Investir dans l’immobilier neuf ou ancien : une décision complexe

L'investissement immobilier locatif est reconnu et apprécié par de nombreux français. Dans le processus de réflexion de l'investisseur, l’une des première question à documenter concerne l’arbitrage entre l’immobilier ancien et neuf. La société Investissement-Locatif.com a réuni les critères essentiels afin de vous aider à effectuer ce choix.

Emprunt : Le prêt à taux zéro.

Le prêt à taux zéro existe pour l’immobilier ancien, à condition d’effectuer dans le nouveau logement des travaux de rénovation à hauteur de 25% minimum du coût de l'opération immobilière dans le nouveau logement en respectant un délai de 3 ans. En ce qui concerne un bien neuf, le prêt à taux zéro est proposé au premier acheteur en fonction de ses ressources et devra être complété par un autre prêt. De plus, la résidence devra être le logement principal de l'acquéreur ce qui ne rend pas l’achat attractif pour de l’investissement locatif.

Fiscalité : Le montant des frais de notaires selon l'ancienneté du bien.

Les frais de notaire sont compris entre 7 % et 8 % du prix d’achat d'un ancien bien. Pour la location, si les charges (prêt immobilier, montants des travaux, taxe foncière...) sont supérieures au revenu foncier, il est possible de bénéficier du mécanisme du déficit foncier offrant une réduction d’impôts. (Loi Denormandie) L'exemption de TVA est envisageable si le logement a plus de 5 ans. Pour la rénovation d’immeubles anciens et classés, la loi Malraux prévoit un abattement fiscal compris entre 22 % et 30%. En ce qui concerne l'acquisition d'un bien neuf, les frais de notaire sont inférieurs et sont compris entre 2 % et 3 %. Pour un nouvel actif, il existe la possibilité d’être exempté de l'impôt foncier pour les deux prochaines années suivant l’acquisition. Grâce à la loi Pinel il est possible de bénéficier d'une réduction de l’impôt sur le revenu à hauteur de 6.000 euros max/an et par foyer fiscal sur un engagement de 6 à 9 ans. Cet engagement peut être prolongé jusqu’à 12 ans, ce qui amène la réduction maximale à 21 % du prix du bien. Le statut LMNP, accordé aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés, permet une réduction forfaitaire de 50 % et la récupération de la TVA. À noter que ce statut est également disponible dans l’immobilier ancien.

Localisation/emplacement : Comment trouver un bien mieux situé ?

Les biens immobiliers anciens sont souvent mieux situés que les logements neufs, dans des zones très prisées, proche des commodités, des infrastructures et des transports en commun.

Diagnostic Performance Energétique DPE : Les biens neufs et rénovés sont plus rentables.

Les biens neufs ont une meilleure performance énergétique respectant les derniers critères de consommation. Il est aussi important de noter que depuis le premier janvier 2021 de nouvelles restrictions ont été mises en place afin d'inciter les propriétaires d'anciens logements à les rénover. Depuis mai 2021 le projet de loi Climat et résilience vise à réglementer la tarification des loyers de locataires de logements énergivores. Dès 2022 il deviendra interdit d'augmenter les loyers des logements classés G et F dans le DPE en cas de changement de locataire, en cours de bail ou lors du renouvellement du contrat de location. En 2025, les logements classés G seront interdits à la location, en 2028 cette restriction concernera les logements F et enfin en 2038 les classés E.

Prix : Quels sont les prix au m2 selon l'ancienneté du bien ?

Le prix des biens anciens est environ 20 % moins cher que celui des biens neufs, d’autant plus si le logement est à rénover. À contrario, pour les biens neufs, l’absence de travaux de rénovation sera un critère d’achat pour certains investisseurs.

Nous relevons donc ces prix moyens au m2 en août 2022 :

Pour conclure : L’offre demeure assez conséquente dans l’immobilier ancien et s’accompagne d’un délai significatif que dans le cas de travaux de rénovation. L’immobilier neuf peut connaître un délai de livraison plus important si le bien est acheté en VEFA. Enfin la fiscalité de l'opération se révèle à l'expérience le point plus complexe par exemple la plus-value constatée est généralement plus élevée pour un bien ancien que pour un bien neuf. Si ce critère n'est pas à priori un des critères les plus importants pour l’investissement locatif, il s’inscrit dans l’analyse globale du régime fiscal applicable, ce qui justifie de s’adresser à un expert.

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