Quelle situation pour le marché du locatif à Hong Kong ?

Le marché du locatif est très actif cette année à Hong Kong 

Le marché immobilier parait incertain à Hong Kong depuis quelques mois, est-ce le cas pour le locatif ?  

Aurélie * : Il y a une pression significative sur le marché locatif. En termes de prix, nous sommes presque revenus au niveau précédant la pandémie. Les experts chiffrent le marché à -3% du pic mesuré en août 2019. 

Minna ** : Le marché de la location n'est pas au même niveau que l'année dernière - le marché est très actif et les prix augmentent. 

Aurélie : On observe un retour à Hong Kong de personnes qui avaient déjà vécu ici. C’était déjà le cas en 2023, et cela s’accélère cette année. Comparativement au marché qu’ils avaient pu connaitre, certains clients sont un peu surpris de ne pas pouvoir négocier.

 
Comment identifier le bon prix ? 

Aurélie : Le marché locatif est toujours élevé à Hong Kong, contrairement aux prix à la vente.  Il y a beaucoup de concurrence. Les landlords ont généralement à peu près 10% de marge et sont aussi bien renseignés. Ils savent notamment qu’il y a des nouveaux locataires sur le marché. Durant la pandémie, ils avaient baissé leurs prix. Dorénavant, les prix sont déjà ajustés, ce qui signifie peu ou pas de marge de négociation du prix des loyers.

Minna : Certains appartements se trouvent dans des conditions rudimentaires. Il faut voir si la rénovation est de bon niveau : cela change significativement le prix. Cela dépend aussi du caractère unique de l’appartement : un espace extérieur, comme un roof top ou un balcon. 

Aurélie : Il y a plusieurs sites sur lesquels se renseigner comme Spacious, ou encore Savills Hong Kong, Squarefoot, Go Home ou bien Hong Kong Homes, sur lesquels vous pourrez comparer les biens disponibles dans le quartier et dans l’immeuble de votre choix.  

Peu ou pas de marge de négociation du prix des loyers

Quels critères prendre en compte en termes de choix de quartier ?

Aurélie : Le temps de trajet, domicile – travail ou domicile – écoles, constitue un critère important. Selon le profil des clients, célibataires, couples avec ou sans enfants, ou selon leurs choix personnels aussi. Il n’y a pas de règle toute faite pour le choix du quartier. Souvent les expatriés aiment bien les quartiers plus « internationaux », comme Kennedy Town, Tai Hang ou Jardine’s Lookout par exemple. 

Minna : Discovery Bay peut être un bon endroit pour les familles, sûr et facile d'accès. Lantau peut être idéale pour les travailleurs à domicile ou qui n'ont pas besoin de se déplacer tous les jours, tout comme Sai Kung. L'île de Lamma est plus adaptée aux jeunes et aux personnes qui veulent être proches du centre ou travailler à domicile. Le quartier de Mid-Levels reste l'un des endroits les plus prisés des expatriés. Il est pratique et les escaliers roulants facilitent l'accès au quartier résidentiel depuis Central.

Aurélie : Discovery Bay est effectivement très demandé notamment par des familles avec de jeunes enfants. L’atmosphère est calme, il n’y a pas de voitures et cela rend le quartier très sûr. Il est simple et rapide de se rendre à Central ou Admiralty avec le ferry en 20 minutes ! Autre avantage, les prix seront moins chers dans ces quartiers. Le dernier « 3 pièces » que j’ai loué était à 39.000 HKD pour 900 square feet, et situé à 5 minutes du ferry !

Minna : Les quartiers de Robinson Road et de Conduit Road sont particulièrement appréciés des expatriés. The Peak, Stubbs Road et South Side sont des quartiers plus prestigieux et plus chers, également fréquentés par les expatriés. Soho, Sheung Wan, Sai Ying Pun conviennent aux jeunes générations qui souvent aiment vivre près des restaurants, des bars et du centre-ville.

Imprégnez-vous de la vie du quartier que vous visez

Le neuf est-il une bonne option à Hong Kong comparativement à l’ancien ?

Aurélie : Tout dépend du choix des locataires. L’un des avantages de l’ancien : de grands volumes. Pour des clients français ce sera intéressant de faire le comparatif entre Tseung Kwan O, où les immeubles sont généralement neufs et Happy Valley où le bâti est plus ancien. Deux quartiers proches de l’un des campus de l’école française. 

Minna : Les expatriés et les habitants de Hong Kong se focalisent surtout des biens de seconde main, principalement dans les quartiers intermédiaires, les quartiers sud comme Stanley et Happy Valley. Les Chinois continentaux se concentrent principalement sur Kowloon pour le moment et sur des biens neufs.

Aurélie : Dans le neuf, le moindre espace sera optimisé, mais avec des services : piscine, salle de sport, terrains de jeux pour les enfants. En revanche, les murs seront parfois moins épais : cela peut être plus sonore. 
N’hésitez pas à demander leur avis aux gens qui habitent déjà sur place. Evitez autant que possible de louer depuis la France. Visitez de jour comme de nuit. Imprégnez-vous de la vie du quartier. Faites aussi des essais au niveau des temps de trajets, de transports en commun notamment. Il faut prendre son temps pour trouver le bon appartement ! 

Quelles sont les bonnes pratiques à suivre permettant d'éviter les éventuels pièges ?

Aurélie : Une fois que vous avez fait tout ce travail préalable de visites et de recherches, en cas de « coup de cœur », il faudra vous positionner dans les deux jours qui suivent. Surtout dans les quartiers populaires comme Tseung Kwan O, Happy Valley ou Kennedy Town. Il sera important d’avoir pleine confiance dans son agent immobilier, qui pourra donner toutes les informations nécessaires et qui saura se rendre disponible pour les visites. 

Minna : Une fois que vous avez trouvé un logement qui vous plaît, vous devez être très rapide !  Il est important de vérifier certains points, notamment s'il y a des fuites d'eau ou des problèmes de moisissures, comme cela peut être le cas parfois à Hong Kong. 

Aurélie : Il n’y a pas vraiment de piège, mais plutôt des points sur lesquels être attentif, au-delà de l’importance de travailler avec un agent qui aura vos intérêts à cœur. Dans la rédaction et la négociation du contrat de bail, en particulier les clauses portant sur la maintenance de l’appartement : il faut éviter toute ambiguïté quant à la responsabilité du locataire ou du propriétaire. 

Minna : Le choix du quartier aussi : quel style de vie aimez-vous ? Si vous travaillez à Central, si vous voulez un endroit animé avec des bars et des restaurants dans un quartier comme Soho ou si vous voulez vivre avec votre famille un peu plus en périphérie.

Aurélie : L’état des lieux constitue une étape importante durant lequel votre agent pourra prendre des photos et des vidéos et se mettre d’accord avec le propriétaire quant aux conditions de livraison de l’appartement. Autre point à vérifier : des immeubles sont-ils en construction à proximité du bien convoité ? Des travaux sont-ils prévus prochainement au sein de l’immeuble identifié ? Même si Hong Kong reste malgré tout une ville dense et bruyante!
 

* Aurélie est agente chez List Sotheby’s International Realty

** Minna travaille chez OKAY Property Agency