Les moins de 30 ans ne représentent plus qu’un acheteur immobilier sur dix en Espagne. Dans le même temps, les donations d’argent ont plus que triplé en six ans. Prix, salaires, apport bancaire… Lepetitjournal.com a refait les calculs dans sept grandes villes. Et la crise du logement laisse apparaître une autre fracture, plus discrète : celle qui sépare ceux qui peuvent compter sur le patrimoine familial de ceux qui partent de zéro.
87.161 euros
C’est le montant moyen des donations monétaires formalisées devant notaire en Espagne en 2025. De quoi changer sérieusement l’équation lorsqu’il faut réunir plusieurs dizaines de milliers d’euros avant même de pousser la porte d’une banque. Entre 2019 et 2025, leur nombre est passé de 18.848 à 62.272, soit +230,3 %.
Dans le même temps, les jeunes ont presque disparu du marché immobilier. En 2007, les 18-30 ans représentaient 22,53 % des acheteurs de logements en Espagne. En 2025, ils ne sont plus que 9,55 %, selon le Conseil général du Notariat.
Deux courbes qui évoluent en sens inverse et une question en filigrane : en Espagne, peut-on encore devenir propriétaire lorsque sa famille n’a rien à donner ?
En Espagne, les jeunes ont presque disparu du marché immobilier
La crise du logement espagnole se raconte souvent en mètres carrés et en pourcentages de hausse. On peut aussi regarder qui parvient encore à acheter. Le recul des jeunes ne s’explique pas seulement par la démographie. Il accompagne un accès à la propriété de plus en plus difficile, alors que les prix ont largement distancé leurs revenus.
En 2024, le salaire brut moyen des 25-34 ans atteignait 2.131,60 euros par mois, contre 2.385,60 euros pour l’ensemble des salariés. Chez les moins de 25 ans, il tombait à 1.372,80 euros. L’INE les retrouve davantage dans les tranches de rémunération les plus faibles, notamment en raison du temps partiel, d’une moindre ancienneté et d’une présence plus forte dans l’emploi temporaire.
Mais avant même de rembourser une hypothèque, encore faut-il franchir la porte de la banque.
Avant même d’emprunter, il faut trouver jusqu’à 63.000 euros
Prenons un appartement modeste : 60 m². Pour coller aux prix réellement payés plutôt qu’aux annonces, lepetitjournal.com s’est appuyé sur une extraction des données du Consejo General del Notariado, issues des actes de vente signés devant notaire. Sur les douze derniers mois disponibles début septembre 2026, le mètre carré s’échange en moyenne à 5.235 euros à Madrid, 4.800 à Barcelone, 3.291 à Málaga, 2.659 à València, 2.343 à Séville et 1.982 à Alicante.
Notre 60 m² coûterait donc environ 314.100 euros à Madrid, 288.000 à Barcelone, 197.460 à Málaga, 159.540 à València, 140.580 à Séville et 118.920 à Alicante.
Supposons maintenant que la banque finance 80 % du prix. Avant même les impôts et autres frais d’acquisition, variables selon le logement et la communauté autonome, l’acheteur doit apporter :
62.820 euros à Madrid ;
57.600 euros à Barcelone ;
39.492 euros à Málaga ;
31.908 euros à València ;
28.116 euros à Séville ;
23.784 euros à Alicante.
Et 20 % reste une hypothèse, pas une règle bancaire. En juillet 2025, parmi les achats effectivement financés par hypothèque, le prêt représentait en moyenne 72,5 % du prix du logement en Espagne, selon les données notariales. Dans bien des cas, le chèque à sortir peut donc être sensiblement plus gros.
À Madrid, l’apport représente deux ans et demi de salaire
Rapportons notre apport théorique au salaire brut moyen des 25-34 ans : 2.131,60 euros par mois. Les 20 % nécessaires pour notre 60 m² représentent 29,5 mois de salaire brut intégral à Madrid, 27 à Barcelone, 18,5 à Málaga, 15 à València, 13,2 à Séville et 11,2 à Alicante.
Ce n’est évidemment pas un temps d’épargne. Le calcul suppose, de manière purement théorique, de consacrer 100 % de son salaire brut à l’apport, sans loyer, nourriture, impôts ni transports. Il sert seulement d’étalon.
À Madrid, le constat n’en est pas moins saisissant : les seuls 20 % du prix représentent près de deux ans et demi de salaire brut intégral, avant même les frais d’acquisition. Dans la vraie vie, où seule une fraction du revenu peut être épargnée, réunir cette somme peut prendre des années… À moins que l’argent ne vienne d’ailleurs.
À Madrid, un logement vaut près de 14 années de revenus
Certes, notre simulation a ses limites. Un 60 m² fictif n’est pas le logement moyen acheté et un salaire national ne reflète pas les revenus de chaque ville. La Banco de España a donc réalisé un calcul beaucoup plus fin, à partir des revenus nets des ménages et des prix de transaction du Notariat.
Elle prend pour référence un ménage composé de deux jeunes non émancipés disposant du même revenu et mesure combien d’années de revenu net représente le logement moyen dans leur commune. Verdict : 8,3 années pour l’ensemble de l’Espagne, mais 13,8 à Madrid, 12,4 à Málaga, 12,3 à Barcelone, 9,4 à València, 8,8 à Séville et 7,3 à Saragosse.
S’éloigner du centre desserre l’étau, sans le faire disparaître. À l’échelle des aires urbaines, le ratio reste de 11,8 années à Madrid et Málaga, 9,5 à Barcelone, 8,1 à València, 7,4 à Séville et 7,2 à Saragosse.
La Banco de España en tire un constat sans détour : les jeunes non émancipés rencontrent de sérieuses difficultés pour accéder à la propriété sans soutien familial. C’est là que la crise immobilière devient aussi une affaire de patrimoine.
Quand papa et maman deviennent la banque
Pendant que les jeunes reculent parmi les acheteurs, les donations d’argent s’envolent. En 2019, 18.848 avaient été formalisées devant notaire ; en 2025, elles sont 62.272, plus de trois fois plus. Rapportées à la population, elles passent de 4,01 à 12,67 pour 10.000 habitants. Montant moyen : 87.161 euros.
À titre de comparaison, notre acheteur d’un 60 m² devait réunir 62.820 euros pour couvrir 20 % du prix à Madrid, 57.600 à Barcelone, 39.492 à Málaga et 31.908 à València. Une donation moyenne de 87.161 euros peut donc changer radicalement l’équation.
Cela ne signifie ni que tous les jeunes propriétaires reçoivent une telle somme, ni que chaque donation finance un logement. Fiscalité, stratégies de transmission et vieillissement des détenteurs de patrimoine peuvent aussi expliquer leur essor. Mais le mouvement est suffisamment marqué pour que le Notariat lui-même rapproche les difficultés d’accès à la première propriété du rôle croissant du soutien familial. Et celui-ci ne passe pas seulement par un virement.
Les logements aussi se transmettent davantage : en 2019, 19.042 logements avaient été donnés en Espagne. En 2025, le Notariat en recense 30.535 : +60,36 % en six ans. Rapporté à la population, leur nombre passe de 4,05 à 6,22 pour 10.000 habitants. Là encore, prudence : une donation immobilière n’est pas nécessairement celle de parents offrant un premier logement à leur enfant, et une donation n’est pas un héritage. Reste un mouvement de fond : les transmissions patrimoniales progressent au moment où entrer seul sur le marché immobilier devient plus difficile. Longtemps, l’inégalité face au logement s’est surtout lue sur la fiche de paie : plus on gagnait, plus on pouvait emprunter. Une autre ligne du CV financier prend désormais du poids : ce que possèdent déjà les parents.
Même salaire, pas la même ligne de départ
Prenons deux trentenaires gagnant exactement le même salaire. Le premier reçoit 50.000 euros de sa famille ; le second part de zéro.
Face à un appartement de 200.000 ou 250.000 euros, leurs revenus sont identiques, pas leurs chances d’acheter. Le premier dispose déjà de tout ou partie de l’apport et peut accéder plus vite au crédit. Le second doit épargner plusieurs dizaines de milliers d’euros tout en continuant à se loger, et ce pendant que les prix peuvent encore monter. C’est ainsi qu’une crise d’accessibilité peut aussi devenir une fracture patrimoniale.
En conclure que seuls « les enfants de riches » peuvent acheter serait excessif. Certains jeunes achètent sans aide, bénéficient de dispositifs publics, disposent d’une épargne importante, achètent à deux ou choisissent des marchés moins chers. Mais partir de zéro coûte de plus en plus cher.
Avec un risque d’engrenage : les familles déjà propriétaires peuvent plus facilement aider la génération suivante à le devenir. Les autres doivent franchir seules un ticket d’entrée qui peut représenter plusieurs années de revenus.
Le logement espagnol fabrique-t-il une société d’héritiers ?
En moins de vingt ans, la part des 18-30 ans parmi les acheteurs est passée de 22,53 % à 9,55 %. Dans le même temps, réunir l’apport d’un petit appartement réclame plusieurs dizaines de milliers d’euros et les donations monétaires formalisées devant notaire ont plus que triplé depuis 2019.
Ces évolutions ne prouvent pas qu’il faille désormais hériter pour acheter. Mais leur convergence dessine une fracture nouvelle. Salaire, ville, épargne, vie en couple, conditions de crédit et prix du logement restent déterminants. Une autre variable pèse cependant de plus en plus lourd : la famille dont on vient.
La crise du logement ne sépare donc plus seulement propriétaires et locataires, jeunes et vieux ou territoires chers et abordables. Elle installe une frontière plus durable : entre ceux qui peuvent recevoir leur premier capital et ceux qui devront le constituer seuls.
Méthodologie : ce que nous avons calculé, et ce que nous n’avons pas calculé
Cet article croise trois ensembles de données distincts.
1. Les données du Conseil général du Notariat
Les statistiques notariales reposent sur les actes effectivement signés devant notaire. Elles permettent notamment de suivre l’âge des acheteurs et les donations monétaires ou immobilières. Les prix proviennent des montants inscrits dans les actes de vente, et non des annonces.
Pour les prix municipaux, Lepetitjournal.com a utilisé une extraction ouverte des données notariales, téléchargées à la source le 3 septembre 2026 et couvrant les douze derniers mois disponibles. Elle porte notamment sur 38.132 ventes à Madrid, 15.912 à Barcelone, 9.616 à València, 9.199 à Séville, 5.600 à Alicante et 5.514 à Málaga.
2. Les calculs de la Banco de España
Les 8,3 années de revenu pour l’Espagne, 13,8 à Madrid ou 12,3 à Barcelone proviennent du rapport annuel 2025 de la Banco de España, et non de nos simulations.
La banque centrale rapporte le prix moyen d’achat dans chaque commune au revenu net moyen d’un ménage fictif composé de deux jeunes non émancipés disposant du même revenu, en croisant le Panel de Hogares — Agencia Tributaria, INE et Instituto de Estudios Fiscales — avec les données du Notariat.
Il s’agit donc d’un rapport entre prix et revenu, pas du nombre d’années qu’un ménage doit effectivement travailler ou épargner avant d’acheter.
3. Les simulations de lepetitjournal.com
Pour matérialiser l’obstacle de l’apport, nous avons retenu un scénario simple : un appartement de 60 m², valorisé dans chaque ville au prix moyen au mètre carré effectivement signé, et un financement bancaire couvrant 80 % du prix, soit 20 % à la charge de l’acquéreur.
Ces 20 % ne constituent ni une moyenne ni une règle bancaire : les conditions dépendent du dossier, de la banque et du bien. En juillet 2025, parmi les achats financés par hypothèque, le prêt représentait en moyenne 72,5 % du prix en Espagne selon les données notariales.
Les « mois de salaire » correspondent aux 20 % du prix simulé divisés par le salaire brut mensuel moyen national des 25-34 ans en 2024 : 2.131,60 euros selon l’INE. Ils expriment uniquement un équivalent en salaire brut intégral, et non un temps réel d’épargne. Ils ne tiennent compte ni des dépenses courantes, ni de la fiscalité, ni des écarts de salaires entre villes.
Les impôts et autres frais d’acquisition sont également exclus : le véritable ticket d’entrée est donc supérieur à notre simulation à 20 %.
Enfin, la hausse des donations et les difficultés croissantes d’accès des jeunes à la propriété évoluent parallèlement, mais cela ne suffit pas à établir un lien de causalité. Rien ne permet notamment d’affirmer que chaque donation finance un achat immobilier.
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