Madrid, la nouvelle capitale mondiale de l’immobilier de luxe

Les experts de Terreta Spain, qui suivent de près le marché madrilène, vous expliquent pourquoi tout le monde regarde la capitale espagnole avec des yeux d'investisseur.

Le classement qui a surpris tout le monde

Selon une récente étude, Madrid trône pour la deuxième année consécutive en tête du classement mondial de l'attractivité immobilière de luxe. Devant Milan, devant Miami, devant Dubaï. Oui, Dubaï, la ville qui a été pendant des années the place to buy pour les grandes fortunes.

Mais la page est clairement tournée et Madrid compte aujourd'hui près de 35 000 millionnaires, soit +20 % en seulement trois ans (El Mundo). Statistiquement, vous avez donc plus de chances de croiser un millionnaire à la terrasse d'un bar à tapas du centre qu'il y a dix ans. De quoi comprendre pourquoi la capitale espagnole caracole en tête des classements mondiaux du luxe immobilier.

Ce qui change la donne ? Un cocktail assez rare : statut de métropole mondiale, stabilité, qualité de vie qui claque, et des prix qui restent (pour l'instant) beaucoup plus doux que Paris ou Londres. Un rapport 2026 avance un chiffre qui donne le vertige : sur le marché prime madrilène, les prix ont bondi de +150 % depuis 2014. Un bien acheté il y a seulement dix ans vaut aujourd'hui plus du double.

Salamanca a franchi un cap symbolique

Pour l'équipe d'experts de Terreta Spain, le constat est net : les prix grimpent vite et la courbe ne montre aucun signe de ralentissement. Aucun. Zéro. Nada. État des lieux :

• Jerónimos : dans ce quartier situé près du mythique parc du Retiro, certaines opérations dépassent désormais 20 000 €/m².
• Salamanca : la moyenne du quartier a franchi pour la première fois les 10 000 €/m² début 2026 (Idealista). Dans les îlots les plus recherchés (Calle Serrano, Calle Velázquez), on grimpe entre 23 000 et 25 000 €/m². Concrètement : un appartement de 100 m² dans ces rues ne s’achète quasiment jamais sous les 2,3 millions d'euros.
• Chamberí : le quartier qui monte, +7,7 % sur un an pour une moyenne proche de 9 000 €/m² (Idealista).
• La périphérie chic : la ruée ne s'arrête pas aux portes de la ville. Neuf des dix communes les plus recherchées d'Espagne pour l'achat de biens haut de gamme se trouvent dans la région madrilène (Idealista). Prenons Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte, La Moraleja : toutes affichent des prix moyens au-dessus d'1,2 million d'euros.

On note qu’on reste largement sous la barre des 30 000 €/m² des adresses les plus prestigieuses de Paris ou Londres par exemple. D'où l'appétit des acheteurs internationaux : le même standing, pour bien moins cher.

Mais… qui achète vraiment les biens de luxe à Madrid ?

Selon les derniers chiffres du marché, les étrangers représentent désormais 45 % des transactions prime à Madrid, contre 55 % pour les Espagnols (un chiffre qui dégringole d'année en année : 70 % en 2018, 60 % en 2023). Et sur les ventes étrangères au-dessus du million d'euros spécifiquement, un tiers revient à des acheteurs latino-américains, très concentrés sur Salamanca, Chamberí et Centro.

Un appétit qui n'a rien de nouveau, et qui s'explique en partie par une particularité administrative : la plupart de ces acheteurs peuvent obtenir la nationalité espagnole après seulement deux ans de résidence, contre dix ans pour la majorité des autres nationalités. Autant dire qu'une fois naturalisés, ils disparaissent purement et simplement des statistiques "étranger" alors qu'ils continuent d'acheter. Une étude récente sur le marché madrilène pointe d'ailleurs un autre biais : une partie de la demande latino-américaine se cache aussi derrière un passeport italien, l'Italie comptant plus de 2 millions de ressortissants installés en Amérique latine.

Résultat : sur le podium des nationalités étrangères qui achètent à Madrid ville, ce sont les Italiens (14,78 %) et les Chinois (14,07 %) qui trustent la tête du classement. Sauf qu'une bonne partie de ces "Italiens", en réalité, n'a jamais vu le Colisée. Bref, le vrai poids des acheteurs sud-américains est probablement encore largement sous-estimé par les chiffres bruts.

La progression des acheteurs américains a de quoi surprendre. Selon le Conseil général des notaires d'Espagne, les achats de logements par des citoyens américains ont augmenté de 3 % sur la dernière année, avec une poussée particulièrement marquée sur le haut de gamme. Sur le segment prime madrilène, leur part a carrément été multipliée par 20 en huit ans, passant de 0,5 % à 10 % des transactions. Pas franchement anecdotique. Et niveau profil, on est loin des clichés. Portefeuille solide, envie de s'installer pour de bon, et une vision du luxe qui tranche avec les codes bling-bling qu'on leur prête parfois.

Madrid coche toutes les cases : la douceur de vie et cette idée bien européenne du raffinement discret. De quoi faire tourner pas mal de têtes de l'autre côté de l'Atlantique.

Comment se positionner sur le marché du luxe madrilène depuis l'étranger

Sur ce type de marché, les meilleurs biens ne traînent jamais longtemps, et une partie circule en off-market, loin des portails classiques. C'est là que vous vous dites sûrement : "Ok, maintenant j’ai hyper envie d’acheter à Madrid, mais je vis à LA. Je fais comment ?" Terreta Spain a la solution et son accompagnement fait toute la différence.

L'équipe accompagne les acheteurs francophones et internationaux à chaque étape :

• Sourcing des biens (y compris off-market)
• Négociation
• Due diligence juridique et technique
• Mise en relation avec des avocats et fiscalistes partenaires
• Et même, travaux de rénovation.

Tout peut se faire à distance, avec procuration notariée si besoin.

En clair, devenir propriétaire à Madrid sans jamais quitter Malibu ou Buenos Aires, c'est jouable. Le seul vrai risque ? Tomber amoureux du jambon ibérique et ne plus jamais vouloir repartir.

Terreta Spain vient de lancer Terreta Luxury, un groupe WhatsApp privé où l'équipe partage en avant-première ses biens de prestige.

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FAQ : Les questions que nous posent tous les investisseurs internationaux tous les jours

Peut-on acheter à Madrid sans résider en Espagne ?

Oui, aucune restriction pour les non-résidents, quelle que soit leur nationalité. Seule obligation administrative : obtenir un NIE.

Quel budget pour un bien de standing à Madrid ?

Comptez 1 million d’euros pour un bien premium de 100 m² en moyenne, et au-delà de 2 millions pour les meilleurs îlots de Salamanca.

Quel quartier a le meilleur potentiel de valorisation ?

Chamberí, qui est structurellement moins cher que Salamanca mais avec une belle dynamique de progression.

Vous regardez Madrid depuis l'étranger et vous vous demandez si c'est le bon moment ?

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