En Espagne, comme en la France, il est habituel d'habiter dans des immeubles collectifs organisés comme copropriétés verticales. En langue espagnole on parle de « Propiedad Horizontal ».
Les règles concernant la copropriété verticale vous intéressent lorsque vous devenez propriétaire d’un appartement en Espagne.
La Loi établait une méthode de gestion basée sur un règlement intérieur que régit les règles de fonctionnement de la copropriété. Mais en générale, chaque immeuble a son syndicat des copropriétaires (comunidad de vecinosen espagnol). Pour gérer ses affaires, il ‘y a :
- Un syndic non professionnel de copropriété (Présidente de la Comunidad)
- Une Assemblée (Junta de Proprietarios)
- Un secrétaire
- Un Administrateur professionnel (Administrador de Fincas)
Il faut préciser que la loi 49/1960 prévoit la possibilité que le syndic cumule les fonctions de secrétaire et/ou Administrateur. C’est le cas dans les copropriétés peu nombreuses où tous eux habitent là.
Tenez compte qu'en Espagne il n’existe pas de syndicat coopératif.
Le Syndic de copropriété :
Il est le représentant du syndicat face aux tiers. Il est investi des pouvoirs pour agir au nom du syndicat.
Le Président (selon la nomenclature espagnol) est nommé parmi les copropriétaires, par décision pris dans une Assemblée. À défaut de candidats, il est possible d’organiser un système de rotation ou de tirage.
Le Président est chargé :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.
Le secrétaire
Il est chargé :
-
De rédiger les ProcèsVerbaux
- De conserver le Livre des Procès Verbaux.
L’Administrateur de copropriété
Ce poste est couvert par une figure similaire au syndic professionnel français. Il y a un barreau de « Administradores de Fincas Urbanas » en Espagne. Il faut donc passer un concours pour accéder à cette profession.
Habituellement ils sont aussi chargés du secrétariat des immeubles. Ils gèrent les taches liés aux comptes, gèrent les banques et revenus, font la liaison avec la Mairie, les partenaires sociaux et généralement aussi avec l’administration économique.
La rémunération des syndics est ouverte à la concurrence. Mais les différences dans une même ville sont légères.
Les assemblées générales
La réunion d’une assemblée générale est obligatoire une fois par an. Cette assemblée ordinaire à pour objectif d'approuver le bilan prévisionnel de frais et de revenus.
En fonction des besoins et des urgences au cours de l’année, le syndic de copropriété peut tout à fait mettre en place une ou plusieurs assemblées générales extraordinaires.
Vote et majorité
Il existe différents types de majorité en fonction des sujets qui doivent être votés au cours de l’assemblée générale. C’est la loi 49/1960 qui en prévoit les modalités. Voici résumé :
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Majorité simple des copropriétaires représentant la majorité des participations |
Sans majorité (seule communication préalable) |
1/3 des copropriétaires représentant 1/3 des participations |
3/5 des copropriétaires représentant 3/5 des participations |
Unanimité |
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Eliminer des barries pour handicapés ou |
Installation d’un point de recharge pour voitures électriques dans le parking |
Installation des infrastructures de numérisation ou énergies renouvelables |
Création ou suppression des services du concierge, sécurité, gardiennage. |
Tout changement sur le texte du règlement intérieur |
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Tout autres affaires sans majorité établie par loi. |
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Installation des systèmes d'amélioration du réseau d'énergie ou hydrique, au profit de certes propriétés. |
Installation des systèmes d'amélioration du réseau d'énergie ou hydrique, au profit général. |
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Location des espaces communs. |
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Création de nouvelles installations ou services non nécessaires (coût plus de trois mensualités des frais ordinaires) |
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C’est le cadre général de l’administration en Espagne des immeubles en copropriété. Sur prochaines entrées on fera mention des singularités concernant les frais, le déroulement des assemblées et autres sujets en rapport.
Félix de la Guia & Manuel Serra.
Avocats - EVALUE ASESORES.
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