Bilan d'une année de loyers plafonnés à 2%: Moins d'offre et des prix en hausse

La limitation à 2% des révisions des loyers a eu des effets contre-productifs en Espagne: les prix ont augmenté de près de 9%, l'offre disponible a été réduite de 17% et les difficultés des locataires à accéder à un logement se sont multipliées.

Le 29 mars 2022 entrait en vigueur le plafonnement à 2% de la révision du prix des logements locatifs, une mesure qui faisait partie du plan de choc destiné à atténuer les effets de la guerre en Ukraine. L'objectif était d'éviter une augmentation disproportionnée des loyers en raison de la hausse de l'inflation. Pourtant, à l'heure du bilan, force est de constater qu'un an plus tard, la mesure n'a pas donné les résultats escomptés.

Propriétaires en Espagne: 93% sont des particuliers

Le plafonnement des loyers à 2% touche bien sûr les contrats déjà en vigueur qui prévoient une révision annuelle liée à l'IPC. Toutefois, son application a également eu des conséquences collatérales sur le marché, à cause des propriétaires (plus de 93% sont des particuliers) qui cherchent à contourner ou à se protéger d'une manière ou d'une autre d'une telle limitation.

D'une part, de nombreux propriétaires ont choisi de résilier leurs contrats existants et d'en créer de nouveaux avec une augmentation de loyer déjà incorporée ; d'autre part, ceux qui n'avaient pas de contrat en vigueur ont augmenté le prix initial pour compenser la limitation à l'avenir.

Augmentation moyenne des loyers de 9%

Il en résulte une augmentation moyenne des prix des loyers en Espagne qui s'est élevée à 8,7% en un an (jusqu'à 11,7 euros par mètre carré), selon les dernières données fournies par le portail immobilier Idealista. Ce pourcentage est encore plus élevé selon les données de l'autre grand portail immobilier Fotocasa: 10,2% d'une année sur l'autre, la plus forte augmentation des 29 derniers mois, selon leurs statistiques. Et ce n'est qu'une moyenne puisque la hausse a plus que doublé dans certaines des villes où les marchés sont les plus tendus, comme Malaga, où l'augmentation atteint 22,9%, Barcelone, 20,2%, et Madrid, 10,9%.

On ne sait bien évidemment pas ce qui se serait passé sans cette limitation, mais ce qui est clair, c'est que ce plancher de 2% n'arrête pas la hausse des prix. Les contrats signés il y a trois ou quatre ans ne sont pas affectés. Le problème est le prix proposé aujourd'hui à la location, qui empêche de nombreuses personnes d'accéder à un logement.

Sentiment d'insécurité juridique des propriétaires

Comme l'explique un porte-parole d'idealista, le plafond de 2% représente "un lourd fardeau" pour les personnes qui ont dû trouver un nouveau logement au cours des derniers mois. "D'une part, la mesure a accentué le sentiment d'insécurité juridique des propriétaires, qui ont vu comment le gouvernement a changé les règles du jeu à mi-parcours. A ce désagrément s'ajoute la difficulté de récupérer le bien en cas d'impayé. En raison de toutes ces politiques, de nombreux propriétaires ont choisi de retirer leur logement du marché à la fin du contrat, en le mettant souvent en vente".

De moins en moins de biens à louer

Et c'est bien là l'autre grand souci du marché locatif. Le manque de bien à louer, qui était déjà un souci avant le plafonnement, a été accentué par le retrait du marché de nombreux propriétaires au cours de l'année écoulée. Les chiffres d'Idealista montrent que le stock de biens locatifs disponibles à la fin de 2022 était inférieur de 17% à celui de l'année précédente, une baisse qui atteint même 42% dans le cas de Malaga, 32% à Madrid et 28% à Barcelone, des marchés traditionnellement parmi les plus dynamiques.

Pas facile d'être locataire!

Un autre des effets collatéraux de la tension de l'année dernière se retrouve dans les offres mises à jour quotidiennement par les portails de recherche de logement. Les exigences sont devenues plus strictes pour les candidats locataires qui doivent traverser un véritable parcours du combattant avant de pouvoir être "l'élu" et signer le bail. Dans de nombreux cas, ces contrats incluent des clauses telles que la souscription d'une assurance contre le défaut de paiement ou l'obligation pour le locataire de payer l'impôt foncier (IBI).

Dans les prochains mois devrait sortir la fameuse loi sur le logement (Ley de Vivienda) sur laquelle PSOE et Unidas Podemos, qui forment le gouvernement de coalition, ne se sont toujours pas mis d'accord.