L’acquisition d'un bien immobilier à l'étranger

Un projet de voyage à l’étranger peut s’organiser en totale autonomie, via internet ou avec l’aide d’une agence de voyage, qui va gérer les réservations et accompagner ses clients en cas de retards, de problèmes. L’expérience ne sera pas la même non seulement en raison des soucis de gestion logistique quotidienne mais surtout puisqu’en cas de coup dur, personne ne viendra aider à trouver des solutions salvatrices. De même, que l’on soit résident en France ou à l’étranger, un projet d’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger peut s’avérer une belle aventure ou virer au cauchemar. Selon le pays choisi, les règles civiles et fiscales applicables et les professionnels intervenant dans le processus d’acquisition, l’expérience sera différente. Il est donc important de prendre le temps d’analyser la situation juridique du pays, du bien immobilier visé et de rechercher le bon accompagnement pour faciliter le processus d’acquisition et optimiser l’investissement (I). La détention et la transmission du bien seront sources d’autres interrogations qu’il est bon d’identifier en amont (II).

 

 

I – La préparation de l’acquisition immobilière

 

Au préalable, il convient de vérifier si, dans le pays de situation de l’immeuble vendu, les personnes de nationalités étrangères sont autorisées à devenir propriétaires, avec ou sans restriction. Parfois, il est impossible d’acquérir un bien immobilier si l’on n’a pas été résident dans le pays pendant un délai minimum.

En France, nous disposons d’un système juridique très protecteur pour les acquéreurs de biens immobiliers : il existe notamment des délais de rétractation et des délais de réflexion en application du code de la consommation. Les biens immobiliers, leurs propriétaires et les droits grevant les immeubles sont enregistrés et publiés dans un fichier immobilier et au cadastre. Toutes ces protections n’existent pas nécessairement dans d’autres pays, loin s’en faut. Il est donc primordial de commencer tout projet d’acquisition immobilière à l’étranger en se posant les bonnes questions et en choisissant les personnes et les professionnels qui vous aideront à y répondre.

En France, la sécurité juridique des projets immobiliers est assurée par les notaires. Or, il résulte de l’article 8 du Décret n°71-942 du 26 novembre 1971, que les notaires français n’ont pas le droit de recevoir des actes en dehors du territoire français ou portant sur des biens situés à l’étranger. Ils ne pourront donc pas recueillir les signatures dans le cadre de la vente d’un bien immobilier situé en dehors des frontières françaises. Néanmoins, certains notaires ont tissé des liens avec des confrères et des juristes étrangers donc l’association de leur compétence en droit interne et en droit international français avec celle d’un professionnel du droit du pays où l’on souhaite investir peut s’avérer très utile pour éviter des effets indésirables éventuels en France ou à l’étranger. Dans certains pays, comme en Espagne, les agents immobiliers et les avocats jouent un rôle fondamental tout au long du processus d’acquisition : ils guident les acquéreurs non seulement pour trouver un bien immobilier mais aussi pour effectuer les recherches, contrôles et formalités juridiques puis signer l’acte de vente auprès d’un notario, qui authentifie les actes de ventes et les enregistre au fichier immobilier. Au Maroc ou en Tunisie, il est important de se rapprocher d’un notaire local, qui sera compétent pour contrôler que le bien vendu est publié dans le registre foncier et en assurer la pleine propriété.

Dès lors qu’on a trouvé le ou les bons accompagnateurs pour le projet immobilier à l’étranger, il convient de le préparer en se posant les questions suivantes, qui permettront de guider les choix à opérer :

 

1. Analyse de la situation juridique du bien acquis

 

• Un fichier immobilier a-t-il été organisé ? Dans certains pays, comme au Maroc, le système coutumier peut être appliqué mais seul un enregistrement au fichier immobilier officiel présentera toutes les garanties. En Grèce, tout le territoire n’a pas fait l’objet d’un relevé cadastral donc selon le lieu de situation du bien, il faut se rapprocher d’un géomètre pour le délimiter et l’enregistrer au cadastre. 
• Y a-t-il un service de publicité foncière qui permet de retrouver le titre de propriété du vendeur et de retracer la chaîne des différents propriétaires ? De nombreux pays ont organisé un tel service pour la conservation des droits immobiliers et l’information des tiers sur les titulaires des droits de propriété et les droits grevant les biens. De surcroît, dans certains pays, l’enregistrement auprès du bureau de la publicité foncière va permettre le transfert du droit de propriété lui-même. Tel est le cas par exemple au Liban.
• Vérifier s’il existe des droits réels grevant le bien immobilier vendu tels que des servitudes, des hypothèques : après avoir contrôlé si le vendeur est bien le seul propriétaire du bien vendu, il faut s’assurer que le bien convoité n’a pas d’hypothèque, de charge ou de nantissement qui serait de nature à en empêcher la vente.
• En matière d’urbanisme, il convient d’être prudent : il est nécessaire de vérifier si le bien vendu a fait l’objet d’un permis de construire et si tous les travaux réalisés au fil des années ont bien été déclarés auprès des autorités compétentes locales. Si tel n’est pas le cas, les risques encourus doivent être connus. Si le professionnel accompagnateur n’exerce pas ce type de contrôles, il faut s’adresser aux services et demander s’il existe-t-il un plan local d’urbanisme, si toutes les autorisations d’urbanisme ont bien été demandées et obtenues pour le bâtiment principal, les dépendances, la piscine ? Des contraintes de construction, d’extension, de rénovation sont-elles appliquées dans le secteur concerné ? Par précaution, il peut être judicieux de vérifier si un projet de construction est prévu à proximité immédiate du bien vendu car cela peut avoir une influence sur sa valeur et être source de nuisances...

 

2.  Financement

 

L’aspect financier de l’investissement doit être bien préparé : dès lors que l’on connaît le montant à payer pour le prix et les frais divers, il faut décider si le paiement peut être réalisé avec des fonds personnels ou s’il faut solliciter un prêt bancaire. En cas de besoin de financement, quelles sont les possibilités ? Si un financement externe doit être obtenu, il peut s’avérer compliqué de rassurer une banque étrangère : rares sont les banques enclines à accorder des prêts à des personnes qui ne résident pas dans le même pays. La nationalité et le pays source des revenus seront également pris en compte.

 

Certaines banques françaises acceptent de prêter de l’argent en prenant une garantie hypothécaire sur un bien immobilier situé en France. Néanmoins, il faut disposer de 30% d’apport financier et ne pas avoir d’emprunt en cours pour que la banque accepte. Une banque située dans le pays étranger sera réticente pour accorder un prêt si les revenus ne sont pas déposés chez elle et si la source des revenus est à l’étranger. Il convient donc de vérifier si l’obtention d’un prêt peut être prévue comme condition suspensive de l’acquisition immobilière dans une promesse de vente.

 

Il est aussi conseillé de vérifier quelle monnaie de paiement va être requise et quelles vont être les conséquences du taux de change sur les montants à payer s’il faut convertir dans la monnaie locale. Parfois, lorsque deux ressortissants français vendent et achètent l’un à l’autre, il est possible de faire le paiement en France tout en payant les droits d’enregistrement dans le pays du lieu de situation du bien, pour la publicité foncière. Il peut être intéressant de se renseigner auprès du notaire ou avocat en charge de la vente pour savoir si cela est possible.

 

Enfin, lorsqu’on achète un bien immobilier dans un pays étranger, il faut toujours vérifier si, en cas de revente, il sera aisé de sortir l’argent du pays. Dans certains pays, comme le Maroc ou l’Algérie, cela peut s’avérer délicat.  

 

3. Frais – fiscalité

 

Ensuite, préalablement à tout engagement définitif, un acquéreur immobilier doit connaître le montant des frais à payer et les honoraires des intermédiaires.

 

La fiscalité applicable pour l’acquisition est parfois élevée dans certains pays : en Espagne, les frais à payer peuvent s’élever à 13% du prix d’acquisition ; En Italie, selon le lieu de situation du bien vendu, les frais peuvent être encore plus élevés : 17 % pour la seule taxe pour un bien situé en zone rurale.

 

Après avoir effectué le travail de recherches en amont de l’acquisition avec l’aide des professionnels qui les accompagnent, les acquéreurs de biens immobiliers situés à l’étranger doivent poursuivre en organisant les modalités de détention et de transmission des biens.

II- La détention et la transmission du bien immobilier

 

En droit français, nous disposons d’outils juridiques qui permettent d’adapter les modes de détention et de transmission des biens immobiliers : démembrement de propriété, acquisition sous forme de société civile, clause de tontine, indivision…L’exportation de ces techniques juridiques ne va pas toujours de soi.

 

1.  L’optimisation civile de la détention du bien immobilier situé à l’étranger

 

Selon les objectifs poursuivis par l’acquéreur, il peut lui être conseillé d’acheter le bien immobilier en son personnel ou sous la forme d’une société.

 

• S’il choisit d’acheter sous la forme d’une société, il convient de vérifier si l’objet de cette société correspond à l’opération. Certains pays ne connaissent que les sociétés commerciales. Quel que soit l’option retenue, il convient d’en étudier précisément les conséquences patrimoniales et fiscales.

 

• Si l’on envisage d’utiliser une société civile française déjà constituée avec les membres de la famille, il est nécessaire de contrôler que cela sera possible, que sa personnalité juridique sera bien reconnue dans le pays visé. Les pouvoirs de la personne qui signe les actes au nom de la société feront l’objet d’une attention particulière.

 

Par ailleurs, en France, nous maîtrisons les modalités, avantages et inconvénients des acquisitions en démembrement de propriété. Celui-ci n’est pas connu et reconnu dans tous pays et son mécanisme qui permet la transmission des biens immobiliers au décès de l’usufruitier ne sera pas toujours applicable avec la même efficacité à l’étranger. En ce domaine, il est donc crucial de recevoir les conseils avisés d’un professionnel.

 

Dans le pays du lieu de situation de l’immeuble, il existe peut-être des modalités d’acquisition qui présentent des intérêts et qui sont inconnues en France. Si une telle proposition est avancée par un juriste local, par prudence, il faut demander à son notaire quelles peuvent êtres les conséquences civiles et fiscales de leur application.

 

2. L’optimisation fiscale de la détention et la transmission des biens immobiliers situés à l’étranger.

 

Quelles conséquences fiscales pendant la détention et après, lors de la transmission des parts ? Il convient aussi de bien s’informer sur les taxes à payer pendant la détention du bien immobilier, qu’il soit loué ou non. Si le propriétaire du bien demeure résident fiscal en France, il faut s’interroger sur la fiscalité applicable aux loyers encaissés à l’étranger. S’il existe une convention fiscale entre la France et le pays concerné, elle permettra de déterminer où les taxes sur les revenus locatifs doivent être déclarées et payées. En l’absence de convention fiscale, si le propriétaire est résident fiscal en France, il devra déclarer les loyers perçus dans sa déclaration annuelle de revenus mais il devra contrôler avec un juriste fiscaliste local s’il doit aussi les déclarer dans le pays de situation de l’immeuble. Il peut subir une double imposition. Éventuellement, l’impôt payé à l’étranger peut être déduit des taxes à payer en France par le biais d’un crédit d’impôt.

 

Enfin, en amont de toute acquisition immobilière, il est fortement conseillé de se renseigner auprès de professionnels locaux et français sur les modalités d’imposition de l’éventuelle plus-value, en France et dans le pays de situation du bien ? Il faut savoir en effet qu’en ce domaine aussi, il peut exister une double imposition. Même en présence d’une convention fiscale entre la France et le pays de situation du bien immobilier, il peut y avoir un complément de paiement de taxe ou des obligations déclaratives.