La loi catalane de limitation des loyers n'a pas été efficace, selon le portail immobilier Fotocasa, car le prix des loyers à Barcelone a évolué de la même manière qu'à Madrid, Valence et Malaga. De fait, les loyers à Barcelone ont augmenté de 11,7% sur un an en raison de la diminution de l'offre de biens bon marché dans la ville.
Le 10 mars dernier, le Tribunal Constitutionnel a partiellement annulé les dispositions de la loi catalane 11/2020 concernant la limitation des loyers, étant donné qu'elle empiétait sur les compétences de l'État. Le portail immobilier Fotocasa a étudié l'impact de cette loi sur le marché immobilier catalan, après un an et demi en vigueur, du point de vue de l'offre et des prix.
+11,7% des loyers en un an contre 3,2% à Madrid
Cela fait quatre mois que les loyers à Barcelone augmentent, et accumulent actuellement une hausse de 11,7% sur un an par rapport à février 2021 (à Madrid, cette hausse est de 3,2%). Il s'agit d'une augmentation très importante, ce qui est surprenant avec une loi qui limite les loyers.
Beaucoup moins de locations bon marché
Or, d’après l'analyse réalisée par Fotocasa, on constate que la principale cause de cette hausse des prix à Barcelone est la diminution de l'offre de locations la moins chère au détriment de l'offre la plus chère, qui devient de plus en plus abondante dans la ville. Cela explique pourquoi la ville affiche des prix de plus en plus élevés, car l'offre de propriétés à prix élevé est plus importante qu'il y a un an.
Ainsi, les trois quartiers les plus chers de la ville - Ciutat Vella, L'Eixample et Sarrià - représentent actuellement 62% de l'offre locative totale à Barcelone, tandis que les trois quartiers les moins chers - Nou Barris, Sant Andreu et Horta - représentent à peine 8% de l'offre locative totale.
800 euros de différence
Si l'on compare les quartiers les plus chers et les moins chers de la ville, on constate une différence de près de 800 € pour louer un bien immobilier : alors qu'à Ciutat Vella, le loyer moyen d'un appartement de 100 mètres carrés est de 1 882 € par mois, à Horta, le loyer moyen d'un appartement de 80 mètres carrés est de 1 055 € par mois. Par conséquent, l'augmentation de l'offre dans les zones les plus chères et la diminution dans les zones les moins chères est à l'origine de la hausse du prix moyen dans la ville par rapport aux années précédentes.
Comme l’explique María Matos, directrice des études et porte-parole de Fotocasa,"les données ne montrent pas que les propriétaires n'ont pas respecté l'indice des prix fixé par la Generalitat, mais plutôt que l'offre actuelle à Barcelone est nettement plus chère qu'il y a un an. Par conséquent, l'offre s'est contractée, en particulier pour les produits à bas prix. De plus, une autre explication importante est qu'à partir de novembre 2021, l'augmentation de l'IPC a commencé à être supérieure à 5%, donc beaucoup de logements qui reviennent sur le marché locatif le font en tenant compte du prix du contrat précédent ajouté à l'augmentation de cet indice des prix, ce qui est une des rares exceptions qui permet aux loyers d'augmenter en Catalogne".
Par rapport à 2020, année d'entrée en vigueur de la loi sur l'encadrement des loyers, l'offre de logements à prix plus élevé représentait 58% du total, contre 10% pour les logements plus abordables.
Évolution des loyers pendant le plafonnement des prix
La tendance à la baisse des prix des loyers à Barcelone a débuté avant l'entrée en vigueur de la loi, concrètement, le prix des loyers a commencé à baisser en juin 2020 de -1,5% et depuis, il n'a pas cessé de baisser d'année en année. Par rapport à d'autres villes en zones tendues, les loyers à Malaga ont baissé de 1,2% et à Madrid de 0,2% (juillet 2020).
Depuis lors, ces villes ont connu une évolution très similaire à celle de Barcelone, avec des baisses jusqu'au troisième trimestre de 2021 et des hausses à partir du quatrième trimestre de 2021. Dans le cas de Valence, les loyers ont commencé à baisser en septembre 2020, mais à peine un an plus tard, ils augmentaient à nouveau, pour atteindre une hausse de 7,7 % sur un an en février 2022. Dans le cas de Madrid, les différences sont plus importantes, comme on peut le constater sur le tableau ci-dessous.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi sur la limitation des loyers en Catalogne, les baisses à Barcelone ont été plus prononcées à partir d'octobre 2020. En effet, alors qu'en juin 2020 les loyers avaient baissé de 1,5%, en novembre 2020 la baisse était de 11,8%. Ainsi, en six mois seulement, la diminution du prix des loyers s'est accélérée de 10 points de pourcentage dans la ville de Barcelone, alors que dans le reste des villes, les baisses ont été beaucoup plus échelonnées.
Toutefois, l'évolution des prix dans la ville de Madrid a été très similaire à celle de Barcelone, et même au cours de l'année 2021, les baisses ont été plus prononcées à Madrid qu'à Barcelone. Madrid affiche une baisse allant jusqu'à -12,8% et à Barcelone, la baisse maximale en 2021 a été de -11,4% par rapport à l'année précédente.
"Il est difficile d'attribuer les fortes baisses enregistrées à Barcelone depuis novembre 2020 à la seule loi sur la limitation des loyers, car la tendance depuis des mois était à la baisse des prix, après de nombreux mois d'intenses hausses. En outre, la pandémie a également touché le marché de la location, entraînant une augmentation de l'offre de logements pendant des mois, en raison de la transformation d'appartements touristiques en locations résidentielles. De plus, la demande de logements locatifs a diminué, ce qui est également un facteur déterminant dans la baisse des prix. Dans le même temps, le prix des logements locatifs dans des villes telles que Madrid, Malaga et Valence s'est comporté de manière presque identique, ce qui indique qu'il s'agit d'une tendance générale du marché locatif", ajoute María Matos.
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