Au sein de notre cabinet, l’une des questions les plus récurrentes de la part de nos clients francophones lors de l'achat d'un bien immobilier est de savoir si l'achat peut se faire sous la forme d'une société civile immobilière (SCI), et si cela est intéressant d'un point de vue fiscal.
Avant de répondre à cette question, il convient d'examiner les différences entre la notion de SCI en droit français et une société immobilière espagnole.
Les Sociétés Immobilières Civiles (SCI) françaises
Les SCI françaises sont régies par les dispositions communes à toutes les sociétés dans le Code civil français. Le principal avantage d’une SCI est de permettre aux membres d'une même famille d'être propriétaires d'un ou plusieurs biens ensemble, et d'organiser facilement le transfert de ces biens en cas de décès.
Ces Sociétés Immobilières Civiles permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux, et de choisir entre l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés au moment de la déclaration des loyers de ces biens.
Les Sociétés Immobilières espagnoles
En Espagne, la notion de SCI en tant que telle n’existe pas. Il existe néanmoins un équivalent qui est l’entité patrimoniale : une société juridique à responsabilité limitée qui, en remplissant certaines conditions, sera soumise à un régime fiscal spécial (il s’agit donc d’un concept fiscal et non juridique).
La condition fondamentale pour former cette entité patrimoniale est que la société doit posséder plus de la moitié de son patrimoine sous forme de biens, de droits ou de titres (article 5 de la loi 27/2014 sur l'impôt sur les sociétés). Ces derniers ne devant pas être affectés à une activité économique, par exemple la vente ou la location.
Passer par une société de gestion de patrimoine pour acheter un bien a pour avantage, dans certaines circonstances, de bénéficier d’exonération de TVA sur l’achat de résidences secondaires.
En Espagne, les entités patrimoniales ont le désavantage de ne pas pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux, comme le régime des petites entreprises, ou de ne pas pouvoir appliquer l'exemption de double imposition sur les bénéfices qu'elles réalisent, comme prévu par la convention fiscale entre l'Espagne et la France.
Si vous avez plusieurs biens immobiliers qui sont mis en location, alors il est préférable de créer une société immobilière (entité patrimoniale) pour compenser l'existence de revenus élevés. Dans ce cas, au lieu de payer les impôts sur le revenu en tant que particulier (qui peuvent monter jusqu’à 43% de vos revenus), vous payerez l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 25% sur vos revenus.
Acheter en Espagne via uns SCI française
Une société civile immobilière (SCI) constituée en France peut-elle acheter directement un bien immobilier en Espagne ? Si oui, quels sont les impôts à payer ?
Tout d'abord, il convient de préciser que les SCI ont leur propre personnalité juridique en droit français et peuvent donc acquérir des biens en leur nom propre, notamment en Espagne. Pour ce faire, vous devez suivre certains aspects juridiques et administratifs de l'identification de la SCI en Espagne (exemple : NIE).
La question suivante est de savoir si une SCI est imposée en Espagne, et si oui, dans quelle mesure ?
À cette fin, il est essentiel d'évoquer la résolution contraignante de la Direction générale des impôts V2037-18 du 9 juillet 2018, qui apporte les éclaircissements suivants :
- Si les biens immobiliers des SCI en Espagne représentent plus de la moitié de leurs actifs alors la SCI sera imposée en Espagne ;
- Si les biens immobiliers des SCI en Espagne représentent moins de la moitié de leurs actifs alors la SCI ne sera pas imposée en Espagne ;
- La résolution précise aussi que les stipulations de la Convention entre l'Espagne et la France leur seront applicables afin d'éviter la double imposition.
En conclusion
La structure à choisir pour investir en Espagne est étroitement liée à votre objectif global.
- Si votre seul critère est la taxation, alors il ne sera pas intéressant de passer par la constitution d’une société, SCI ou autre. À moins que votre patrimoine excède 500 000€.
- Si votre objectif est d'organiser votre succession en cas de décès, l'achat d'un bien immobilier en Espagne via une SCI française,avec donation de biens nus de participations sociales, par exemple est alors fortement conseillé, car elle facilitera grandement la succession, et évitera toutes les formalités fiscales et légales liées à l’héritage en Espagne.
Dans tous les cas, il convient d'analyser précisément chaque cas spécifique avec un spécialiste dans le domaine. N’hésitez pas à contacter notre équipe experte dans les deux législations, en prenant rendez-vous via un simple email à admin@evalueasesores.com.
Felix de la Guia Muñoz
Avocat
www.evalueasesores.com
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