La nouvelle loi sur les hypothèques immobilières en Espagne

Publiée au Bulletin Officiel espagnol, la nouvelle loi sur les prêts garantis avec des hypothèques rentrera en vigueur dès le 16 juin 2019. Ses objectifs ? En premier lieu, améliorer la protection des emprunteurs grâce à un régime juridique clair, précis et efficient. Dans un second temps, les législateurs s’accordent à vouloir pérenniser le marché de l’immobilier en s’appuyant sur sa croissance et ainsi faciliter encore davantage l’accession à la propriété. 

 

Au cœur des préoccupations : protéger les emprunteurs

Socle fondamental de la nouvelle loi sur les hypothèques en Espagne, la protection des emprunteurs joue un rôle central dans la confiance dans le système financier. Cette préoccupation se décline dans trois principaux volets.

1. Encadrement des pénalités de retard

En cas de retard de remboursement d’une mensualité de crédit, les pénalités pouvaient atteindre plus de 25 %. La nouvelle réglementation introduit une limite maximale de 3 %, ce qui aura pour effet de protéger et d’alléger la charge des ménages en difficulté.

 

2. Renforcement de l’analyse des dossiers de crédit

Afin de prévenir l’apparition de difficultés, les conseillers bancaires sont tenus d’apprécier le montant et la pérennité des revenus des emprunteurs ainsi que leur niveau d’endettement. Le patrimoine constitué et le comportement bancaire des emprunteurs doivent également entrer en compte dans la décision d’octroi d’un prêt immobilier.

 

3. Des saisies plus complexes à mettre en œuvre

En cas de non-paiement répété des mensualités d’un emprunt, la banque peut procéder à l’activation de la garantie hypothécaire et à la saisie du bien. La nouvelle loi promulguée a pour ambition de diminuer le nombre de saisies pratiquées en durcissant les critères permettant aux banques de recourir à cette solution. Le seuil minimum d’impayés permettant de saisir un bien immobilier sera désormais compris entre 3% et 7% du montant emprunté initialement, incitant ainsi les banques à trouver une issue amiable avec leurs clients.

 

Vers davantage de transparence et d’information de la part des prêteurs

En lien avec la réglementation de l’Union européenne, le gouvernement espagnol souhaite que les futurs emprunteurs aient toutes les cartes en main avant de prendre leur décision. Pour cela, le délai de réflexion lié à un contrat de prêt hypothécaire réalisé en Espagne sera désormais porté à 10 jours. Pour rappel, ce délai était auparavant de 3 ou 4 jours. Cette période  a pour objectif de permettre aux futurs emprunteurs de bien étudier la documentation remise et de conclure leur choix en toute connaissance de cause. 

 

Sont notamment remis obligatoirement les documents suivants :

• La Fiche Européenne d’Information Normalisée (FEIN) et la Fiche d’Information Normalisée (FiAE) : à elles deux, ces fiches précisent les modalités exactes du contrat de crédit ;
• Le projet de contrat de prêt hypothécaire ;
• Un document informatif récapitulant les frais à régler par l’emprunteur, notamment les intérêts qu’il devra payer ;
• Une notice descriptive des garanties, exclusions et particularités de l’assurance emprunteur ;
• Un descriptif présentant l’intérêt de recourir aux services d’un notaire dans le cadre de la réalisation d’un prêt hypothécaire en Espagne.

 

Frais d’hypothèque : influence financière de la nouvelle réglementation

La nouvelle réglementation parue au Bulletin Officiel va également avoir une influence sur les frais liés à la souscription d’un prêt avec une hypothèque en garantie. Ainsi, certains frais auparavant à la charge des emprunteurs devront désormais être réglés directement par l’organisme bancaire. Il s’agit :

• Des frais d’hypothèque ;
• Des frais d’enregistrement de la propriété.

Cependant, la plus grande modification apportée par cette nouvelle loi concerne les opérations de rachats de prêts immobiliers. La précédente réglementation encadrant les pénalités de remboursement anticipé pour les prêts à taux variable va ainsi être étendue aux prêts à taux fixes. Les emprunteurs souhaitant faire racheter leurs emprunts par une autre banque pourront ainsi connaître facilement le montant qu’ils devront régler et seront protégés d’éventuels abus. 

Les pénalités appliquées au remboursement anticipé d’un emprunt à taux fixe ne pourront excéder 2 % du capital restant dû si le crédit est en cours de remboursement depuis moins de 10 ans. Le montant des indemnités est ramené à 1.5 % au-delà de cette durée.

Le remboursement anticipé d’un prêt à taux variable continue de bénéficier de conditions préférentielles avec des pénalités encore allégées. Celles-ci sont désormais de :

• 0.25 % du capital restant dû si le prêt est amorti depuis moins de 3 ans ;
• 0.15 % de 4 à 5 ans ;
• 0 % au-delà.

Bon à savoir :seuls les nouveaux contrats sont concernés par cette modification de la réglementation, la loi n’ayant pas d’effet rétroactif dans ce cadre.