Depuis 2-3 ans, la capitale allemande figure sur le haut de la liste des investisseurs immobiliers et les prix s’en ressentent dans les quartiers les plus internationaux de la ville.
Et pour cause Berlin avec un prix moyen de 3290 euros par m2 et une attractivité croissante de la ville (classée 3éme meilleure ville pour vivre dans le monde) offre de belles opportunités immobilières pour acheter un appartement comme résidence secondaire ou comme investissement locatif.
Mais avec les prix actuels quelle serait la rentabilité et les quartiers à choisir pour un l’achat d’un appartement à Berlin ?
Achat appartement Berlin: les quartiers de Berlin à cibler
La population de Berlin augmente au rythme de 50 000 personnes par an et la ville attire une population jeune venant entre autres du sud de l’Allemagne, de pays européens comme la France et bien au-delà. Cela a fortement contribué à la saturation du taux d’occupation à plus de 98% et l’importante pénurie de logements à Berlin qui atteindra 200.000 logements sur les 10 prochaines années.
Cette dynamique démographique a fait que certains quartiers de l’est et du sud de Berlin comme Prenzlauer Berg ou Mitte se sont largement internationalisés avec une nouvelle population d’expatriés, dont bon nombre travaillent dans le digital et les secteurs technologiques et artistiques, en plein boom à Berlin.
Pour un investissement locatif, ce serait d’ailleurs un bon choix de cibler ces quartiers prisés par les internationaux comme Mitte, Prenzlauer Berg ou Kreuzberg, Friedrichshain ou Neukölln.
« Ces quartiers étant dynamiques et agréables pour vivre, ils représentent un placement à haut potentiel car la demande, aussi bien à l’achat qu’à la location, y est exponentielle et l’offre de biens très réduite » commente Anna Kuznetsova de l’agence immobilière First Citiz Berlin.
Il est vrai qu’une partie de ces quartiers jadis mal connus du grand public sont devenus des endroits incontournables de la ville, bohèmes et très à la mode notamment avec l’installation de milliers d’artistes et d’entrepreneurs de tout genre, dont un grand nombre de nordiques.
Relativement épargnés de cette mouvance, les quartiers de l’ouest sont restés plus « locaux » et représentent aussi une valeur sûre, du moment qu’on se positionne autour des grandes rues commerçantes de Charlottenburg, Schöneberg et Steglitz.
Quelle fiscalité pour un investissement immobilier à Berlin ?
La fiscalité des revenus locatifs à Berlin est particulièrement avantageuse. Il n’y a pas de CSG ni CRDS, la taxe foncière est réduite (100€ à 150€ pour un 50m2). L’imposition des revenus est similaire au régime réel en France avec la possibilité de déduire toutes les charges et taxes. Avantage majeur : la possibilité de déduire des revenus locatifs 2% à 2,5% du coût d’achat à titre d’amortissement du bien.
Après cet abattement, les revenus locatifs nets sont imposables progressivement en commençant par une première tranche à 14% ce qui fait que le taux d’imposition moyen se situe généralement entre 5% et 10% pour un propriétaire d’un ou deux biens à Berlin.
A noter qu’en vertu de la convention franco-allemande de non-double imposition, les revenus locatifs sont uniquement imposés en Allemagne.
Exemple : RDC vendu meublé de 50m2 à Prenzlauer Berg,
Prix d’achat 2016 : 175 000€, loyer mensuel 600€ hors charges,
Taxe foncière : 120€
Revenus locatifs bruts : 7 200€
Impôts sur les revenus locatifs : 520€ par an, soit un taux d’imposition moyen de 7,2%.
Autre avantage : en achetant avec un crédit immobilier en Allemagne ou en France, on peut aussi déduire les intérêts d’emprunt, ce qui fait qu’on arrive souvent à une fiscalité nulle voire un déficit foncier pour un bien acheté partiellement ou totalement à crédit.
« Emprunter pour son achat immobilier à Berlin est sans doute une bonne stratégie d’investissement et d’ailleurs nous traitons pour nos clients un nombre croissant de demandes de crédit immobilier en Allemagne » commente Anna Kuznetsova.
Quelle rentabilité pour un achat immobilier à Berlin ?
La rentabilité totale d’un investissement locatif est la somme du rendement locatif net majoré de l’évolution du prix. En ce sens le potentiel de l’évolution des prix à deux chiffres représente le principal attrait de Berlin. En effet les prix de l’immobilier à Berlin ont augmenté en moyenne de 12,7% en 2017 et 9,8% en 2016. Le sondage annuel des investisseurs en immobilier en Europe, organisé par le cabinet PWC, vient confirmer cet engouement et place Berlin comme la meilleure ville pour investir dans l’immobilier en Europe pour 2018.
Avec des rendements locatifs de 2% à 5% dans le centre et une hausse des prix d’environ 10%, Berlin présente donc un potentiel de rentabilité totale entre 12% et 15% par an. D’ailleurs les investisseurs institutionnels et aussi privés ne s’y trompent pas et ont augmenté le volume des investissements à 9 milliards d’euros par an, dépassant ainsi pour la première fois Paris (8 milliards d’euros), bien que les prix immobiliers à Berlin soient 2 à 3 fois moins chers dans la capitale de l’Allemagne.
Les investisseurs privés sont d’autant plus avantagés à Berlin qu’ils bénéficient de l’exonération totale d’impôts sur la plus-value après juste dix ans de détention contre 22 ans actuellement en France.
Comment gérer son investissement locatif à Berlin ?
Il fut un temps où ne pas parler allemand constituait une vraie barrière pour investir et gérer un bien immobilier à Berlin. Ceci étant avec l’internationalisation de la ville, des agences immobilières spécialisées sur l’accompagnement des acheteurs étrangers et expatriés à Berlin, proposent des services et conseils en anglais et en français. Cela a rendu l’achat et la gestion d’un bien à Berlin simples et accessibles aux acheteurs non-germanophones notamment les acheteurs français particulièrement actifs dans la ville. Pour acheter un appartement à Berlin avec un prêt immobilier en Allemagne, First Citiz Berlin propose aussi un service de gestion des dossiers de prêts pour le compte de leurs clients résidents et non-résidents.
Pour plus d’informations :
www.firstcitiz.com/fr
contact@firstcitiz.com
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