Combien faut-il pour commencer en SCPI ?

De 204 € à 5 125 € : ce que demandent vraiment les SCPI

Les montants ci-dessous sont ceux appliqués sur la plateforme Louve Invest. Le prix de la part est fixé par la société de gestion. Le minimum de souscription, lui, peut varier selon le distributeur et le mode de souscription retenu.

 

 

Sur ce panel, les tickets se répartissent en trois groupes : autour de 200 €, autour de 1 000 €, autour de 5 000 €. Ce minimum est inscrit dans les statuts de la SCPI et figure dans sa note d'information visée par l'AMF. Il indique le montant à partir duquel la société de gestion accepte un nouvel associé. Il ne dit rien du rendement, du niveau de risque ou de la qualité du patrimoine.

Un point vaut pour toutes les lignes de ce tableau. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital, la liquidité n'est pas garantie et l'horizon de placement recommandé dépasse dix ans. Le montant d'entrée ne change rien à ces trois règles.

Le prix de la part n'est pas le ticket d'entrée

C'est l'erreur de lecture la plus fréquente chez ceux qui comparent des SCPI pour la première fois. Une part à 1,03 € ne veut pas dire qu'on entre avec 1,03 €.

La SCPI Reason, gérée par MNK Partners, illustre bien le décalage. Sa part vaut 1,03 €, l'une des plus faibles du marché. Mais la première souscription porte sur 200 parts, soit 206 €. Ce choix d'un prix de part très bas, parfois appelé décimalisation, sert surtout à ajuster finement les montants investis par la suite, pas à abaisser le premier ticket.

L'inverse est tout aussi vrai. Transitions Europe affiche une part à 202 €, moins chère que celle de Sofidynamic à 320 €. Pourtant le premier ticket est de 5 050 € chez la première et de 320 € chez la seconde. Vingt-cinq parts d'un côté, une seule de l'autre.

Autre malentendu à lever : un prix de part bas n'est pas un signe de fragilité. Ce prix dépend du nombre de parts émises pour un même patrimoine. Une SCPI qui découpe son capital en parts de 1 € et une autre en parts de 250 € peuvent détenir des immeubles comparables, avec les mêmes locataires et les mêmes loyers. Ce qui s'examine, c'est la composition du patrimoine, le taux d'occupation, la politique de distribution et les frais. Pas le nombre inscrit sur la part.

La règle à retenir tient en une ligne. Un prix de part faible ne rend pas une SCPI plus accessible, et ne la rend pas non plus moins solide. Seul le produit du prix par le nombre de parts minimum détermine le montant d'entrée, et c'est ce montant qu'il faut comparer d'une SCPI à l'autre.

Où est écrit ce minimum et pourquoi il peut changer ?

Le nombre de parts exigé à la première souscription ne se devine pas. Il figure dans les documents officiels de la SCPI, ses statuts et sa note d'information visée par l'AMF. Il est également rappelé dans le bulletin trimestriel et sur les fiches produit des distributeurs.

Ce seuil n'est pas gravé dans le marbre. La société de gestion peut le faire évoluer, comme elle fait évoluer le prix de la part. Une SCPI qui demandait cinq parts à son lancement peut en exiger vingt-cinq deux ans plus tard, et inversement. Les comparatifs publiés en ligne vieillissent vite sur ce point précis.

Le montant d'entrée dépend enfin du chemin emprunté. En direct, il correspond au minimum de la SCPI. Via un contrat d'assurance-vie, c'est le minimum du contrat qui s'applique, et il est souvent différent.

Le réflexe utile avant de souscrire : vérifier le seuil sur la documentation à jour de la SCPI,

Quatre façons d'adapter le montant de départ

Le minimum d'une SCPI n'est pas le seul paramètre. Selon la façon dont vous souscrivez, la somme à sortir le premier jour change beaucoup.

Les versements programmés

Le principe est simple : vous réalisez d'abord la souscription minimale de la SCPI, puis vous alimentez votre position par versements réguliers, à partir de 50 € par mois chez Louve Invest. Attention au raccourci que l'on lit souvent, ces 50 € ne sont pas un ticket d'entrée. Ils viennent après le premier ticket, pas à la place.

Toutes les SCPI ne l'autorisent pas. C'est une option que la société de gestion doit avoir prévue, donc à vérifier avant d'arrêter votre choix si ce mode de versement compte pour vous.

L'assurance-vie

En passant par un contrat d'assurance-vie, vous n'achetez plus des parts en direct mais des unités de compte adossées à des SCPI. Le seuil applicable devient celui du contrat, généralement plus bas qu'une souscription directe. En contrepartie, la sélection de SCPI est limitée à celles référencées par l'assureur, et des frais de gestion du contrat s'ajoutent à ceux de la SCPI.

Le crédit

Investir en SCPI à crédit ne diminue pas le montant investi, cela déplace l'effort dans le temps. Vous souscrivez un montant supérieur à votre épargne disponible et remboursez avec les loyers versés, complétés par votre effort d'épargne. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Le levier fonctionne dans les deux sens. Si la distribution baisse, la mensualité, elle, ne bouge pas. Cette solution suppose une capacité d'épargne stable sur toute la durée du prêt.

La nue-propriété

Ici non plus le ticket n'est pas plus bas, mais la part s'achète avec une décote, en échange de l'abandon des revenus pendant une durée fixée à l'avance, souvent cinq à dix ans. À capital égal, vous détenez donc davantage de parts. Vous ne percevez aucun loyer pendant la période, donc aucune fiscalité sur des revenus que vous n'encaissez pas, et la nue-propriété n'entre en principe pas dans l'assiette de l'IFI.

Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier, du taux d'occupation des actifs et de la capacité des locataires à honorer leurs loyers. La liquidité des parts n'est pas assurée : le retrait ou la cession peut prendre du temps selon les conditions de marché. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est d'au moins dix ans. Avant toute souscription, prenez connaissance de la note d'information visée par l'AMF, du document d'informations clés et du dernier bulletin trimestriel de la SCPI concernée.

Alors, combien pour commencer ?

À partir d'un peu plus de 200 € chez certaines SCPI, davantage chez d'autres. Mais le montant minimum est une porte d'entrée, pas un critère de choix. Aucun épargnant n'a jamais fait un bon investissement parce que le ticket était bas.

Les questions utiles viennent après. Cette somme, pouvez-vous la laisser investie dix ans sans y toucher ? La SCPI que vous visez correspond-elle à votre horizon et à votre tolérance au risque ? Souscrire en direct, via un contrat d'assurance-vie ou en nue-propriété change la fiscalité, la liquidité et le calendrier de vos revenus, bien plus que le montant de départ.

Le bon réflexe consiste à partir de votre situation, puis à chercher la SCPI qui s'y prête, jamais l'inverse. Vous pouvez comparer les tickets d'entrée et les stratégies des SCPI du marché sur Louve Invest, puis affiner le montant avec un simulateur avant de vous engager.