Contrôle des loyers en Catalogne à partir de février

Le paysage immobilier en Catalogne est sur le point de subir un changement significatif avec le retour du contrôle des loyers dans 140 municipalités. La Catalogne devient en effet la première communauté autonome à appliquer la nouvelle réglementation du gouvernement sur les locations.

Déblocage de l'indice de référence des prix

Après une réunion fructueuse avec Isabel Rodriguez, la ministre du Logement, la responsable catalane de l'aménagement du territoire, Ester Capella, a annoncé qu'elle avait réussi à "débloquer" la publication de l'indice de référence des prix, indispensable pour "rendre effective" la limitation des prix des loyers dans les zones déclarées tendues, comme le prévoit la loi sur le logement.

Quelles villes sont concernées?

En juin dernier, la Generalitat avait fait passer de 60 à 140 le nombre de communes classées comme "zones résidentielles tendues". C'est dans ces localités que les propriétaires seront obligés de limiter le prix des loyers.

Ces 140 municipalités couvrent une population de plus de six millions d'habitants, soit 80% de la population en Catalogne. Les quatre capitales de province (Barcelone, Tarragone, Lérida et Gérone) et les principales villes de l'aire métropolitaine de Barcelone, telles que Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró et Santa Coloma de Gramenet, ainsi que Reus, à Tarragone sont concernées. De même, une partie des régions côtières sont classées en zone tendue. Enfin, certaines villes de montagne comme Ripoll, Puigcerdà, Mollerussa, Solsona et Torelló ne sont pas non plus en mesure de garantir l'accès à un logement abordable.

Détermination du loyer

La règle qui sera appliquée à partir de février en Catalogne indique que le loyer des nouveaux contrats de location ne peut excéder le prix du dernier contrat en vigueur au cours des cinq dernières années après la mise à jour annuelle. En d'autres termes, dès l'entrée en vigueur de la déclaration de marché tendu, tout nouveau contrat de location dans l'une de ces zones ne pourra pas établir le loyer qu'il souhaite.

Dans les contrats de location actuels entre particuliers, le loyer convenu dans le contrat est maintenu et l'augmentation annuelle de 3% fixée par la loi sur le logement peut être appliquée en 2024 lorsque le contrat doit être renouvelé. À partir de 2025, c'est le nouvel indice de référence qui marquera la mise à jour annuelle des contrats de location.

C'est dans la prolongation d'un contrat de location en vigueur que les changements apparaissent. Dans ces 140 communes catalanes, si au cours des trois prochaines années la période de prolongation obligatoire ou la période de prolongation tacite se termine, le contrat de location peut être prolongé de manière extraordinaire par tranches annuelles, pour une période maximale de trois ans, à la demande du locataire, conformément à la modification de l'article 10 de la LAU établie dans la première disposition finale de la loi sur le logement.

Qui sont les "grands bailleurs"

En outre, si le propriétaire est considéré comme "grand bailleur", il a plus de limitations, en particulier, le prix du loyer ne peut dépasser l'indice de référence des prix des loyers. Un "grand propriétaire" est une personne ou une société qui possède plus de 10 propriétés urbaines, à l'exclusion des garages et des entrepôts, ou une surface bâtie de plus de 1.500 m2 à usage résidentiel. La loi sur le logement, votée en mai dernier, établit toutefois une singularité. En effet, le fait d'être déclaré grand propriétaire peut être réduit à un maximum de cinq propriétés, si les logements sont situés dans la même zone tendue. La Catalogne a d'ailleurs déjà déclaré qu'elle abaisserait le critère de grand détenteur à la personne physique ou morale qui possède cinq propriétés résidentielles ou plus situées dans des zones tendues.

Attentions aux fraudes

Très lourde amende au propriétaire de locations touristiques illégales à Barcelone

Les locations saisonnières et touristiques ainsi que les locations de chambres ne sont pas couvertes par la LAU (et la loi sur le logement), raison pour laquelle de nombreux propriétaires décident de plus en plus d'avoir recours à ce type de location. Selon les derniers chiffres du portail idealista, 30% des biens proposés à Barcelone sont des locations saisonnières. Attention donc aux fraudeurs qui essaieraient de faire passer une location de longue durée, "traditionnelle", pour une location saisonnière, puisque les administrations catalanes sont extrêmement vigilantes à ce sujet et les contrevenants sont passibles de fortes amendes.