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Calcul de rentabilité locative : évitez les erreurs

Par Investissement Locatif | Publié le 06/03/2020 à 14:41 | Mis à jour le 06/03/2020 à 14:46
investissement locatif

La première règle de l’investisseur immobilier, lorsqu'il se lance dans l’achat d’un bien, c’est d’en calculer le rendement locatif. Indicateur indispensable, il permet très vite de savoir si une opération est rentable ou non, en fonction des villes et même des quartiers, le rendement peut varier. Il existe plusieurs calculs de rentabilité avec des degrés de précision différents. Nous allons vous détailler précisément ces opérations afin que vous puissiez déterminer le montant réel de vos revenus locatifs.

 

Pourquoi calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

 

Calculer une rentabilité est une opération relativement complexe car elle englobe divers facteurs, qui ne se résume pas à une simple soustraction des charges sur vos revenus locatifs. 
Il existe plusieurs types de rentabilités locatives avec des calculs différents, d’où la nécessité de bien connaître la différence entre ces derniers pour être certain d’obtenir une bonne rentabilité locative pour votre placement immobilier

 

Le calcul de votre rentabilité se compose de l’ensemble des encaissements et des décaissements annuels en rapport avec votre investissement. En d’autres termes : tous vos loyers, le remboursement de votre prêt immobilier, vos charges, vos prélèvements obligatoires, ainsi que vos réductions d’impôts (suivant le régime fiscal que vous avez adopté). À moins d’être familier des opérations financières, ce calcul n’est pas aisé, ce qui rend l’évaluation des flux de trésorerie parfois difficile. C’est pour cela qu’il est important de bien connaître des étapes suivantes. 

 

Étape 1 : Calculer le coût réel d’achat

 

Dans un premier temps, et ce, avant de vous intéresser à la rentabilité de votre placement, vous devrez procéder au calcul du coût réel d’achat du bien, qui ne correspond pas uniquement au prix d’achat. Pour le déterminer, il suffit d'additionner ce dernier à tous les frais annexes. : 

invest loc

Une fois ce calcul effectué, vous pouvez vous intéresser au rendement locatif. 

 

Étape 2 : Calcul rendement locatif brut

 

Ce calcul, très simple, est aussi l’un des plus utilisé dans le jargon de l’investisseur. Sans être l’indicateur le plus précis, il vous permettra d’avoir une idée globale du montant. Le calcul de la rentabilité brutese compose ainsi : 

invest loc

 

Admettons que vous achetiez un bien à 120 000 €, avec des loyers annuels de 6000 €. D’après le calcul précédent, vous obtenez une rentabilité brute de 5% (ce chiffre étant une indication). Pour savoir si vous avez la possibilité d’obtenir un bon rendement locatif, il faut rapporter toutes les charges liées aux loyers, car ces dernières peuvent varier selon les villes et le type de biens.

 

Étape 3 : Calcul rentabilité locative nette

 

La rentabilité locative nette est l’indicateur le plus fiable. Elle vous donne une idée précise de ce que votre achat locatif peut vous rapporter et si vous avez la chance ou non d’obtenir un haut rendement. Comme cité précédemment, dans cette opération sont intégrées les charges qui doivent être soustraites aux revenus locatifs, avec le calcul suivant :

invest loc

 

Ces charges sont : 

  • les intérêts d’emprunt, si vous avez réalisé un emprunt immobilier pour profiter de l’effet de levier bancaire ;
  • la taxe foncière (variable en fonction des villes) ;
  • les charges de copropriété à la charge du propriétaire ;
  • les coûts liés à l’entretien du bien, non imputables au locataire ;
  • les honoraires d’agences, si vous déléguez votre gestion locative ;
  • le coût de l’assurance loyers impayés (GLI) ;
  • les coûts de vos frais de gestion personnels ;
  • le coût de l’assurance propriétaire. 

 

Ce calcul vous permet d’avoir une meilleure vision de votre opération et d’avoir en tête les charges et recettes attenantes à votre investissement locatif. Acheter un appartement pour le louer est intéressant si le taux de rentabilité locative de votre bien est compris entre 2% et 7%. Vous pouvez bien entendu obtenir un taux supérieur si vous êtes prévoyant, car une ville peut présenter des taux de rendements intéressants, avec des risques de vacances locatives très élevés. 

 

Reprenons l’exemple précédent avec une rentabilité brute de 5%. Compte tenu des charges s’élevant en moyenne à 25%, le montant des loyers perçus ne s’élève plus qu’à 450 €. Le rendement net est alors de 3,75%. Cela reste un bon investissement. Le résultat obtenu signifie que votre cash flow est positif et que votre bien prend de la valeur. Il sera alors possible de réaliser une plus value lors de la revente. 

 

Étape 4 : Rentabilité nette nette 

 

Ce calcul est légèrement plus compliqué que le précédent car il dépend de votre fiscalité, de votre niveau d’imposition, de vos réductions d’impôts et de vos crédits en cours. Il vous faut aussi ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 15,5%. Le calcul se présente ainsi : 

invest loc

 

C’est lors de cette étape que l’intérêt de faire appel à certains dispositifs fiscaux avantageux en location meublée, comme le statut LMNP, apparaît. Grâce à ce régime fiscal, vous percevez 80% de vos revenus nets d’impôts préalablement calculés, et ainsi, vous optimisez votre rendement locatif. 

Suivant l’exemple, cela représente une rentabilité nette nette de 3%. C’est alors un investissement rentable avec un rendement immobilier intéressant. C’est à la suite de ces calculs que vous aurez une idée très précise du gain que vous allez percevoir. 

En effet, les dispositifs fiscaux incitatifs influent sur le résultat obtenu de votre achat immobilier et sur sa rentabilité financière. 

invest loc

 

Rendement locatif : gage de bon investissement, mais pas que !

Très souvent, les investisseurs font l’erreur de se focaliser uniquement sur la rentabilité de leur achat locatif. Il s’agit bien évidemment d’un volet indispensable pour réussir sa transaction immobilière mais pas seulement. Certaines villes proposent de belles opportunités, qui se révèlent peu intéressantes en termes d’investissement. Il y a souvent corrélation entre un rendement locatif très important et un risque de vacances locatives. Obtenir un bon rendement locatif prévisionnel est idéal, mais si toutefois vous ne trouvez pas de locataires, cela vous ferait perdre de l’argent plutôt que d’en gagner. 

 

La localisation du bien est aussi primordiale. Pour réussir votre investissement immobilier il faut allier localisation et rendement. C’est la situation de votre bien qui va attirer les locataires potentiels, il est donc très important de ne pas l’oublier. Un bien dans un quartier dynamique, attractif et bien desservi, mais avec un rendement entre 2% et 7% est un choix plus sûr. Ainsi vous vous exposerez à moins de risque de vacances locatives. 

 

Notre prestation s’adapte aux contraintes que peuvent rencontrer les expatriés qui souhaitent investir en France. Nous restons en contact avec eux pendant tout le long du projet. Les suivis et l’avancée sont communiqués régulièrement. Tous les échanges et documents sont centralisés via une plateforme en ligne spécifiquement développée pour répondre aux besoins clients. Vous pouvez ainsi suivre l’avancée du projet d’investissement à chaque étape. Pour en savoir plus, contactez-nous : notre équipe sera ravie d’échanger sur vos projets !

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