En hausse constante depuis le milieu des années 2000, le marché immobilier berlinois reste encore accessible en comparaison à d'autres capitales européennes ? comptez entre 1.800 et 3.500 euros le mètre carré. Vous envisagez d'acheter à Berlin, pour vous loger ou pour investir ? Je viens d'acquérir un petit appartement à Berlin : voici un récapitulatif, étape par étape, de ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Le financement
A moins que vous ne soyez déjà propriétaire en France ou, que vous disposiez d'un produit financier conséquent, aucune banque française n'accepte de financer un achat immobilier en Allemagne. Il est en revanche possible de financer votre projet à hauteur de 60% de la valeur du bien avec une banque allemande. Notez qu'il n'est pas obligatoire en Allemagne de souscrire à une assurance pour les crédits. Mon profil de travailleuse indépendante, imposable bien que faiblement, m'a valu des refus : j'ai complété la grosse rentrée d'argent qui m'a permis d'envisager d'acheter un appartement en cumulant plusieurs emprunts familiaux. En tout et pour tout, j'avais un budget de 73 000 euros.
La recherche
Si vous connaissez mal Berlin, ne parlez pas allemand ou ne disposez pas de temps, vous pouvez avoir recours à des agences francophones ou à un courtier immobilier. Si au contraire vous avez beaucoup de temps et si l'allemand juridique ne vous effraie pas, jetez un ?il aux ventes aux enchères (Versteigerung), qui ont lieu chaque semaine dans différents quartiers. Attention cependant : il n'est pas toujours possible de visiter auparavant le bien proposé, il n'y a aucun recours contre les vices cachés, et certains lots sont vendus loués.
Pour ma part, ayant du temps devant moi, j'ai préféré écumer le site d'annonces immoscout24.de et multiplier les visites pour me faire une idée. A Berlin, il est très rare d'avoir à faire directement au vendeur. La plupart du temps, un agent immobilier (Makler) sert d'intermédiaire, en échange d'une commission de 7,14% du prix d'achat.
Comme beaucoup, j'ai d'abord cherché à Kreuzberg. Mais les petites surfaces y sont rares et le marché ultra-tendu. Par deux fois, j'ai fais une offre en négociant le prix à la baisse(5%) et, j'ai raté deux fois mon coup car les autres acheteurs avaient les moyens, eux, de négocier à la hausse. Contrairement aux idées reçues, le prix du mètre carré dépend moins de l'arrondissement que du micro-quartier (Kiez) : à l'est comme à l'ouest, d'une rue à l'autre, les prix peuvent doubler. Caroline Noah, courtière francophone à Berlin, conseille de "ne pas se focaliser sur un quartier à la mode, comme Kreuzberg ou Neukölln, où les prix sont élevés. Je recommande les quartiers périphériques comme Lichtenberg ou Wedding, ainsi que Moabit, qui s'étend de Mitte à Wedding, et qui est restructuré par la ville en ce moment.Un quartier qui va nécessairement prendre de la valeur".
Bingo ! C'est à Moabit, à dix minutes de la Spree, que j'ai trouvé mon appartement après trois semaines intensives à visiter une quinzaine d'appartements. Au fil des visites, j'ai dû faire des concessions sur la liste de mes critères ? non, je ne trouverai pas un deux pièces avec terrasse sur cour au troisième étage minimum dans de l'ancien à l'intérieur du Ring avec ce budget? Et finalement, l'appartement que j'ai trouvé réunissait les plus importants : un bel immeuble ancien (Altbau), une vue dégagée sur le ciel, un emplacement central et évidemment, le respect du budget. Proposé à la vente à 73 000 euros, j'ai négocié mon 35m2 avec le vendeur à 66 000 euros.
A ce prix d'achat s'ajoutent ensuite : les taxes et frais de mutation (Grunderwerbsteuer) de 5,5%, les frais de notaire : entre 0,5 et 1% et, les impôts fonciers et l'enregistrement au livre foncier (Grundsteuer) : 0,5-1%.
Soit au total, en négociant à 4% la commission de l'agent immobilier, exactement mon budget. Les travaux attendront?
Un petit conseil avant de prendre votre décision finale, n'oubliez pas de vous renseigner sur le montant des charges (Nebenkosten), comprises entre 2 et 4 euros par mètre carré, généralement gérées par un syndicat (Hausverwaltung) et, qui comprennent, comme en France l'eau, l'électricité et le ménage des parties communes, les ordures ménagères, l'entretien du chauffage, ainsi que sur le fonds de roulement pour travaux (Rücklage) de la co-propriété
Et surtout, lisez en détail les comptes-rendus (Protokolle) des dernières réunions de co-propriété. J'ai visité des appartements étonnamment peu chers, à un prix que les agents immobilier ne pouvaient expliquer. C'est dans les comptes-rendus que j'ai trouvé une réponse. Certains révélaient la construction d'un parking dans la cour intérieure, d'autres la présence de champignons dans la cave, pour ne donner que quelques exemples.
L'achat
Une fois le prix négocié accepté par le vendeur, le rendez-vous est pris chez le notaire. Attention : contrairement à la France, il n'y a pas de compromis de vente en Allemagne. Une seule signature conclut l'achat (Kaufvertrag) et cet acte est irrévocable : il faut donc être absolument certain d'avoir obtenu l'accord de prêt.
Au début du rendez-vous, le notaire demande si vous parlez allemand. Même si c'est mon cas, j'ai préféré faire appel à une traductrice, pour être absolument sûre de tout comprendre. En fonction de ce que vous demandez ? traduction écrite ou interprétation consécutive ? et sans la TVA, comptez entre 200 et 600 euros. Pendant une petite heure, le notaire a lu l'intégralité du contrat, qui spécifie les conditions d'achat, la date de livraison et les éventuelles réparations à faire. Enfin, le vendeur et moi avons signé le contrat ? moi d'une main tremblotante, lui d'un air plutôt sombre.
Ensuite, il faut encore attendre encore 4 et 6 semaines pour entrer en jouissance, le temps que votre nom soit inscrit au cadastre de la ville afin que vous puissiez payer le vendeur et récupérer vos clés.
La fiscalité
La ville impose les frais de mutation à 5,5%, par contre la taxe foncière est très faible. Dans mon cas, 80 euros par an. Si vous louez l'appartement et êtes résident fiscal français, il n'y a pas de double imposition : vous devez déclarer ces revenus auprès de l'administration française mais, les revenus locatifs ne seront imposés qu'en Allemagne, entre 15 et 42%, plus la taxe de solidarité berlinoise de 5,5%, versée dans le cadre de la Réunification.
Dans le cas de revenus locatifs, les charges déductibles sont les suivantes :
1. Amortissement linéaire de 2,5% du prix d'achat pendant 40 ans pour un bien construit avant 1925, et 2% pendant 50 ans pour un bien construit après 1925.
2. Les intérêts du crédit, même lorsque la banque n'est pas allemande
3. Les frais bancaires
4. Les frais de maintenance
5. Les charges courantes
6. Les frais administratifs
7. Les honoraires d'expert comptable.
Enfin, à la revente, après 10 ans de détention du bien (contre 30 ans en France), la plus-value immobilière ne sera pas imposable.
Bonne recherche !
Léa Lescure (lepetitjournal.com/Berlin) lundi 14 octobre 2013
En savoir plus :
Le blog de Caroline Noah :
http://immobilierblog-berlin.com/
Immoscout24 :
http://www.immobilienscout24.de/
Appartement Berlin :
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