Vous arrivez à Istanbul, vous avez déjà envie de flâner au bord du Bosphore, de vous étourdir dans les nombreuses salles de concert, de goûter une à une toutes les spécialités turques ? Bravo et bienvenue ! Mais d'abord, retour à quelques fondamentaux : se loger. Voici quelques astuces qui pourront vous aider.
Comprendre le marché immobilier à Istanbul
En 2022, les prix de l’immobilier ont explosé à Istanbul, doublant voire triplant. En cause, une forte demande, consécutivement à un afflux important d’étrangers dans la métropole, couplée à une inflation galopante. Avec le début de la guerre en Ukraine en février 2022, des dizaines de milliers d’Ukrainiens et de Russes se sont installés en Turquie. Pour les Russes, il s’agit d’un des seuls pays n’ayant pas appliqué de sanctions économiques à l’égard de leur pays. Cet afflux massif n’a donc pas aidé à désengorger un marché de l’immobilier qui était déjà saturé. En mai 2022, plus d’1,3 million d’étrangers résident à Istanbul. En 2023, la situation de saturation s’atténue un peu, avec une baisse des achats par des étrangers d’environ 46%.
En 2024, le prix moyen d’un M2 à Istanbul est de 1.400 euros. Un chiffre qui a considérablement augmenté ces dernières années
Louer un logement à Istanbul
Si vous cherchez à louer un logement, deux choix s'offrent à vous : vous pouvez décider d'avoir recours à un « emlak » (agent immobilier) mais dans ce cas, il vous faudra payer les frais d'agence qui correspondent généralement à un mois de loyer supplémentaire (soit environ 10 % du loyer annuel, taxe sur la valeur ajoutée (TVA) comprise, à titre de commission d'intermédiaire). Vous pouvez préférer l'option « de particulier à particulier ». La caution s'élève le plus souvent à un mois de loyer, mais beaucoup de propriétaires en demandent deux.
Comme en France, les propriétaires turcs veulent eux aussi être rassurés quant à la solvabilité de leurs futurs locataires. Mais attention, l’arnaque courante à Istanbul est la demande de paiement anticipé. Visitez toujours le logement avant et vérifiez que tout correspond à vos attentes.
Les loyers à Istanbul
En 2024, le prix moyen d’un loyer à Istanbul est de 1415 euros, mais tout dépend bien sûr du quartier. Les prix augmentent considérablement, même si le gouvernement plafonne la hausse à 25%... Sachez qu’il est très difficile de trouver un logement convenable et dans un bon quartier à moins de 1.000 euros aujourd’hui.
Depuis le COVID19, de nombreux locataires ont été confrontés à des indexations de loyers excessives ou encore à des menaces de résiliation de leur bail. Aussi est-il opportun de connaître vos droits en tant que locataire et de ne pas céder aux "harcèlements" de certains bailleurs. L’édition lepetitjournal.com d’Istanbul vous propose les conseils de Ihsan Osman Yarsuvat, Avocat au Barreau d’Istanbul : Augmentation de loyer, résiliation de bail : quels sont vos droits en Turquie ?
Les démarches pour louer un appartement à Istanbul
Lorsque vous louez en Turquie, il est normal de verser au propriétaire l'équivalent d'un mois de loyer à titre de caution ainsi que le premier mois de loyer. Les services publics tels que l'électricité, le gaz naturel et l'eau peuvent également exiger des dépôts lors du transfert. Certaines résidences sont assorties d'un "aidat", c'est-à-dire de frais d'entretien mensuels de l'immeuble.
L'augmentation des loyers en Turquie est déterminée par l'indice des prix à la consommation chaque année, actuellement d'environ 15 %. Le contrat de location est important, à bien conserver. Sachez par exemple que si votre propriétaire vend la propriété, vous disposez d'un délai de six mois pour quitter les lieux si vous avez un contrat notarié.
En visitant le logement à louer, vérifiez bien
- à qui revient les frais de réparation ou coup de peinture de la location précédente
- qu’il y a une connexion internet
- l’absence de moisissure
- la pression de l’eau et l’existence de réservoir d’eau en cas de coupure
- la position du propriétaire si vous avez des animaux domestiques
- l’absence de dettes liées à d’anciennes factures
- la durée du bail et son renouvellement
- les responsabilités en cas de réparation
- le montant de dépôt de garantie
- les conditions d’augmentation de loyer
Acheter un logement à Istanbul
En 2024, le prix moyen d’un M2 à Istanbul est de 1.400 euros. Un chiffre qui a considérablement augmenté ces dernières années en raison de l’affluence d’étrangers, l’inflation et d’un marché déjà bien saturé. Les critères les plus recherchés chez les acheteurs aujourd’hui sont la sécurité, le cadre de vie et, bien sûr, le quartier d’Istanbul.
Les démarches pour acheter un bien à Istanbul
Une fois votre bien trouvé, et l’offre déposée (entourez vous, si possible d’un expert immobilier - un agent immobilier habitué aux demandes des expatriés par exemple - pendant vos visites), vous obtiendrez le Tapu, le titre de propriété. Dessous, vérifiez les mentions juridiques, le nom du propriétaire et les caractéristiques du logement comme sa superficie. La zone du logement importe aussi dans certains cas, surtout si le logement est proche de zones militaires. Dans ces cas-là, les ressortissants étrangers doivent obtenir une autorisation militaire avant d'acheter un bien immobilier.
Si vous souhaitez apporter des modifications à votre achat, vérifiez bien les permis de construire en amont, tout en respectant les réglementations environnementales. Encore une fois, s’entourer d’un expert immobilier ou juridique est recommandé. Les assurances sont aussi à vérifier, d’autant plus que celle contre les séismes est obligatoire pour tout bien immobilier en Turquie.
Les taxes foncières existent en Turquie. Cet impôt annuel est prélevé auprès des propriétaires. Le taux varie en fonction de de la superficie et l’emplacement du bien.
Enfin, il est peut être demandé un rapport officiel d'évaluation de la propriété, obligatoire pour les étrangers qui achètent une propriété en Turquie et permettant de déterminer la juste valeur marchande du bien immobilier.
Attention, si vous achetez pour louer sur Airbnb, sachez que depuis 2023, une loi impose aux propriétaires d’avoir un permis spécial du ministère du Tourisme.
Nouveau projet de loi en Turquie pour réglementer les locations Airbnb
Au cœur du quartier Beyoğlu, la place Taksim et l’avenue d’Istiklal, des incontournables d’Istanbul.
Où se loger : les quartiers d’Istanbul
A noter absolument, Istanbul serait la deuxième ville la plus embouteillée au monde. En voiture, il faut donc s’armer de patience. Même si le trafic n’est jamais vraiment ni là ni au moment où on l’attend, il convient d’éviter les grands axes le matin entre 7h et 9h, et le soir entre 16h et 20h. Il est ainsi toujours conseillé de prévoir une marge dans ses déplacements.
Sisli, Kadiköy...ces quartiers pour les entrepreneurs
Deux options sont prisées des entrepreneurs, nomades : Sisli, le quartier d’affaires qui regorge de boutiques, de centres commerciaux et de gratte-ciel. c’est le quartier d’affaires, le poumon économique de la ville. De grandes entreprises et des marques internationales y sont installées, offrant de nombreuses opportunités professionnelles. Situé en plein cœur d’Istanbul, Sisly a les loyers les plus élevés.
Autre option, le quartier financier de la ville, Kadiköy, sur la rive asiatique. Ce quartier dynamique et artistique propose une grande variété de restaurants, cafés, bars. La cuisine de rue est la marque de fabrique de ce quartier.
Büyükçekmece,Ataşehir…. ces quartiers pour les familles
Situé à l'ouest d'Istanbul, Büyükçekmece est un quartier qui attire les familles pour un cadre tranquille et parce qu’il est considéré comme l’un des plus sûrs du côté européen d'Istanbul. Büyükçekmece Beach Park propose notamment une plage de sable pour se détendre et jouer en famille. Les familles apprécient le district pour les écoles de qualité et les infrastructures modernes. de nombreux grands projets résidentiels ont vu le jour récemment.
Un autre quartier, plus résidentiel, est prisé par les familles sur la rive asiatique, Ataşehir. Larges avenues, résidences sécurisées et luxueuses, hôpitaux, écoles, parcs et centres commerciaux… s’y loger est onéreux. Et pourquoi pas se renseigner sur des quartiers un peu plus éloignés de la ville comme Tuzla, Beylikdüzü, Esenyurt, ou encore Pendik avec la forêt d'Aydos, très prisée par les randonneurs. Le cadre de vie est plus paisible et spacieux. Les retraités s’y plaisent.
Se loger pour les étudiants
Situé sur la rive européenne d'Istanbul, le district de Beyoğlu est un quartier animé avec nombreuses universités, écoles d'art et institutions culturelles. L’un des campus du Lycée Français Pierre Loti se situe d’ailleurs dans ce quartier. Au cœur du quartier, la place Taksim et l’avenue d’Istiklal, des incontournables d’Istanbul. Beyoğlu propose aussi une vie nocturne dynamique.
Un autre quartier prisé par les étudiants, Beşiktaş. Avec un littoral de plus de 8 km de long sur les rives du Bosphore, et de grands espaces verts, le quartier est proche de plusieurs grandes universités.
Côté logement, une colocation est envisageable lorsque l’on est étudiant à Istanbul. Parmi les sites dédiés à la recherche de colocataires, il y a Craiglist Istanbul, des groupes facebook dédiés ou Istanbul Sublet (ce dernier pas seulement pour les colocations). Emin S. Étudiant à Istanbul en 2021 témoigne : “La colocation est clairement une solution moins coûteuse, mais dans tous les cas, un étudiant qui n'est pas boursier et qui vient étudier à Istanbul coûtera au minimum 4500 TL à sa famille.”
Nos conseils pour trouver un logement à Istanbul
Trois sites sont recommandés pour trouver un logement à Istanbul :
- Sahibinden, pour une location de quelques mois. Le “Bon Coin” turc regorge d’annonces à tous les budgets et dans tous les quartiers. C’est le site le plus complet mais aussi le plus efficace, grâce à ses options de recherche élaborées.
- Hurriyet Emlak, site spécialisé pour l’immobilier à Istanbul à long terme
- Remoters, un agent français à Istanbul, qui met en relation avec des agents sur place
Et il y a toujours l'option traditionnelle, qui consiste à visiter les agences immobilières du quartier où vous avez décidé d'installer votre nid. Certains parlent anglais, mais se faire accompagner par un turcophone est toujours une stratégie gagnante.
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