En Espagne, louer mobiliserait davantage de revenus que rembourser un crédit immobilier. Mais derrière cet avantage apparent se dresse un obstacle : l'épargne nécessaire pour acheter. De Madrid à Valence, en passant par Barcelone et Alicante, nous avons fait les calculs.
À Valence, la mensualité d'un crédit immobilier peut être inférieure de près de 280 euros au loyer d'un logement de même superficie. À Alicante, l'écart atteint 300 euros. De quoi donner à certains locataires l'envie de devenir propriétaires.
Encore faut-il en avoir les moyens. Dans notre simulation, acheter un appartement de 80 m² à Valence suppose de réunir plus de 80.000 euros, avant même de récupérer les clés. À Madrid, la somme grimpe bien davantage.
C'est l'un des paradoxes du marché immobilier espagnol en 2026 : des ménages capables de rembourser un emprunt n'ont pas nécessairement l'épargne suffisante pour acheter. Et selon les villes, le calcul change sensiblement.
Alors, acheter ou louer en Espagne ? Nous avons confronté les dernières statistiques officielles aux prix affichés dans six grandes villes.
En Espagne, louer pèse plus lourd sur les revenus que rembourser un crédit
Selon une étude publiée le 18 août 2026 par le portail immobilier Idealista, louer un logement de deux chambres représente un effort financier estimé à 39 % des revenus nets d'un ménage moyen, contre 29 % pour la mensualité d'un crédit immobilier. Dix points d'écart.
Cette comparaison a toutefois ses limites. Elle ne tient compte ni de l'épargne nécessaire pour acheter ni de l'ensemble des charges d'un propriétaire. Elle mesure l'effort financier théorique pour accéder à un logement type, et non les dépenses de logement réellement supportées par l'ensemble des ménages espagnols.
Dans le même temps, les prix immobiliers continuent de monter. Selon l'Institut national de la statistique (INE), ils ont progressé de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et même de 12,9 % pour les logements anciens.
Les données du Conseil général du notariat confirment cette hausse : en juillet, les prix des logements effectivement vendus ont augmenté de 7,7 % sur un an, tandis que le nombre de transactions reculait de 11,1 %. Le ralentissement des ventes ne s'accompagne donc pas, à ce stade, d'une baisse générale des prix.
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Acheter ou louer : les chiffres dans six grandes villes espagnoles
Pour mesurer ces écarts, nous avons simulé l'achat ou la location d'un appartement de 80 m² à Madrid, Barcelone, Valence, Alicante, Málaga et Palma. Notre comparaison repose sur les prix moyens affichés à la vente et à la location par Idealista en septembre 2026.
Pour l'achat, nous avons retenu un crédit couvrant 80 % du prix du logement, sur 26 ans, avec un taux annuel maintenu à 3,01 %. Ce taux et cette durée correspondent aux moyennes statistiques des nouveaux crédits immobiliers enregistrés en juillet 2026 par l'INE. Il s'agit d'une hypothèse de calcul, pas d'une offre bancaire.
| Ville | Loyer mensuel estimé | Mensualité de crédit estimée | Apport de 20 % |
|---|---|---|---|
| Madrid | 1 872 € | 1 912 € | 103 328 € |
| Barcelone | 1 608 € | 1 617 € | 87 392 € |
| Valence | 1 304 € | 1 028 € | 55 568 € |
| Alicante | 1 112 € | 812 € | 43 888 € |
| Málaga | 1 320 € | 1 175 € | 63 504 € |
| Palma | 1 568 € | 1 632 € | 88 208 € |
Simulation de lepetitjournal.com à partir des prix d'annonces Idealista de septembre 2026 et des statistiques hypothécaires de l'INE de juillet 2026. Montants indicatifs. L'apport ne comprend ni les taxes ni les frais d'acquisition ; les mensualités de crédit excluent les charges de propriété. Les logements proposés à l'achat et à la location ne sont pas nécessairement équivalents, même à surface identique.
À Valence, la mensualité de crédit simulée est inférieure de 276 euros au loyer estimé. À Alicante, l'écart atteint 300 euros. L'avantage existe aussi à Málaga, mais il est plus modeste.
À Madrid, Barcelone et Palma, en revanche, la mensualité hypothécaire dépasse légèrement le loyer. L'achat n'est donc pas moins coûteux chaque mois dans toutes les villes. Et cette comparaison ne dit pas encore ce qu'il faut débourser pour devenir propriétaire. C'est là que la dernière colonne du tableau prend tout son sens.
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À Valence, plus de 80.000 euros avant même d'acheter
À Valence, où le crédit apparaît relativement avantageux dans notre simulation, le prix moyen affiché à la vente atteignait 3 473 euros le mètre carré en septembre 2026, selon Idealista.
Un appartement de 80 m² revient ainsi à environ 277 800 euros. Si la banque finance 80 % de l'opération, l'acheteur doit réunir près de 55.600 euros d'apport personnel.
S'y ajoutent les taxes et les frais d'acquisition. Dans la Communauté valencienne, le taux général de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), qui s'applique notamment à l'achat d'un logement ancien, est passé de 10 % à 9 % le 1er juin 2026. Des taux particuliers ou réduits peuvent s'appliquer selon les situations.
Pour notre appartement de 277.800 euros, l'ITP représente environ 25 000 euros, à supposer que le prix d'achat constitue la base fiscale retenue. Au total, apport et ITP atteignent environ 80 600 euros. Il faut encore prévoir les frais de notaire, d'enregistrement de la vente et d'évaluation du bien.
À Alicante, le même calcul aboutit à près de 63.600 euros d'apport et d'ITP, hors frais complémentaires. Ces montants restent indicatifs. Pour un achat réel, l'ITP peut être calculé sur une base supérieure au prix payé, notamment lorsque la valeur de référence cadastrale est plus élevée.
Voilà toute la difficulté : un ménage peut être en mesure de rembourser 1.000 euros chaque mois sans avoir accumulé l'épargne nécessaire pour acheter.
Madrid et Barcelone : des apports à six chiffres
À Madrid, le prix moyen demandé atteignait 6.458 euros le mètre carré en septembre. Notre appartement de 80 m² coûterait donc près de 517.000 euros.
Avec un crédit finançant 80 % de l'achat, il faudrait apporter plus de 103.000 euros, avant taxes et frais. À Barcelone, où le prix moyen affiché s'élevait à 5 462 euros le mètre carré, le même appartement reviendrait à près de 437.000 euros. L'apport nécessaire atteindrait environ 87 400 euros.
En Catalogne, le taux général de l'ITP est de 10 % pour un logement ancien dont la valeur ne dépasse pas 600.000 euros, hors dispositifs particuliers. Dans notre exemple, cela représente près de 43.700 euros supplémentaires.
À Barcelone, il faudrait donc réunir environ 131.100 euros, apport et ITP compris, sans compter les autres frais.
Dans ces deux grandes villes, la mensualité du crédit ne suffit pas à mesurer la difficulté d'accès à la propriété. Pour de nombreux acheteurs potentiels, le principal obstacle précède le premier remboursement.
Français en Espagne : résident ou non-résident, le calcul change
Pour les Français installés en Espagne ou souhaitant y acheter un bien, la résidence fiscale peut modifier sensiblement les conditions de financement.
Lors de l'achat d'une résidence principale, les banques espagnoles peuvent couramment financer jusqu'à 80 % de la valeur retenue pour l'opération, sous réserve de l'examen du dossier et de l'évaluation du logement.
Les non-résidents fiscaux doivent souvent mobiliser davantage de fonds propres. Banco Sabadell indique que les crédits destinés à cette clientèle financent habituellement entre 50 % et 70 % de la valeur retenue, selon le profil de l'emprunteur.
Reprenons notre appartement de Valence, estimé à 277 800 euros. Avec un crédit limité à 60 % du prix, l'acheteur doit apporter environ 111.100 euros. En ajoutant l'ITP général de 9 %, la somme à réunir dépasse 136.000 euros, hors autres frais.
Un Français installé en Espagne et achetant sa résidence principale ne se trouve donc pas nécessairement dans la même situation qu'un Français résidant fiscalement en France, qui souhaite acquérir un pied-à-terre sur la côte méditerranéenne.
La nationalité ne détermine pas, à elle seule, les conditions du prêt. La banque examine notamment la résidence fiscale, les revenus, les charges existantes, la valeur du bien et les garanties présentées.
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Une mensualité moins chère ne suffit pas à départager achat et location
Si le remboursement d'un crédit est inférieur au loyer, faut-il pour autant acheter ? Pas nécessairement. Le propriétaire doit également payer l'impôt foncier espagnol (IBI), les charges de copropriété, les assurances, l'entretien et les éventuels travaux. L'achat mobilise une épargne importante et entraîne des frais parfois difficiles à amortir en cas de revente rapide.
En contrepartie, chaque mensualité comprend une part de remboursement du capital emprunté. L'acheteur réduit progressivement sa dette et se constitue un patrimoine, dont la valeur peut toutefois évoluer à la hausse comme à la baisse.
Le locataire ne devient pas propriétaire, mais il conserve davantage de mobilité et peut affecter son épargne à d'autres projets. La durée prévue d'installation compte donc autant que le montant des mensualités. Acheter pour vivre durablement dans une ville n'obéit pas à la même logique que s'installer en Espagne pour deux ou trois ans, sans savoir si l'on y restera.
Comparer douze mois de loyer à douze mensualités de crédit ne permet pas non plus de déterminer quelle solution sera la plus avantageuse sur dix ou vingt ans.
Acheter ou louer en Espagne en 2026 : que disent vraiment les chiffres ?
Il n'y a pas de réponse unique. Notre comparaison met en évidence deux questions distinctes : combien coûte le logement chaque mois, et quelle épargne faut-il pour y accéder ?
À Valence et Alicante, les mensualités de crédit simulées sont sensiblement inférieures aux loyers affichés. À Madrid, Barcelone et Palma, cet avantage disparaît. Dans toutes les villes étudiées, l'apport initial reste un obstacle important.
Pour un ménage disposant d'une épargne suffisante et souhaitant s'installer durablement, l'achat peut présenter un intérêt. Pour un nouvel arrivant, une personne susceptible de changer de ville ou un ménage préférant conserver ses économies, la location reste un choix rationnel, malgré son coût. En Espagne, en 2026, pouvoir rembourser un crédit ne signifie pas nécessairement pouvoir acheter.
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