Madrid, capitale vibrante de l’Espagne, est aujourd’hui “the place to be” en Europe. Qualité de vie, dynamisme économique, attractivité culturelle : la ville séduit autant les expatriés que les investisseurs.
Avec un prix moyen de 5 723 €/m², en hausse de 21,3 % depuis l’été 2024 et des rendements en baisse, il est plus que jamais essentiel de bien se préparer pour y réussir son projet.
Experte de l’accompagnement des acheteurs étrangers en Espagne, l’équipe Terreta Spain vous donne toutes les informations indispensables sur les quartiers de la capitale.
Les quartiers centraux : culture et vie urbaine
Centro (Sol, Gran Vía, Malasaña, Palacio, Huertas, Chueca)
Le district Centro, c’est le cœur battant de Madrid : monuments, shopping et vie nocturne foisonnante. La Gran Vía, colonne vertébrale de la ville, a des airs de Champs-Élysées version madrilène. Chueca, le quartier le plus branché de la capitale espagnole, mérite un coup de projecteur, nous y reviendrons.
To-do list : Découvrir la Puerta del Sol et la Plaza Mayor, flâner sur la Gran Vía le jour et revenir le soir pour sentir son énergie électrique. Boire un café en terrasse dans Huertas, surnommé le “barrio de las Letras” puisque Cervantes et Lope de Vega y ont vécu. Cinéphiles : le Teatro Bellas Artes, près de Gran Vía, fait partie des décors de Tout sur ma mère (1999) d’Almodóvar.
Immobilier : achat 7 281 €/m² (+15,7 %), location 25,7 €/m² (+9 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Centro, c’est le prestige. On y achète pour le patrimoine et les vues iconiques, mais pas pour les rendements. L’Airbnb haut de gamme reste l’option la plus rentable compte tenu de l’attractivité touristique dans la zone.
La Latina
La Latina a l’allure d’un village, c’est un quartier populaire aux ruelles médiévales. On y vit au rythme des tapas et du marché aux puces dominical El Rastro.
To-do list : Chiner au Rastro, déambuler dans les rues, dîner calle Cava Baja. Les fans de la série Netflix Valeria reconnaîtront certains lieux de tournage, comme le bar El Viajero, plaza de la Cebada.
Immobilier : achat 3 659 €/m² (+26,6 %), location 17,9 €/m² (+9,8 %).
💡 Conseil Terreta Spain : La Latina reste un bon plan central. Un 2 pièces rénové se loue très bien en courte durée. Ça tombe bien, Terreta Spain s’occupe aussi de vos travaux. Les formats <70 m² sont les plus recherchés sur Airbnb : à privilégier pour maximiser le rendement.
Lavapiés
Quartier bohème et multiculturel, Lavapiés est un mélange de cultures, de street art et de bars alternatifs. Ici, on respire la créativité.
To-do list : Admirer les fresques de street art, visiter le musée Reina Sofía qui héberge le célébrissime Guernica de Picasso, et passer un moment à La Tabacalera, une ancienne fabrique de tabac devenue un centre culturel incontournable de quartier.
Immobilier : achat 6 040 €/m² (+21,6%), location 24,6 €/m² (+9,2%).
💡 Conseil Terreta Spain : Rendement autour de 5 %. Lavapiés est l’une des dernières poches du centre où la rentabilité reste intéressante pour une grande capitale européenne.
Chueca
Quartier branché et cosmopolite, Chueca est le cœur LGBTQ+ de Madrid. Terrasses conviviales, rooftops, concept-stores : c’est le Soho madrilène. Et l’adresse de l’appartement de l’héroïne Valeria dans la série éponyme sur Netflix.
To-do list : Prendre un café Plaza de Chueca, tester le Mercado de San Antón, vivre la Gay Pride la plus incroyable d’Europe (Orgullo), et sortir dans les clubs emblématiques comme Delirio.
Immobilier : achat 9 048 €/m²+15,9%), location 28,2 €/m² (+6,6%).
💡 Conseil Terreta Spain : Chueca est un quartier coup de cœur. On achète plus pour l’atmosphère, la vie de quartier et la valorisation que pour la rentabilité (3,7 %).
Les quartiers chics : luxe et stabilité
Salamanca
C’est le quartier haussmannien à l’espagnole, Salamanca brille avec sa “Milla de Oro” : Louis Vuitton, Loewe, Cartier et des restos chics… Un équivalent madrilène de l’avenue Montaigne.
To-do list : Flâner Calle Serrano, visiter le musée Lázaro Galdiano et déjeuner dans un étoilé.
Immobilier : achat 9 868 €/m² (+22,5 %), location 27 €/m² (+10,6 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Salamanca, c’est la valeur refuge par excellence. On achète ici pour sécuriser son patrimoine et on a raison.
Chamberí
Avec son charme bourgeois et ses façades élégantes, Chamberí est surnommé le “petit Paris”. Très prisé des familles et des expatriés francophones.
To-do list : s'attabler Plaza de Olavide, visiter le musée Sorolla, caché dans la maison du peintre, et parcourir ses rues bordées d’arbres.
Immobilier : achat 8 381 €/m² (+21 %), location 25 €/m² (+8,6 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Ici, on investit pour la stabilité. Un quartier chic, patrimonial, mais sans rendement notable.
Retiro
Un Salamanca plus vert et familial, centré autour du parc du Retiro, classé à l’UNESCO. Raffiné, résidentiel, recherché par les familles.
To-do list : Louer une barque sur l’Estanque – un rituel des familles madrilènes le dimanche, admirer le Palais de Cristal, parcourir la Cuesta de Moyano et ses bouquinistes.
Immobilier : achat 7 770 €/m² (+31,7 %), les prix grimpent en flèche. Location 23,1 €/m² (+9,9 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Retiro, c’est l’alliance de la stabilité et de la qualité de vie. Idéal pour les familles et expatriés longue durée.
Les quartiers modernes et en mutation
Chamartín
Quartier d’affaires et résidentiel, Chamartín abrite le stade Santiago Bernabéu et prépare son futur avec Madrid Nuevo Norte, le plus grand projet urbain d’Europe (25 milliards d’euros). Il transforme la zone en un nouveau quartier avec logements, bureaux, espaces verts et transports modernes.
To-do list : admirer les Cuatro Torres, le quartier d’affaires, visiter le nouveau Bernabéu tout juste rénové, flâner au parc de Berlin qui expose des pierres du “mur de la honte”.
Immobilier : achat 7 555 €/m² (+17,6 %), location 22,8 €/m² (+11,5 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Rendement limité (3,6 %). Ici, on parie sur l’avenir et sur l’impact de Nuevo Norte a horizon 2030.
Tetuán
Un quartier en mutation, entre rues traditionnelles et tours modernes, marqué par une forte communauté latino.
To-do list : Explorer le Mercado de Maravillas, remonter la calle Bravo Murillo et admirer les fresques locales.
Immobilier : achat 5 539 €/m² (+19,3 %), location 21,8 €/m² (+8,9 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Rendement correct (4,7 %). Miser sur de petites surfaces ou la colocation reste une bonne stratégie.
Moncloa
Étudiant et familial, Moncloa réunit la Ciudad Universitaria et la Casa de Campo, le plus grand parc de Madrid.
To-do list : Monter au Faro de Moncloa, découvrir le campus universitaire et faire un footing ou un pique-nique à la Casa de Campo.
Immobilier : achat 6 011 €/m² (+20 %), location 20,7 €/m² (+6,5 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Ici, le rendement tourne autour de 4 %. Studios et colocs se louent sans difficulté auprès des étudiants.
Top 3 des quartiers qui rapportent
Puente de Vallecas (7,3 %)
Popularisé par la série Netflix policière Entrevías (du nom d’un quartier de Puente de Vallecas), qui met en scène ses rues et ses habitants, le district est parfois considéré comme dur mais authentique. Il est le reflet de la vie populaire madrilène.
To-do list : Monter au parc Cerro del Tío Pío, surnommé “les sept mamelles”, et reconnaître les décors de la série.
Immobilier : achat 2 968 €/m² (+21,5 %), location 18 €/m² (+11,4 %).
💡 Conseil Terreta Spain : C’est le roi du cash-flow. Miser sur un petit appartement de moins de 70 m² proche du métro assure rendement et revente facile. Attention, le quartier est toujours en consolidation. L’image “Entrevías” colle à la peau. Certaines rues restent peu attractives, avec une demande locative plus fragile. Ici, la localisation est clé : faites-vous accompagner par des experts immobiliers qui connaissent le marché local.
Usera (7 %)
Le “Chinatown” madrilène est multiculturel, populaire et vivant. On y trouve supermarchés asiatiques, temples et un Nouvel An chinois spectaculaire.
To-do list : Participer aux défilés du Nouvel An chinois et flâner le long du Madrid Río.
Immobilier : achat 3 129 €/m² (+20,8 %), location 18,5 €/m² (+11,9 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Bonne rentabilité et tension locative forte, mais attention à la rotation élevée et au risque d’impayés, plus grand que dans des zones consolidées : privilégiez les zones proches de Madrid Río.
Carabanchel (6 %)
Ancien quartier ouvrier, Carabanchel s’est transformé en repère arty. Le Matadero, immense friche culturelle, attire une nouvelle clientèle créative.
To-do list : Visiter le Matadero Madrid, explorer les fresques géantes et marcher au bord du Manzanares, la rivière qui traverse Madrid.
Immobilier : achat 3 365 €/m² (+21,4 %), location 16,9 €/m² (+7 %).
💡 Conseil Terreta Spain : Bon compromis rendement / valorisation. Les 2-3 pièces rénovés sont les plus recherchés. Attention : tous les coins de Carabanchel n’ont pas encore “pris”. Certaines zones restent très ouvrières et moins attractives.
Et si vous vous lanciez ?
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« Nous sommes deux entreprises en une », explique Geoffroy Reiser, l’un des fondateurs de Terreta. D’un côté, une agence immobilière classique spécialisée dans l’achat, la vente et la gestion locative, de l’autre, une société de travaux, capable d’intervenir partout en Espagne et notamment à Madrid.
C’est ce modèle unique qui permet à Terreta d’offrir un service clé en main : du premier rendez-vous à la remise des clés.
Avec leur expertise de terrain et leur approche humaine, Antoine Evêque, Geffroy Reiser et leur équipe accompagnent chaque client sur mesure. Que vous visiez un investissement ambitieux, un projet locatif ou une rénovation, vous pouvez avancer en toute confiance.
Valence, Madrid, ou ailleurs ? À vous de choisir, Terreta s’occupe du reste.
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