Louer un appartement à Singapour : le guide complet et pratique

 

À Singapour, ajustez votre besoin à votre budget

Singapour est une des villes les plus chères du monde en matière d’immobilier, à cause de la rareté du terrain : 6 millions d’habitants vivent sur 700 km², ce qui en fait un des pays les plus denses de la planète. La demeure de vos rêves n’est donc peut-être pas compatible avec votre budget.

La plupart des expatriés à Singapour vivent dans des condominiums, ensemble d’immeubles de grand standing, situés dans un enclos sécurisé et bénéficiant de nombreux équipements collectifs : piscine, courts de tennis, salle de gymnastique, barbecues, … Si vous êtes fortuné, vous pouvez envisager des maisons individuelles. Il est aussi possible de louer à moindre coût dans les HDB, où vivent 80% des Singapouriens dans d’excellentes conditions : il n’y a pas d’équipements collectifs, mais les pièces y sont souvent plus spacieuses. Si ces logements sont les plus communs, il en existe d’autres types.

A type de logement et taille égaux, les loyers sont d’autant plus élevés qu’on est proche du centre-ville, de stations de MRT (le métro local), et de centres commerciaux.

Pour avoir une idée des loyers des logements en fonction de leurs types, de leurs quartiers et de leurs tailles, vous pouvez consulter des sites d’annonces immobilières, le plus riche et le plus pratique étant Property Guru. Notez que beaucoup de logements en location sont déjà meublés.

Pour les personnes seules avec de petits budgets, la colocation peut être une solution.

 

 

Faites-vous aider par un agent immobilier fiable à Singapour

S’il est toujours possible de traiter directement avec un propriétaire sans intermédiaire, le recours à un agent immobilier présente plusieurs avantages, dans la jungle du marché de la location à Singapour.

Tout d’abord, il dispose d’outils de recherche élaborés qui lui permettent d’identifier les logements correspondant à votre besoin parmi tous ceux qui sont sur le marché. De plus, il est rapidement informé des nouvelles disponibilités, ce qui vous donne un avantage dans le marché très actif de Singapour, où les meilleures affaires disparaissent en quelques heures.

Ensuite, il vous guidera de bout en bout dans le processus singapourien qui comporte de nombreuses spécificités, quant aux étapes, aux démarches, et aux documents : 

• LOI (Letter of intent), document optionnel qui engage propriétaire et locataire à ne pas traiter avec d’autres moyennant une commission (good faith deposit) équivalente à un mois de loyer par année de séjour, qui sera ensuite transformé en security deposit (dépôt de garantie) ;
• Règlement par le locataire du Stamp duty (droit de timbre) représentant 0.4% du loyer que vous verserez pour toute la durée du contrat ;
• TA (Tenancy Agreement), le contrat de location proprement dit qui définit précisément les conditions de la location, les droits et obligations du propriétaire et du locataire. 

Enfin, et surtout, il vous aidera à faire face à des propriétaires souvent durs en affaires dans la négociation des prix, des contrats, des rénovations, et dans les états des lieux d’entrée et de sortie.

Pour éviter des mésaventures, le mieux est de traiter avec de grosses agences ayant pignon sur rue (par exemple ERA Realty ou PropNex Realty) ou avec des agents recommandés par d’autres expatriés.

 

 

Effectuez une visite approfondie de l’appartement avant de vous engager

Aujourd’hui, beaucoup d’annonces comportent de nombreuses photos, voire des vidéos, et le plan de l’appartement. Si cela peut permettre d’éliminer des offres, le virtuel peut être trompeur et rien ne vaut une visite sur place pour vous rendre compte par vous-mêmes de la réalité de l’état des lieux et du voisinage.

En ce qui concerne la localisation de l’immeuble, la proximité de commerces et de stations de bus, ou mieux de métro est importante. Si vous êtes sensible au bruit, une visite en fin de journée  vous permettra de vous rendre compte du niveau sonore provenant tant de la rue que des voisins. Un étage élevé vous amènera plus de ventilation et moins d’insectes en tous genres.

Inspectez avec attention l’intérieur de l’appartement (sols, murs, plafonds) pour identifier d’éventuels problèmes d’humidité et la qualité de l’entretien. N’hésitez pas à essayer les robinets, tirer les chasses d’eau, allumer et éteindre l’air conditionné, les appareils ménagers et les lampes, regarder l’état des prises électriques, ouvrir et fermer les placards (notamment pour vérifier qu’ils sont propres et sans traces d’insectes), les fenêtres et les portes (en s’assurant qu’elles peuvent être verrouillées). Allez voir le parking et les éventuels équipements collectifs qui vont avec l’appartement.

Une visite aussi approfondie peut paraître fastidieuse. Mais, à Singapour, elle a deux avantages : vous éviter de vous engager sur un logement que vous regretterez, et, si l’appartement vous plaît, identifier les points à éclaircir avec le propriétaire, les rénovations, réparations ou remplacements qui vous paraissent indispensables et doivent être inclus dans le contrat. Si le propriétaire refuse certains aspects, il est aussi possible de le faire à vos frais, mais en vous assurant au préalable que le propriétaire ne vous oblige pas à remettre l’appartement dans son état précédent. Tout cela doit être détaillé dans le TA, ou même dans la LOI, s’il y en a une. Une fois que vous avez signé quelque chose, n’attendez pas de mansuétude de la part du propriétaire !

 

Lisez avec attention le contrat de location (Tenancy Agreement)

S’il y a bien quelques mentions obligatoires dans la rédaction du TA, l’essentiel est laissé à la négociation entre propriétaire et locataire. Vous devez tout lire en détail et ne pas hésiter à faire éclaircir les points que vous ne comprenez pas et à contester ceux qui vous paraissent léonins. 

Les points sur lesquels vous devez être particulièrement attentifs sont :

• La clause diplomatique (Diplomatic clause) : ce terme pompeux se réfère à la possibilité de mettre fin au contrat prématurément sans payer de pénalités dans certaines circonstances. Cela vaut particulièrement pour les expatriés dont la durée de séjour est liée au bon vouloir de l’entreprise qui les emploie. En général, cette clause permet de mettre fin au contrat sans pénalités après un an de location et avec deux mois de préavis, notamment en cas de mutation ou de licenciement.
• L’inventaire (inventory) : c’est la liste des meubles et équipements divers que le propriétaire met à votre disposition avec l’appartement. Cet inventaire doit être exact et précis. Vérifiez la présence de tous les articles mentionnés et surtout leur état et, dans certains cas, leurs modèles. En effet, des propriétaires malhonnêtes peuvent, au moment de l’état des lieux de sortie, vous rendre responsable de la dégradation des articles, voire de leur remplacement, et imputer cela sur le dépôt de garantie. Vous pouvez aussi négocier l’enlèvement de meubles ou d’équipements qui ne vous intéressent pas, ou au contraire l’ajout d’éléments manquants ou le remplacement d’éléments défectueux.
• Les responsabilités en matière de maintenance et de réparation : les locataires sont en général responsables des petites réparations au-dessous d’un seuil de coût qui doit être spécifié dans le contrat. Au-delà de ce seuil, les réparations sont de la responsabilité du propriétaire, sauf qu'elles résultent de la faute du locataire.
• Les conditions d’accès au logement par le propriétaire : il y a des circonstances dans lesquelles il est normal que le propriétaire ou ses agents puissent avoir accès à l’appartement : par exemple, pour effectuer des réparations ou le faire visiter à la fin du bail. Mais pour préserver la vie privée du locataire, ce droit d’accès doit être strictement encadré, notamment en matière de préavis.
• Le dépôt de garantie (Security Deposit) : cette somme, déposée par le locataire à la signature du TA, est destinée à protéger le propriétaire, si le locataire disparaît en laissant l’appartement en mauvais état. Mais beaucoup de propriétaires cherchent à garder le maximum de ce dépôt de garantie, en mettant sur le dos du locataire de nombreux problèmes qui ne sont pas de son fait. Il faut donc être attentif à la définition des dommages susceptibles d’être imputés sur le dépôt de garantie. L’usure normale liée au temps (wear and tear) doit notamment en être exclue.

 

Inventorier précisément tous les problèmes rencontrés lors de votre installation.

Lors de la visite préalable, vous avez déjà identifié un certain nombre de problèmes ou de défauts. Mais vous pouvez en identifier d’autres lorsque vous commencez à vivre dans l’appartement. Il est nécessaire de tous les inventorier précisément, avec photos datées à l’appui, et de les envoyer au propriétaire ou à son agent dans votre premier mois de séjour dans l’appartement. Si ces problèmes ne sont pas réglés par le propriétaire, il ne pourra en tout cas pas vous les imputer quand vous quitterez les lieux.

 

 

Prendre bien soin de son logement et informer immédiatement le propriétaire de tout problème

Pour limiter les problèmes à la fin de la location, deux choses sont recommandées : d’une part, bien l’entretenir, notamment en remédiant aux petits problèmes que vous rencontrez et qui sont à votre charge ; d’autre part, en informant immédiatement le propriétaire des problèmes plus importants, qu’ils soient ou non de votre fait. Une communication fluide avec votre propriétaire permet de limiter les risques de conflits. En particulier, il est important de bien respecter les préavis pour renouveler un bail ou l’arrêter prématurément dans le cadre de la clause diplomatique.

 

Que faire en cas de conflit avec votre propriétaire ?

Malgré toutes les précautions que vous pouvez prendre, il peut arriver que vous ayez à faire face à un propriétaire abusif. Le problème le plus courant est un état des lieux de sortie mettant en évidence de nombreux défauts que le propriétaire ne considère pas comme de l’usure normale et qui le conduit à retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Mais il peut aussi s’agir de responsabilité financière pour des réparations ou des remplacements d’équipements ou d’« oubli » de restitution du dépôt de garantie.

Si les démarches à l’amiable, avec l’aide éventuelle de votre agent immobilier, ne donnent rien, il vous reste à saisir le Small Claims Tribunal, si le litige porte sur moins de 20.000 SGD. Au-delà, il faut consulter un avocat pour voir la meilleure façon de procéder.