Le TC annule une partie de la loi catalane sur la fixation des loyers

"Le Tribunal Constitutionnel rétablit la liberté de louer", c’est l’opinion partagée par les différents acteurs du secteur immobilier qui se félicitent de "cette bonne nouvelle". Cependant, il n’est pas sûr que l'incertitude juridique générée par les changements réglementaires disparaisse. Attention, pour les contrats actuels, pas de changement.

Le Tribunal Constitutionnel a annulé les dispositions de la loi catalane 11/2020, du 18 septembre, sur le logement qui permettaient de fixer des limites au prix des loyers en invoquant le fait que la loi catalane empiète sur les compétences de l'État pour réglementer les bases contractuelles. Le recours contre cette loi avait été présenté par le groupe parlementaire PP en 2020.

La limitation des loyers concernait 60 villes catalanes

La législation catalane obligeait à geler ou à baisser le prix des loyers dans les zones dites de "tension" résidentielle des 60 villes catalanes de plus de 20.000 habitants. Seuls les propriétaires "vulnérables" qui gagnent moins de 2.000 euros par mois en étaient exemptés. 

Selon le portail immobilier Fotocasa, "cet arrêt signifie un déblocage pour les propriétaires obligés de baisser le prix de leurs loyers en fonction de l'indice des prix établi dans les zones tendues. Elle rétablit ainsi la liberté du marché, en levant les mesures coercitives et non volontaires imposées aux propriétaires".

Depuis cette loi, -20% d’offre locative

L'application de cette mesure pendant un an et demi a eu un impact sur le marché catalan. Depuis lors, l'offre de logements locatifs dans des villes comme Barcelone a été réduite de plus de 20%. La conséquence la plus directe de son maintien en vigueur a été le retrait du marché d'une partie des logements locatifs, le propriétaire estimant que l'obligation de louer en dessous du prix du marché ne le compensait pas. Cette contraction de l'offre signifie que les groupes les plus vulnérables ont eu plus de mal à accéder au logement, car l'offre est beaucoup plus rare.

En Catalogne, les loyers ont-ils vraiment baissé ?

De même -explique le porte-parole de Fotocasa– "la limitation des prix n'a pas été efficace, comme dans la ville de Barcelone, par exemple, où les prix des loyers ont augmenté de 11,7 % sur un an en février. Les autres municipalités voisines ont également enregistré des hausses significatives d'environ 4,3 %, malgré le fait que les prix aient été réglementés. Par conséquent, la mesure n'a pas eu l'effet escompté et a généré une contraction de l'offre de logements locatifs". 

Instabilité juridique sur le marché immobilier catalan ?

En tout état de cause, bien que l'arrêt soit positif pour les petits propriétaires de logements locatifs en levant les restrictions, ce type de changement réglementaire dans des délais aussi courts génère une insécurité juridique tant pour les particuliers que pour les professionnels, car il transmet un message d'instabilité du marché qui produit de la méfiance, comme le signale le portail immobilier idealista. En outre, l'incertitude qui règne sur le marché pour les investisseurs peut les amener à retirer leurs activités de la Catalogne.

Enfin, il est important de signaler que les contrats existants signés en vertu de la loi désormais partiellement annulée resteront en vigueur dans les mêmes conditions.