la fois de ne pas dépendre des règles de l’indivision et d’alléger la fiscalité de son patrimoine.
Il est cependant nécessaire de prendre attache avec des spécialistes, tant de la gestion patrimoniale, que des SCPI. Ces derniers, sauront effectivement, en toute confidentialité, aiguiller les épargnants vers les SCPI qui leur conviennent le mieux comme c'est le cas de celles proposées par La Centrale des SCPI depuis près de dix ans.
Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
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