Investir dans l’immobilier en France est plus avantageux qu’à l’étranger : Décryptage

Dans ces périodes d’inflation, beaucoup de Français habitant en France ou à l’étranger se questionnent sur les placements et l’investissement. Investir en France ou à l’étranger ? Quel est le plus intéressant ? Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement locatif en France VS à l’étranger ?

Investir à l’étranger présente-t-il un réel avantage par rapport à la France ?

Certains pays attirent les Français notamment en raison d’une fiscalité qui semblerait plus intéressante, mais certaines variables sont souvent mises de côté alors qu’ils ont un réel impact sur l’investissement.  

Investir en Europe (Allemagne, Espagne et Portugal), quels avantages et inconvénients ?

La première variable à prendre en compte lorsqu’on investit à l’étranger regroupe toutes les conditions et obligations.

Avec un taux d’emprunt fixe compris généralement entre 1,3% et 2,5%, la France présente un taux moins élevé que l’Espagne et le Portugal. Ces derniers pratiquent aussi bien des taux fixes et que des taux variables. L’Espagne propose généralement un taux fixe compris entre 1,75% et 2,75% avec une majoration de 0,2% à 0,4% pour les expatriés. 

Recourir à des taux fixes au Portugal peut être assez difficile car il s’agit là d’une pratique peu courante. En effet, les banques favorisent un taux d’emprunt variable basé sur l’Euribor (un des principaux taux de référence du marché monétaire de la zone euro). Quant à l’Allemagne, bien qu’elle propose également à des taux variables dépendant de l’Euribor, les investisseurs auront aussi accès des taux fixes compris entre 2,8% à 5%. La durée d’emprunt est généralement plus importante pour les résidents en Espagne et au Portugal (respectivement 40 ans et 30 ans). En tant qu’expatrié français à l’étranger, l’apport demandé, quant à lui, ne diffère pas énormément entre les pays puisqu’il est de 30% à 40% du montant de prêt.

En dehors de l’imposition liée aux revenus fiscaux basés sur le régime fiscal choisi, la France ne présente pas de réglementations conséquentes. L'impôt sur le revenu (locatif ou foncier) des autres pays européens est soit à taux fixe de 19% (Espagne) ou 25% (non-résident portugais) soit à taux progressif pouvant atteindre 45% (Allemagne). De plus, un impôt a été mis en place pour le transfert de propriété.

De nombreux frais annexes sont à prendre en compte puisque certaines démarches nécessitent des frais d’enregistrement, de traduction de documents ou encore le recours systématique à un avocat pour l’Espagne.

États-Unis, Indonésie, et Mexique, quels inconvénients ?

La question de l’emprunt dans ces pays est très difficile. À Bali, la possibilité d’emprunter est quasi inexistante et les taux pratiqués aux Etats-Unis et au Mexique sont supérieurs à 5%. L’apport demandé en tant que non-résident dépasse généralement 35% et peut atteindre 50% au Mexique.

Les démarches administratives pour l’obtention d’un bien immobilier sont telles qu’il est nécessaire de se faire accompagner. Aux États-Unis de nombreux frais et obligations sont à prendre en compte tels que les frais d’inspection et d’enregistrement ou encore l’obtention d’un ITIN (numéro d’identification du contribuable).

Pour acquérir légalement un bien en Indonésie, l'acheteur devra passer par un contrat dit "leasehold" avec un Indonésien ou plus communément créer une société de capitaux. En effet, les Indonésiens sont les seuls à détenir le droit de propriété. Dans le cas d’une création de société dite PMA, l’acheteur devra s’acquitter de frais liés à sa mise en place.

L'État mexicain, quant à lui, demande un permis de fiducie (fideicomiso). Ce permis valable 50 ans et transférable, correspond à un “contrat” passé avec une banque mexicaine qui cédera le droit d’exploitation du bien mais restera le vrai détenteur du bien.

L’investissement immobilier locatif est un levier permettant d’établir des revenus annuels intéressants. Lorsque l’on prend en compte les possibilités de financement, la fiscalité ou les coûts liés aux démarches administratives, la balance s’alourdit. Il est donc important de s’informer des tenants et aboutissants liés à chaque pays et d’établir une réelle comparaison.

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