Les loyers en Espagne n'ont jamais coûté aussi cher

Il y a encore quelques mois, le marché de la location était en berne et il était même possible de négocier son loyer! La situation s'est complètement retournée au cours du premier semestre. Explication.

 

Il n'y a plus aucune trace de la pandémie sur le marché de la location. Le coronavirus avait modifié la demande, l'offre et les prix, qui avaient chuté comme jamais, jusqu'à -15% à Madrid et Barcelone. C'était l'époque dorée pour les locataires qui pouvaient même s'offrir le luxe de négocier leur loyer. Plus des deux tiers obtenaient alors gain de cause.

 

Toutefois, la situation s'est totalement retournée ces derniers mois: les loyers ont augmenté en moyenne de 6,4% et de nombreuses régions du pays ont atteint les niveaux les plus élevés depuis le début des statistiques.

Explosion des prix des loyers en Espagne

"Jamais un bien locatif n'avait coûté aussi cher que maintenant", résume María Matos, directrice d'études du portail Fotocasa, lors de la présentation du bilan pour le premier semestre 2022. Le prix moyen en juin s'est établi à 11,11 euros par mètre carré et par mois (11,3 euros en juillet), soit le niveau le plus élevé de la série historique, ce qui ne s'était pas produit depuis 2007, au sommet de la dernière bulle immobilière.

 

 

La demande de location est de retour...

Les changements qui ont accompagné le confinement, comme le transfert des appartements touristiques vers le marché locatif traditionnel, l'absence d'étudiants dans les grandes villes et la fuite des locataires hors des villes se sont inversés et tout cela a été aggravé par l'inflation et la hausse des prix d'achat.

 

Ce cocktail a entraîné une hausse des loyers qui est dépassée mois après mois, ajoutant une pression supplémentaire sur les ménages qui doivent faire face à un taux d'inflation de 10,8 %.

 

Selon le dernier rapport du portail immobilier idealista, les loyers en Espagne ont enregistré en juillet la plus forte hausse cette année et également la plus élevée de la période post-covid. D'ailleurs, les loyers atteignent des sommets dans 35 capitales de province depuis le début de l'année.

... et il n'y a pas assez d'offre

D'après les portails immobiliers espagnols, cette augmentation s'explique notamment par le fait que la demande de location a ressurgi si rapidement que le marché n'a pas le temps de l'absorber, ainsi que par la baisse de l'offre, qui s'est considérablement réduite ces derniers mois. Il en résulte un écart encore plus prononcé entre l'offre et la demande qui, conjugué à la hausse incessante de l'inflation, maintient les prix à la hausse. En fait, l'inflation est un facteur qui pousse également les propriétaires à augmenter le prix des loyers pour continuer à obtenir une rentabilité.

Anticiper la limitation des loyers

Même la limitation des hausses imposée par le gouvernement espagnol dans son plan de maîtrise des prix n'a pas permis de freiner les augmentations. La mesure prévoit un plafonnement des loyers à 2% pour les contrats en vigueur devant être révisés jusqu'au 31 décembre et s'applique tant aux petits qu'aux gros propriétaires, sauf s'il existe un accord entre les particuliers et leur propriétaire.

Il y a encore de la marge pour les hausses à Madrid ou Barcelone

Malgré le plafonnement, 100% des villes espagnoles analysées par Fotocasa ont vu leur valeur augmenter en juin et dans le cas des capitales provinciales, plusieurs ont dépassé les prix maximums. Cependant, comme le souligne idealista, plusieurs des plus grands marchés locatifs du pays, comme Madrid, Barcelone, Palma de Majorque et Séville, n'ont pas encore atteint le plafond fixé en mai 2020, en pleine pandémie.

 

 

Les loyers les plus chers sont à Barcelone

Abstraction faite de l'évolution des prix des locations, Barcelone reste la capitale où les loyers sont les plus chers d'Espagne, atteignant un prix moyen de 17,4 euros/m2/mois. Elle est suivie par Madrid (15,9 euros/m2/mois), San Sebastian (15,5 euros/m2), Bilbao (12,6 euros/m2) et Palma (12,1 euros/m2).

 

Zamora, pour sa part, est la capitale dont le loyer est le moins cher du marché national, avec 5,7 euros/m2 ; suivent Orense et Ciudad Real (5,9 euros/m2 dans les deux cas), les seules capitales où les prix n'ont pas dépassé les maxima de la crise économique et financière.

 

En ce qui concerne les communautés autonomes, l'analyse de fotocasa signale des hausses partout, avec des augmentations de plus de 10% dans huit d'entre elles. Dix de ces régions autonomes ont dépassé la valeur maximale depuis le début des relevés : la Communauté de Valence (10 euros par mètre carré et par mois), la région de Murcie (8,43 euros), la Cantabrie (10,75 euros), les îles Canaries (10,76 euros), La Rioja (8,40 euros), l'Estrémadure (6,12 euros), la Galice (7,91 euros), Castille et Léon (7,88 euros), l'Andalousie (8,89 euros) et la Navarre (10,24 euros).