Une vague inédite de créations de SCPI face à la crise

Le renouveau des SCPI : chiffres et tendances

L’année 2024 a marqué une véritable rupture sur le marché des SCPI : 17 nouvelles SCPI ont été lancées, suivies de 4 créations dès le début de 2025, soit un total de 21 véhicules en moins de dix-huit mois. Ce rythme dépasse largement la moyenne décennale de 11 créations par an, illustrant un dynamisme inédit dans un secteur pourtant fragilisé par la crise immobilière.

Ce regain d’activité découle d’un besoin fort de renouvellement, accompagné de stratégies plus pertinentes : accès facilité (tickets d’entrée réduits), ciblage de niches performantes (logistique, santé, thématique sociétale), et adaptation aux nouvelles réglementations, notamment en matière de performance énergétique des actifs.
 

Les SCPI jeunes, un pari rémunérateur

La tendance est claire : ce sont bien les SCPI récentes, souvent plus agiles, digitalisées et à faible niveau de frais, qui tirent leur épingle du jeu face aux véhicules traditionnels. Elles n’héritent pas d’un stock d’actifs survalorisés, bénéficient de conditions d’acquisition plus attractives et peuvent construire leur portefeuille de manière opportuniste, dans un marché en phase de repli.

Parmi elles, Iroko Zen, lancée fin 2020, s’est rapidement imposée comme un modèle du genre. Avec une stratégie ISR rigoureuse, une politique de frais ultra-compétitive (0 % de frais de souscription) et un positionnement européen, elle affiche depuis plusieurs années des rendements nets parmi les plus élevés du marché, oscillant entre 5,5 % et 7 %.

Autre exemple emblématique : Comète, lancée en 2023, qui combine une stratégie opportuniste sur les locaux d’activité avec une gestion rigoureuse du risque. Elle s’est hissée en tête des classements de performance globale en 2025, grâce à une combinaison gagnante entre dividendes généreux et revalorisation du prix de part.

Créée en 2022, Transitions Europe se distingue par une approche résolument paneuropéenne, alignée sur la transition écologique. Labellisée ISR, portée par un gestionnaire expérimenté, elle a déjà démontré sa capacité à construire un portefeuille de qualité, positionné sur les grandes tendances de long terme. Sa régularité et son positionnement stratégique en font aujourd’hui l’un des véhicules les plus solides de sa génération.

Enfin, Osmo Énergie, bien qu’encore jeune et à un stade moins avancé, attire l’attention par sa spécialisation thématique, son positionnement ESG ambitieux (classification Article 9 SFDR) et sa montée en puissance mesurée. Moins visible que les locomotives du marché, elle incarne néanmoins le potentiel d’une nouvelle génération de SCPI, capable de combiner impact, diversification et discipline d’investissement dès ses premières années.
 

Réactivation du marché secondaire et revalorisation des prix

Après plusieurs trimestres de tension sur les prix des parts, le marché des SCPI semble amorcer une stabilisation. À fin juin 2025, la majorité des véhicules n’a pas bougé son prix de part, mais une poignée de SCPI commence à revoir leur valorisation à la hausse — un signal encourageant pour les investisseurs.

Côté Iroko Zen, la tendance est manifeste. La SCPI a annoncé, au 1er août 2025, une deuxième revalorisation consécutive, passant de 202 € à 204 € — soit une hausse de +0,99 %. Cette hausse fait écho à celle de l’été précédent, témoignant d’une amélioration régulière de la valeur de son patrimoine. La valeur de reconstitution, actualisée à 213,65 €, aboutit à une décote toujours confortable d’environ 4,5 %. Cette dynamique illustre la capacité d’Iroko Zen à refléter la création de valeur pour ses associés, même dans un contexte de marché incertain.

Epsicap Nano comporte également à la fois une politique de revalorisation proactive : début juillet 2025, elle a ajusté son prix de souscription de 253,80 € à 257 €, soit une progression de +1,26 %, soulignant une confiance claire dans la valorisation de son patrimoine.

Kyaneos Pierre, SCPI résidentielle orientée ISR, a suivi la même logique, relevant son prix de 222 € à 224 €, témoignant d’une saine évolution de ses actifs.

Ces ajustements modestes restent prudents, mais significatifs : ils reflètent une meilleure maîtrise de l’appréciation du patrimoine, tout en préservant une marge de sécurité pour les investisseurs. En parallèle, un marché secondaire toujours fluide et une collecte en reprise laissent entrevoir une possible inflexion de cycle favorable aux SCPI bien positionnées.
 

Collecte et performance sectorielle : les SCPI diversifiées renforcent leur position

La reprise observée au T2 2025 s’explique aussi par une collecte fortement tirée par les SCPI diversifiées, qui captent 61 % des souscriptions, malgré une capitalisation encore limitée à 13 % du marché. Ces véhicules affichent une performance trimestrielle de +1,40 %, devant les SCPI logistiques (+1,27 %) et résidentielles (+1,04 %).

Les secteurs bureaux et santé progressent plus timidement, autour de +1,09 % et +0,92 % respectivement. Ces chiffres traduisent une réallocation des flux vers les SCPI perçues comme plus flexibles, défensives ou à plus fort potentiel de revalorisation.
 

Pourquoi autant de lancements en 2024‑2025 ?

Plusieurs leviers expliquent cette effervescence créative :

• Stratégies opportunistes : certaines SCPI tirent avantage de biens décotés dans un contexte inflationniste, générant des rendements internes élevés même sur des actifs acquis à prix minorés.
• Réformes réglementaires : les évolutions législatives permettent désormais l’intégration de la production énergétique dans le patrimoine immobilier, ouvrant la voie à des modèles hybrides.
• Élargissement de l'accessibilité : certains véhicules abaissent drastiquement leur ticket d’entrée, à l’image de Reason ou Perial Opportunités Territoires, qui visent à démocratiser l’investissement immobilier.
• Positionnement différenciant : nouvelles thématiques, positionnement ESG renforcé, ouverture aux zones géographiques sous-exploitées, diversification sectorielle plus poussée.
   

Quelles SCPI incarnent le mieux cette nouvelle dynamique ?

Voici une sélection de SCPI qui symbolisent cette nouvelle génération :

• Elevation Tertiom : positionnée sur les DROM-COM avec un rendement cible supérieur à 8 %.
• Perial Opportunités Territoires : ticket d’entrée très bas (≈ 50 €), cible un taux de distribution supérieur à 6,5 %.
• Epargne Pierre Sophia : SCPI santé dotée d’une vocation philanthropique (reversement à l’Institut Curie).
• Vitality : véhicule thématique dédié au sport, au bien-être et à l’activité physique, avec un positionnement européen.
• Linaclub : multi-actifs européens (santé, activité, hôtellerie), rendement cible autour de 6,7 %.
• Corum USA : unique SCPI investie exclusivement aux États-Unis.
• Reason : SCPI numérique ultra-accessible avec un objectif de rendement autour de 6 %.
• MomenTime : complémentaire de Transitions Europe, avec un ticket d’entrée réduit via un mécanisme de parts sponsorisées.

Parmi les SCPI déjà établies qui performent en 2025, on retrouve aussi Comète, Osmo Énergie et Iroko Zen, en tête des classements de performance globale.
 

Synthèse des forces en présence

Facteurs clés	Exemples de SCPI
Jeunes SCPI à forte performance globale	Comète, Iroko Zen, Transitions Europe
SCPI ayant amorcé une revalorisation	Iroko Zen (+0,99 %), Epsicap Nano (+1,26 %), Kyaneos Pierre (+0,90 %)
SCPI ISR ou Article 9 ambitieuses	Transitions Europe, Kyaneos Pierre, Osmo Énergie
Stratégie opportuniste et agile	Comète, Iroko Zen, Epsicap Nano
SCPI récentes et en montée en puissance	Osmo Énergie, MomenTime, Linaclub
Accessibilité et digitalisation	Iroko Zen, Osmo Énergie, Reason

Un renouveau sur le marché SCPI ?

Le marché des SCPI connaît un véritable renouveau depuis 2024. Alors que certains acteurs historiques peinent à maintenir la performance et la liquidité, une nouvelle génération de SCPI s’impose : thématiques innovantes, frais réduits, meilleure transparence, accessibilité accrue et rendements ciblés ambitieux.

Ce dynamisme est porté par un double mouvement de fond : d’un côté, la crise immobilière traditionnelle pousse les gérants à repenser leurs modèles ; de l’autre, les épargnants recherchent plus que jamais des placements tangibles, générateurs de revenus, tout en étant en phase avec leurs valeurs.

Les SCPI ne se contentent plus de résister à la crise : elles en tirent parti pour se réinventer.