Vivre à l'étranger nécessite souvent un service sur mesure et rend parfois difficile la réalisation, l'organisation ou le simple suivi de ce que vous avez à effectuer en France, et la gestion locative est probablement un des sujets les plus sensible : relation avec les locataires, interventions ponctuelles, travaux, ?etc. Disposer d'un appartement ou d'une maison loué(e) en France requiert suivi et disponibilité : selon une étude du « particulier », une gestion personnelle d'un bien immobilier représente environ 35h/an, voire bien plus lorsque l'on habite à l'étranger. Mais en quoi consiste exactement cette gestion immobilière ?
La recherche de locataire
La simple recherche de locataire nécessite d'évaluer le loyer, passer des annonces, organiser des visites, vérifier le dossier des locataires, organiser un état des lieux, encaisser le dépôt de garantie, autant de tâche qu'il est souvent difficile d'accomplir depuis l'étranger.
Les tâches administratives
Une fois le locataire trouvé, un propriétaire doit ensuite souscrire les assurances nécessaires, vérifier que le locataire dispose bien d'une assurance habitation, envoyer les quittances, déclarer vos revenus et participer aux assemblées générales de copropriété et bien d'autres obligations que le décalage horaire et la distance rendent là encore compliquées.
Les travaux ponctuels
De façon plus exceptionnelles mais aux conséquences qui peuvent être bien plus importantes, l'entretien et le suivi des travaux de votre bien font également partie des obligations du propriétaire. Qu'il s'agisse de frais de remise en état à la charge du locataire ou de la gestion de sinistres éventuels, disposer d'un relais en France, qui s'occupe de tout à votre place, vous permet de gagner du temps.
Fiscalité des revenus fonciers
Alors pourquoi opter pour la gestion locative ? Les revenus locatifs sont forcément imposables, mais un grand nombre de dispositifs vous permettent d'alléger cette facture fiscale, que votre logement soit meublé ou non, et les frais de gestion locative sont justement déductibles de vos revenus de loyer.
Que votre bien soit loué vide ou meublé, tous vos frais et charges sont déductibles des revenus locatifs. Fiscalement, vous disposez par ailleurs de deux types de déclaration pour vos revenus fonciers : le régime forfaitaire ou le régime réel.
Régime Forfaitaire (dit « micro-foncier »)
Le régime forfaitaire s'applique automatiquement si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15000?/an et vous permet de disposer d'un abattement automatique de 30% sur vos revenus fonciers. Bien qu'il soit le régime par défaut, il n'est pas obligatoire et vous pouvez opter à tout moment pour le régime réel.
Régime Réel
Le régime réel, quant à lui, s'applique automatiquement si vos revenus fonciers dépassent 15000?/an et vous permet de déclarer vous-même vos charges à déduire de vos revenus. Le régime réel est donc plus intéressant dès lors que vos frais et charges déductibles représentent plus de 30% de vos revenus locatifs, ce qui est souvent le cas.
Le choix d'un régime ou d'un autre, le choix de passer par une société de gestion locative ou d'entreprendre des travaux en vue de diminuer votre impôt est donc primordial dans le calcul de la rentabilité de vos biens immobiliers et on voit alors bien l'intérêt de faire appel à un assistant personnel pour intervenir à votre place sans que vous n'ayez à rentrer en France.
Florent VAUDELIN
www.myexpat.fr
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