Les Décrets Royaux 8/2020 et 11/2020
Parmi les mesures adoptées par le Conseil des Ministres dans les Décrets Royaux 8/2020 et 11/2020 afin de pallier les répercussions de la crise provoquée par la pandémie de la maladie coronavirus, comme les conséquences relatives aux dettes pour l’acquisition d’une résidence, tant avec que sans garantie hypothécaire.
Les bénéficiaires des mesures palliatives
Le Décret Royal 11/2020 renseigne trois cas qui peuvent bénéficier d’un moratoire sur les paiements des prêts hypothécaires :
- Résidence principale.
- Biens destinés à une activité économique pour une entreprise ou un indépendant.
- Propriétaires de biens en location dont les locataires auraient cessé de payer le loyer.
Les conditions :
A) Si le ménage éprouve des difficultés financières, à savoir :
a) La personne qui est obligée de payer le loyer :
- si vous êtes salarié, vous devez être au chômage (ou sous ERTE)
- si vous êtes un entrepreneur indépendant, vos revenus doivent être réduits de 40 %.
b) Les revenus de tous les membres du ménage, le mois précédant la demande moratoire (par exemple, si vous demandez ce moratoire en avril, le calcul sera établi sur base du mois de mars), doivent être réduits jusqu’à trois fois la limite de l’IPREM, soit 1 613,52 euros bruts.
Cette limite augmente légèrement si vous avez des enfants à charge mais également si votre ménage est composé de personnes âgées de plus de 65 ans. Elle augmente également si un des membres du ménage présente et déclare un handicap supérieur à 33 %, une dépendance, etc.
B) Si les dépenses de base, y compris le prêt hypothécaire, sont supérieures ou égales à 35 % des revenus nets perçus par l’ensemble des membres du ménage.
C) Si dû à la pandémie, le ménage a subi des désagréments importants dans ses efforts d’accéder à la résidence (ou local commercial de l’indépendant), augmentant le coefficient « revenu familial/prêt hypothécaire » de 30 % par rapport au précédent.
Comme vous pouvez constater, les conditions sont tellement complexes que les banques disposeront d’une grande marge de manœuvre afin de refuser les moratoires pour motif que les conditions énoncées ci-dessus (et résumées ici pour tenter de les rendre compréhensibles) n’ont pas été réunies.
Cependant, ceci est uniquement un résumé non exhaustif et nous devrons analyser toutes les données avant de prodiguer des conseils définitifs sur la faisabilité de la demande.
Quelles sont les démarches à effectuer pour la demande ?
L’ensemble des conditions correspond au « potentiel bénéficiaire » qui a l’obligation de présenter les documents requis (livret de famille, certificat de résidence/d’enregistrement, note de propriété, contrat de location, certificat de chômage, cessation d’activité des indépendants, déclaration de responsabilité, etc.) à l’établissement de crédit.
Si l’un des documents requis ne peut être fourni, vous pourrez le remplacer par une déclaration de responsabilité qui comprend la justification expresse des raisons pour lesquelles nous n’avez pas pu fournir le.s document.s (pas de signature numérique, fermeture de la SEPE, etc.), en lien avec les répercussions engendrées par le COVID-19. À la fin de l’État d’alerte, un délai d’un mois sera accordé afin de présenter les documents qui n’avaient pas été fournis.
Qu’en est-il des propriétaires qui ne perçoivent pas le loyer de leur locataire ?
L’article 19 c) du Décret Royal 11/2020 comprend parmi les dettes que certains prêts hypothécaires peuvent faire l’objet de moratoire si le propriétaire, personne physique, a cessé de percevoir le loyer de la location, pour quelconque raison, justifiée ou non.
Cependant, la Décret ne mentionne pas plus d’informations. Nous comprenons que toutes les conditions ci-dessus concernent ces propriétaires/locataires à savoir les revenus maximums, le coefficient frais/revenus et les efforts d’achat.
La banque peut-elle exiger des frais de la part des garants ou des prêteurs ?
Le Décrêt Royal 8/2020 interdit expressément aux banques de réclamer aux garants les frais qui ne sont pas payés en raison du moratoire.
Que puis-je faire si la bande me refuse le moratoire ?
Il s’agit d’une obligation légale, donc si vous remplissez les conditions, les banques se voient dans l’obligation d’accorder le moratoire.
Cependant, nous savons que les banques rejettent les demandes en masse. Que faire ?
La réponse n’est pas simple, car le remboursement des prêts hypothécaires engendre des inconvénients majeurs, comme des frais de non-paiement, un passage au recouvrement de créances ou au recours de protêts, un refus d’autres opérations bancaires ou de cartes de débit ou de crédits, etc.
Cependant, si vous payez normalement, la banque pourrait utiliser ce fait comme argument pour reformuler un refus.
Malgré les apparences, la solution la plus prudente est peut-être cette deuxième solution. Tout d’abord, assurez-vous que la demande a bien été reçue et qu’elle comprend la déclaration de responsabilité. Si la banque vous informe du refus, vous devez exiger qu’elle reconnaisse l’existence de cette demande par écrit et qu’elle respecte les formalités. Les excuses qu’ils invoquent ne sont que leur opinion formulée de manière systématique et générale.
Une fois l’État d’alerte terminé, vous disposerez d’un mois afin de réunir les documents manquants et vous pourrez les présenter à la banque à nouveau, et ce, même si elle affirme que « le dossier a déjà reçu une réponse et est clos ».
Un nouveau refus de la part de la banque vous obligera à intenter une action en justice pour faire valoir vos droits ainsi que demander l’indemnisation des dommages causés.
Félix de la Guia Muñoz – Manuel Serra Orenga
Avocats
Département juridique
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