Financer un projet immobilier en France ?

(publi-information) Votre statut de non-résident français vous permet de solliciter un emprunt bancaire pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en France. Voici ce qu’il faut savoir pour obtenir un financement. 

Rôle du courtier :

Le rôle du courtier est de vous représenter auprès des banques afin d’obtenir les meilleures conditions pour votre emprunt.

Il a également un rôle de conseil et vous accompagne dans l’analyse du meilleur montage financier (apport, type de prêts, SCI…).

Le courtier est rémunéré au succès, soit un pourcentage du montant du financement qui sera payable après le déblocage des fonds. En cas de non-obtention du prêt et/ou non-déblocage des fonds, le client ne paie rien.

Attention, votre dossier ne peut être déposé plus d’une fois par banque. Il est donc important de bien choisir son courtier et peu recommandable d’engager plusieurs courtiers pour le même projet. Assurez-vous de son expérience et sa capacité à bien saisir votre situation personnelle et professionnelle (caractéristiques liées au pays qui peuvent influencer votre projet).

Contrats de travail et statuts familial :

Un grand nombre de critères sont pris en comptes. Aussi, nous essaieront de nous concentrer sur l’essentiel :

# Contrat de travail local vs expat : 

• Contrat de travail FR / filiale d’une société FR.
• Contrat de travail local (sans rattachement à la France).
• CDI.
• Si contrat local, la banque demandera de l’ancienneté.
• Les primes et autres avantages sont pris en compte dans le montage du projet. 

# Devise locale : 

• Peu d’importance dès lors que la devise n’est pas trop volatile !
• Le dossier sera monté sur une base EUR

# Pays de résidence : 

• Les pays / zones de conflits sont à proscrire (à l’exception des diplomates et postes UN). 
• La Corée du Nord ainsi que la Birmanie sont les 2 seuls pays non-finançables à ce jour en Asie.

# Couples binationaux : 

• Marié ou pacsé
• Passeport français ou européen pour l’un des 2 époux.
• Si vous n'avez pas de passeport EU, il faudra justifier votre rapport avec la France... Pourquoi voulez-vous acheter en France ? 

# Digital nomade :

• Possible dès lors que vos revenus sont déclarés dans le pays de résidence fiscale.

# Limite d’âge :

• Étonnamment non, les banques sont assez fairplay sur l’âge des emprunteurs. En revanche, le coût de l’assurance augmente fortement après 55-60 ans.

Types de projets :

L’immobilier résidentiel représente l’essentiel des transactions des non-résidents. Cela peut être en ville ou en province ; à usage d’habitation (ex. future résidence principale), maison de vacances ou à but d’investissement locatif. Les FCPI (Fonds Commun de Placement Immobilier) sont également éligibles. 

Pour un grand nombre de non-résidents, il n’y a pas de cotisation retraite dans leur package. L’investissement immobilier est donc un bon moyen de constituer un patrimoine qui pourra être utile au moment de la retraite. 

L’investissement peut être réalisé en nom propre ou via une SCI (IR vs IS), SNC, SARL de famille ou SAS. Attention, ces structures dites «d’optimisation» engendrent des frais récurrents et délais supplémentaires (ex. une SCI implique 500-800€ frais/an). 

Ces structures sont viables dès lors qu’il y a un vrai besoin, sans quoi il vaut mieux les éviter. 

Types de prêts et taux : 

Une majorité des acheteurs optent pour un crédit amortissable où l’emprunteur rembourse le capital + intérêt sur la période définie. 

Le crédit infine consiste à ne payer que les intérêts sur la période du prêt et implique un remboursement du capital en une fois à l’échéance de celui-ci. Par opposition avec le prêt amortissable, ceci implique souvent la vente du bien pour rembourser le capital. 

A cela, l’emprunteur devra fournir un apport pouvant varier de 10 à 30% selon les projets. 
Le taux d’endettement (après projet) ne doit pas dépasser les 35%. Les gros revenus peuvent déroger à la règle. 

Les taux proposés aux non-résidents sont généralement 0.20-0.25% supérieurs aux taux proposés aux résidents. Ceci s’explique par une perception du risque accrue pour les non-résidents. 

Pour évaluer votre taux d’endettement et capacité d’emprunt, nous avons développé un simulateur: https://www.societe2courtage.com/simulateur
Ce simulateur permet de calculer :
●    Votre mensualité pour un projet défini
●    Votre capacité d’emprunt en fonction de la mensualité choisie
●    Votre éligibilité au Prêt 

La fin de l’argent gratuit !

Après plusieurs années de taux d’intérêt exceptionnellement bas (2015-2021), les taux retrouvent des niveaux de normalité (+/- 4%). 

Cette situation devrait s’inscrire sur du moyen long terme en raison de l’inflation et de la conjoncture économique au sens large. Il est probable que le marché passe au-dessus des 5% d’ici la fin 2023. 

Avec un taux moyen proche de 3.00% et un taux d’usure à 3.57% (Q1 2023), les taux d’intérêt ont doublé sur 12 mois. 

Les conditions de marché en France et zone EURO restent très attractives en comparaison des UK et US (6% et 7% en 09.22). 

Le marché français se distingue par l’application d’un taux d’usure mis en place par la Banque de France et révisé tous les trimestres. Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. 

Ce mécanisme a été mis en place pour protéger les investisseurs et protéger l’industrie contre des bulles spéculatives. 

Les étapes du financement : 

Prenez le temps de valider votre capacité d’emprunt avant de signer une promesse de vente. 
1.    Entrée en contact avec votre courtier
2.    Signature du mandat de recherche
3.    Collecte & analyse de vos documents
4.    Représentation auprès des banques 
5.    Études des offres, négo, acceptation des conditions
6.    Edition des offres et déblocage des fonds

Attention aux délais et engagement pris avec les vendeurs. Comptez 3-4 mois entre la mise en relation et l’édition des offres. 

Qui sommes-nous : 

SOCIETE2COURTAGE est une agence de courtage en crédit immobilier dédiée à la clientèle des non-résidents & expatriés. Quelques soit votre projet, nous vous accompagnons de la promesse à la signature chez le notaire !

Prenez contact avec un conseiller pour une étude approfondie :
Site internet : www.societe2courtage.com 
Email : jeevanthy.nivert@societe2courtage.com 
Linkedin : https://www.linkedin.com/in/creditexpatries