Début avril 2026, un entrepreneur français expatrié à Los Angeles, s'est réveillé propriétaire d'un appartement à Valence, en Espagne. On vous raconte les dessous de son achat immobilier 100% à distance.
Vous vivez aux États-Unis. Vous avez de l'épargne qui dort ou vous voulez investir pour votre retraite (parce qu’on a bien compris qu’on en aura pas…). Vous regardez les prix de l'immobilier espagnol avec des étoiles dans les yeux — et vous vous dites : "Oui mais… acheter en Espagne depuis ici, c'est sûrement hyper compliqué..." Eh bien non my friend. C'est même assez confortable, si vous avez les bonnes personnes dans votre corner.
La preuve avec cet investisseur qui est passé par Terreta Spain. Il est Français, installé en Californie (“la Californiiiiiiie” 🎤), et il gère plusieurs boulangeries à Los Angeles. Sans se déplacer une seule fois, il vient de closer l'achat d'un appartement de deux chambres dans le Cabanyal — le quartier qui monte à Valence, à deux pas de la plage — pour 185.000 €. Un bien estimé à 205.000 € par BBVA. Day one, déjà en plus-value.
Mais attendez, c'est légal ?
Oui, totalement. L'Espagne n'impose aucune restriction à l'achat immobilier par des non-résidents, quelle que soit leur nationalité. Américains, Français, Canadiens, Britanniques, Qataris, etc. tout le monde peut acheter librement.
Les seules conditions sont administratives :
- Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero) — votre numéro d'identification fiscale espagnol, indispensable pour signer quoi que ce soit.
- Ouvrir un compte bancaire espagnol.
Et les deux se font à distance. On y revient.
L'arme secrète : la délégation de pouvoir
C'est le game changer. La délégation de pouvoir (poder notarial en espagnol) est un acte notarié par lequel vous mandatez une personne de confiance pour agir en votre nom en Espagne.
Pour l’acheteur expatrié aux USA, cette délégation couvrait trois choses :
- L'ouverture de son compte bancaire espagnol ;
- La signature du prêt à la banque ;
- La signature de l'acte authentique (escritura) chez le notaire.
Résultat : le 7 avril 2026, c'est Antoine, co-fondateur de Terreta Spain, qui a signé chez le notaire. L’acquéreur, lui, était en plein rêve (au sens propre aussi) à Los Angeles.
J'ai pu réaliser l'acquisition depuis Los Angeles sans me déplacer une seule fois. On ne se sent jamais seul face aux démarches.
— Samuel, client Terreta Spain ⭐⭐⭐⭐⭐
💡 Heads up : la délégation de pouvoir doit être rédigée avec précision. Il faut y lister explicitement chaque acte autorisé — une procuration trop vague peut être refusée par un notaire ou une banque. C'est l'une des premières choses que fait Terreta avec ses clients à distance.
Le NIE depuis les États-Unis : deux options
Sans NIE, pas d'achat. Bonne nouvelle : vous n'avez pas besoin de venir en Espagne pour l'obtenir.
Option 1 — Le Consulat d'Espagne aux États-Unis. Il en existe plusieurs : Los Angeles, New York, Miami, Chicago, Houston, San Francisco. Vous prenez rendez-vous en ligne, remplissez le formulaire EX-15, fournissez un justificatif de motif (un compromis de vente ou une simple lettre d'intention suffit). Délai : 2 à 6 semaines.
Option 2 — La délégation à un avocat ou à Terreta Spain. Vous signez une procuration devant notaire américain, elle est apostillée, traduite officiellement, envoyée en Espagne, et votre représentant obtient le NIE en votre nom. C'est la solution que l’équipe Terreta Spain vous recommande si vous ne pouvez pas ou voulez pas vous déplacer jusqu'au consulat.
Le financement en Espagne : oui, même avec des revenus en dollars
C'est souvent là que les gens décrochent. "Ma banque est américaine, mes revenus sont en dollars, une banque espagnole va vraiment me prêter ?" Oui. On reprend le cas de notre expatrié installé à L.A. : résident fiscal américain, revenus en dollars, il a obtenu un crédit immobilier auprès de CaixaBank HolaBank — la division de CaixaBank spécialisée dans les profils non-résidents et expatriés.
Les conditions qu'il a obtenues :
- 70 % du prix du bien financé (contre 80 % pour un résident espagnol)
- 20 ans de remboursement
- Taux fixe à 2,15 % avec bonifications — environ 3 % sans. Not bad.
⚠️ Watch out : les revenus en dollars et l'absence de déclaration fiscale française peuvent compliquer l'analyse de certaines banques. Toutes ne sont pas aussi ouvertes aux profils internationaux. Terreta Spain travaille avec des contacts bancaires spécialisés pour ce type de dossier.
Combien ça coûte vraiment ?
Acheter en Espagne depuis les Etats-Unis : combien de temps ça prend ?
Le plus cool dans tout ça, c’est l’efficacité du processus d’achat. On imagine un parcours du combattant, des embûches. Mais si les choses sont faites avec sérieux, en moins de 4-5 mois, l’affaire est dans le sac.
Dans le cas de notre acquéreur français, en moins de 4 mois : de décembre 2025 à avril 2026 précisément. Soit 3,5 mois, zéro déplacement et un appartement à la clef.
La fiscalité — le sujet que personne ne veut aborder avant l’achat, mais qu’il faut regarder en face
Posséder un bien en Espagne sans y résider, ça crée des obligations fiscales. Pas de panique, c'est gérable — mais ça se prépare.
En Espagne, tout non-résident hors UE est soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) à 24 %. Sur les loyers si vous louez, sur une base théorique (la renta imputada — 1,1 % à 2 % de la valeur cadastrale) même si le bien reste vide. La taxe foncière locale (IBI) est due chaque année, quoi qu'il arrive.
Aux États-Unis, vous devrez déclarer ce bien dans votre déclaration fiscale américaine. Les citoyens et résidents permanents américains sont imposés sur leurs revenus mondiaux, même depuis l'Espagne. La convention fiscale USA-Espagne de 1990 évite la double imposition — mais elle ne supprime pas les obligations déclaratives.
Et si un jour vous décidez de vous installer en Espagne ? Là, ça change complètement la donne. L'Espagne imposera vos revenus mondiaux dès 183 jours sur place. La Ley Beckham — taux fixe de 24 % pendant 6 ans pour les nouveaux résidents — peut être un vrai avantage si vos revenus sont élevés. Et le timing de la revente de votre bien aura un impact direct sur l'imposition de la plus-value. Bref : si ce scénario est prévu, un bilan fiscal avant l'achat est le meilleur investissement que vous puissiez faire.
Ce que Terreta Spain fait concrètement à votre place
- Recherche du bien selon vos critères et vérifications avant l’achat (urbanistiques, juridiques, administratives)
- Négociation du prix
- Constitution et suivi du dossier de financement
- Gestion de la procuration
- Obtention du NIE
- Ouverture du compte bancaire espagnol
- Coordination avec le notaire
- Signature de l'acte authentique par procuration
FAQ — Les questions que vous vous posez sûrement
Faut-il être français pour acheter en Espagne via Terreta Spain ?
Non. Terreta Spain accompagne toute personne souhaitant acheter en Espagne, quelle que soit sa nationalité. Leurs clients viennent de France, Belgique, Suisse, États-Unis, Pays-Bas, Royaume-Uni…
Peut-on acheter avec des dollars américains ?
L'achat se fait en euros. Si vos fonds sont en dollars, il faut prévoir le change. Pour le financement, les revenus en dollars sont acceptés par certaines banques espagnoles — notamment CaixaBank HolaBank — avec une analyse au cas par cas.
Quelle est la fiscalité pour un résident aux États-Unis qui achète un bien immobilier en Espagne ?
Plusieurs niveaux entrent en jeu. En Espagne, IRNR à 24 % sur les loyers ou sur une base théorique si le bien est vide. IBI chaque année. Aux États-Unis, déclaration obligatoire des revenus et actifs étrangers — la convention fiscale 1990 évite la double imposition mais pas les obligations déclaratives. Si vous devenez résident espagnol un jour, la Ley Beckham peut être avantageuse, et le timing de la revente compte. Ce sujet mérite un bilan fiscal personnalisé avant toute décision.
Quelle ville choisir pour investir en Espagne ?
Valence : meilleur rapport qualité-prix, forte demande locative. Madrid : plus chère, mais parfaite pour la valorisation à long terme. Barcelone : attractive, mais réglementairement plus contraignante. Terreta Spain accompagne sur toutes ces zones et partout ailleurs en Espagne.
📞 Vous vivez aux États-Unis et vous regardez l'Espagne de loin ? Come closer.
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Terreta Spain est une agence immobilière francophone spécialisée dans l'achat, la rénovation et la gestion locative en Espagne.
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