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IMMOBILIER - L'acquisition d'un bien en Angleterre

Par Lepetitjournal Londres | Publié le 03/04/2013 à 22:00 | Mis à jour le 05/05/2013 à 17:35

 

Deux fois par mois, le cabinet John Collis Solicitors met en lumière les particularismes du droit anglais pour les lecteurs du petitjournal.com. Ces articles vous permettront d'obtenir les réponses à des questions juridiques propres à votre vie de ce côté-ci de la Manche. Accord contractuel, marché du travail, taxation et bien d'autres sujets seront abordés dans cette rubrique. Dès aujourd'hui, découvrez les différences entre la France et l'Angleterre lors de l'acquisition d'un bien immobilier.

(Crédit : Corbis)

L'acquisition d'un bien immobilier en France et en Angleterre diffère notamment sur deux points : le droit de propriété et le processus d'achat.

1 - Le droit de propriété

Lorsqu'un bien immobilier est vendu en France, l'acheteur l'acquiert le plus souvent en pleine propriété. Sous réserve de certaines exceptions, la loi conçoit le droit de propriété comme un droit exclusif, perpétuel et absolu.

Par opposition, la teneur des droits acquis par l'acheteur d'un immeuble situé en Angleterre dépend pour l'essentiel du contenu du titre de propriété cédé. Schématiquement, il achètera soit le freehold, soit le leasehold du bien immobilier.

Le freehold est le titre de propriété le plus élevé en Angleterre (après celui de la Couronne tout de même !) conférant à son titulaire un droit de propriété perpétuel sur le bien immobilier, assimilable au droit de propriété français. La majorité des ventes de maisons sur le territoire anglais concernent des freeholds.

Pour sa part, le leasehold confère à l'acquéreur le droit de jouir paisiblement du bien immobilier pendant une période de temps limitée (le terme initial est en général de 99 ans ou de 125 ans). Le leasehold s'apparente ainsi à une sorte de bail dont les loyers seraient payés d'avance et en une seule fois. A défaut d'extension du leasehold avant l'expiration du terme initial, le bien immobilier revient au détenteur du freehold (le « freeholder »). Le titulaire du leasehold dispose toutefois du droit de proroger le terme du bail contre paiement d'une indemnité. La plupart des ventes d'appartements concernent des leaseholds.

Malgré la différence de droits conférés par le titre de propriété, il y a très peu de différence sur le prix d'acquisition qu'il s'agisse d'un freehold ou d'un leasehold.

(Crédit : Corbis)

2 - Le processus d'acquisition

Sauf difficulté particulière, l'opération d'achat d'un bien immobilier dure 6 à 8 semaines environ. Menée par les avocats respectifs de l'acheteur et du vendeur (et non par un seul notaire), la transaction est divisée en deux grandes étapes. La première débute par l'acceptation de l'offre d'achat et s'achève avec «l'échange des contrats ». La deuxième étape correspond à la période entre l'échange des contrats et la réalisation de la vente (« completion »). 

a)    1ère étape : de l'acceptation de l'offre d'achat à l'échange des contrats

Une fois saisi par son client, le conseil du vendeur soumettra au conseil de l'acheteur un projet de contrat de vente.

Dans la mesure où le vendeur n'a qu'une obligation limitée de divulguer les servitudes latentes (mais non celles qui peuvent être révélées par inspection des lieux), le conseil du vendeur entreprend toute une série de recherches à la fois sur le bien immobilier (qualité des eaux, rapport environnemental, enquêtes auprès des autorités locales etc?) et sur le titre de propriété afin d'en déterminer la qualité. A ce stade, si cela n'a pas déjà été demandé par la banque de l'emprunteur, une évaluation du prix de la propriété peut être demandé auprès d'un expert afin d'éviter de mauvaises surprises.

A l'issue de cette première étape, l'avocat aura examiné le contrat de vente et aura établi un rapport intégrant le résultat des recherches réalisées sur le bien immobilier.

Si l'acheteur est satisfait à la fois de la qualité du bien et des conditions d'achat :

  • les parties procèderont à l'échange des contrats (signature),
  • l'acheteur paiera un acompte représentant souvent 10% du prix de vente,
  • la date de réalisation de la vente (« completion date ») sera fixée (en général 2 semaines plus tard).

Il convient de préciser qu'avant l'échange des contrats, les parties sont libres de se retirer de la transaction sans qu'il y ait lieu au paiement d'aucune indemnité.

(Crédit : Corbis)

b)    2ème étape : de l'échange des contrats à la réalisation de la vente (« completion »)

A compter de l'échange des contrats, les parties s'engagent formellement, l'une à vendre et l'autre à acheter le bien immobilier.

En cas de manquement à son obligation d'achat, l'acquéreur perdra son acompte de 10% et devra le cas échéant payer des dommages-intérêts au vendeur. Inversement, en cas de manquement à son obligation de vente, le vendeur devra restituer l'acompte de 10% et sera susceptible d'avoir à payer des dommages-intérêts à l'acheteur. Dans les deux cas, une exécution forcée de la vente peut être recherchée.

Au cours de cette période, l'avocat de l'acheteur actualise les informations obtenues avant l'échange des contrats et, en l'absence de difficulté, devra s'assurer de l'obtention des fonds nécessaires pour régler le solde du prix d'achat.

En l'absence de difficulté, les fonds seront transmis au conseil du vendeur et l'acte de vente sera signé.

Postérieurement à la réalisation de la vente, l'avocat du vendeur doit fournir à son confrère la preuve de la levée de l'hypothèque grevant éventuellement le bien et consentie en son temps par son client.

L'avocat de l'acheteur, quant à lui, paiera dans les 30 jours suivant la vente le montant des droits d'enregistrement dus par l'acheteur et procèdera à l'enregistrement auprès du Registre de Propriété (« Land Registry ») du titre de propriété et, le cas échéant, de l'hypothèque consentie par l'acheteur au profit de sa banque pour financer l'acquisition du bien.

Le contenu de cet article ne constitue pas un conseil et n'engage en aucun cas son auteur. Pour tout conseil juridique, merci de contacter directement Yovani Tapia, Solicitor et ancien Avocat au Barreau de Paris.

 

Yovani Tapia (www.lepetitjournal.com/londres) jeudi 4 avril 2013

 

John Collis Solicitors 

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LONDON

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Tel:  00 44 (0) 20 7539 6699

Fax: 00 44 (0) 20 7539 6620

E-mail : yovani.tapia@jcs-law.com

Website: www.jcs-law.com

 
 
 
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