En Espagne, les prix des logements ont pris l’ascenseur. Les revenus, beaucoup moins. Depuis 1980, le rapport entre les deux s’est dégradé de près de 89 %, contre seulement 10 % dans la zone euro. Et la fièvre ne retombe pas : au deuxième trimestre 2026, la pierre gagnait encore 12,2 % sur un an. Comment l’Espagne en est-elle arrivée là ?
Il faut remonter à 1980 pour mesurer l’ampleur du décrochage. Cette année-là, le Banco de España fixe à 100 son indice rapportant le prix des logements au revenu disponible des ménages. Quarante-cinq ans plus tard, le compteur espagnol affiche 188,6.
En clair, le rapport entre prix immobiliers et revenus s’est dégradé de 88,6 % depuis 1980. Dans la zone euro, sur la même période, l’indice n’est passé que de 100 à 110. Le ratio prix/revenus a donc augmenté près de neuf fois plus fortement en Espagne que dans l’ensemble de la zone euro.
La comparaison avec les grandes économies voisines donne encore un peu plus de relief au chiffre. En 2025, l’indice s’établit à 109,1 en France. Il est même redescendu à 78,5 en Italie et 60,7 en Allemagne. En Espagne : 188,6. À chacun son point de départ, nous y reviendrons, mais une chose apparaît nettement : depuis quatre décennies, les prix espagnols ont largement distancé les revenus.
188,6 : ce que ce chiffre dit vraiment
Une précision s’impose : 188,6 ne signifie pas qu’un ménage espagnol consacre 188,6 % de ses revenus à son crédit immobilier. Prouesse comptable qui aurait de quoi inquiéter les banques…
Il s’agit d’un indice prix/revenus, élaboré par le Banco de España à partir de données de l’OCDE et fixé à 100 en 1980. Plus il monte, plus les prix immobiliers progressent par rapport au revenu net disponible par habitant.
Ces données ne prouvent donc pas que l’Espagne est aujourd’hui le pays d’Europe où acheter coûte, en valeur absolue, le plus d’efforts. Chaque pays part de 100 en 1980. On compare des trajectoires, pas le nombre d’euros ou d’années de revenus nécessaires pour devenir propriétaire à Madrid, Paris ou Berlin.
Le constat du Banco de España est plus précis : depuis 1980, l’accessibilité à la propriété s’est dégradée beaucoup plus fortement en Espagne que dans la zone euro. Pour comprendre pourquoi, il suffit désormais de suivre deux courbes : celle des revenus et celle du prix des logements.
En Espagne, les logements ont été multipliés par 3,5, les revenus par 1,8
Ces deux courbes résument le décrochage. Depuis 1980, selon le Banco de España, le revenu disponible réel des ménages espagnols a été multiplié par environ 1,8. Le prix réel des logements, par 3,5.
Dans la zone euro, les deux ont avancé presque au même rythme : revenus multipliés par 1,6, prix par 1,8. En Espagne, la pierre a largement distancé les ressources de ceux qui cherchent à l’acheter.
La trajectoire n’est toutefois pas linéaire. En pleine bulle, le ratio prix/revenus avait culminé à 230,2 en 2007, avant de retomber à 151 en 2015 sous l’effet de la crise. Depuis, il remonte. Il reste 18,1 % sous son record, mais évolue déjà autour des niveaux de 2004-2005 et environ 40 % au-dessus de ceux des années 1990. L’Espagne n’a pas retrouvé le sommet de la bulle, mais elle a effacé une partie de la correction qui l’avait suivie.
En 2026, les prix de la pierre ne faiblissent guère
Et les données du Banco de España s’arrêtent à 2025. Depuis, la pierre espagnole n’a pas franchement levé le pied. Selon l’INE, les prix ont encore bondi de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et de 3,4 % en seulement trois mois.
L’ancien, qui représente l’essentiel du marché, mène la danse : +12,9 % sur un an, contre +7,4 % dans le neuf. Et aucune communauté autonome n’échappe à la hausse : +15,2 % à Ceuta, +15 % dans les Asturies, +14,8 % en Castille-et-León, +14,4 % en Aragon et en Murcie, +13 % dans la Communauté valencienne.
Même en bas du classement, l’accalmie est toute relative : +9,5 % en Navarre, +10 % au Pays basque et +10,1 % en Catalogne. Au printemps 2026, même les marchés les moins inflationnistes frôlaient donc encore les 10 % de hausse annuelle.
Le décrochage entre immobilier et revenus n’appartient pas seulement à l’histoire des quarante dernières années. Il continue de s’écrire, trimestre après trimestre.
Pour un locataire, l’équivalent de 7,5 années de revenus
Les moyennes nationales mélangent toutefois deux réalités : ceux qui possèdent déjà leur logement et ceux qui tentent encore d’accéder à la propriété.
Pour l’ensemble des ménages espagnols, propriétaires compris, le prix d’un logement représente environ quatre années de revenus nets, selon le Banco de España. Chez les locataires, la marche grimpe à 7,5 années, et autour de sept ans pour les jeunes et les personnes nées à l’étranger vivant en location.
Dans les marchés les plus tendus, l’écart devient vertigineux : à Madrid, Barcelone et Málaga, un ménage locataire aurait besoin de l’équivalent d’environ dix années de revenus nets pour acheter.
Attention, là encore, à ce que mesure le chiffre. Il ne s’agit ni d’une mensualité de crédit ni de l’effort financier réellement supporté chaque mois, mais du rapport entre le prix du logement et les revenus annuels du ménage.
Reste une image assez parlante : avant même de compter les intérêts ou de réunir l’apport, un toit représente déjà jusqu’à une décennie de revenus pour certains locataires des grandes villes espagnoles.
750.000 logements d’écart en cinq ans
Pourquoi les prix continuent-ils de grimper ? Pour le Banco de España, une bonne partie de la réponse tient à l’offre. Pendant la bulle immobilière, l’Espagne construisait à tour de bras, bien davantage que ne se formaient de nouveaux ménages. Après la crise, la mécanique s’est inversée. Depuis 2011, les nouveaux foyers progressent plus vite que les logements achevés, et l’écart s’est nettement creusé depuis la pandémie.
Entre 2021 et 2025, le Banco de España chiffre à environ 750.000 logements la différence cumulée entre création nette de ménages et habitations achevées. Attention au raccourci : cela ne signifie pas que « l’Espagne manque exactement de 750.000 logements ». Le chiffre compare deux flux sur cinq ans. Mais il donne une bonne idée de la tension.
Surtout, elle est très concentrée : 52,5 % de cet écart se retrouve dans seulement six provinces — Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Málaga. Autrement dit, précisément là où convergent une bonne partie des nouveaux habitants, des emplois et, sur le littoral, de la demande étrangère.
Des logements, oui. Mais pas toujours là où il en faut
Paradoxe espagnol : le pays ne manque pas forcément de murs. Il conserve encore environ 450.000 logements construits pendant la bulle et jamais vendus, selon le ministère des Transports. Seulement voilà, une bonne partie se trouve loin des marchés aujourd’hui sous pression.
Un appartement vide dans une commune qui perd des habitants ne logera pas le salarié qui travaille à Barcelone ou la famille qui cherche à Madrid. Le problème tient donc autant au nombre de logements disponibles qu’à leur localisation et à leur prix.
Dans le même temps, les ménages rapetissent : à population égale, il faut davantage de logements. Immigration, multiplication des personnes vivant seules et concentration de l’emploi dans les grandes métropoles renforcent encore la demande dans les zones déjà tendues.
Face à elle, la construction peine à suivre. Le secteur n’a jamais retrouvé le rythme d’avant 2008, tandis que foncier rare, procédures urbanistiques, permis, coûts de construction et oppositions locales ralentissent les nouvelles opérations. Quand la demande accélère et que les grues ne suivent pas, ce sont les prix qui font l’ajustement.
Le logement social, autre faiblesse espagnole : il manque enfin un amortisseur. Le parc public de logements locatifs sociaux ne représente qu’environ 1,5 % des résidences principales, selon le Banco de España. Pour se rapprocher des proportions observées dans l’Union européenne et d’autres économies avancées, l’institution estime qu’il faudrait environ 1,5 million de logements sociaux supplémentaires. Faute de ce filet, l’essentiel de la pression retombe sur le marché privé. Pour les ménages dont les revenus ne suivent pas, les options se réduisent vite : payer davantage, acheter plus petit ou partir plus loin.
2007 ? Pas tout à fait
La flambée actuelle réveille forcément le souvenir de la bulle. Mais la comparaison a ses limites. En 2007, l’envolée des prix s’accompagnait d’une explosion du crédit et de l’endettement des ménages. Aujourd’hui, la situation financière est très différente : fin 2025, leur dette consolidée ne représentait plus que 42,8 % du PIB, son plus bas niveau depuis 1999, tandis que les banques prêtent selon des critères bien plus stricts qu’avant la crise.
Le danger n’est donc pas nécessairement le “remake” de 2008. Le problème est ailleurs : l’accès à la propriété devient de plus en plus sélectif. Les acheteurs récents sont d’ailleurs plus âgés et disposent de revenus plus élevés qu’autrefois, relève le Banco de España. Avoir un bon salaire compte ; disposer déjà d’un patrimoine ou d’un apport confortable, de plus en plus.
Une nuance, enfin. En 1980, avant même son entrée dans la CEE, l’Espagne était moins riche et ses logements moins chers que ceux de ses grands voisins. Une partie du bond observé depuis relève donc d’un rattrapage économique. Mais celui-ci n’explique plus tout : après la correction provoquée par la crise, le rapport entre prix et revenus s’est de nouveau dégradé à partir du milieu des années 2010.
Voilà peut-être le paradoxe espagnol de 2026 : le pays est beaucoup plus riche qu’il y a quarante ans, mais pour ceux qui partent de zéro, les jeunes au premier chef, la propriété s’est éloignée encore plus vite. Et avec des prix toujours en hausse de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre, la marche continue de monter.
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