Analyse du marché de l'immobilier espagnol en 2022 et prévisions pour 2023

L'Espagne connait actuellement un changement de cycle du marché immobilier, selon l'analyse réalisée par le portail idealista. Explications.

Alors que 2022 avait tous les éléments pour poursuivre l'euphorie amorcée l'année précédente, le début de la guerre entre la Russie et l'Ukraine, la crise énergétique, l'augmentation du prix des matières premières et l'inflation galopante ont marqué ce qui apparaît indubitablement comme un changement de cycle du marché immobilier. Bien que les données de fin d'année soient très positives, tout porte à croire que 2023 sera plus modérée.

La hausse des taux, au cœur du problème

L'agenda du marché de biens immobiliers en 2023 sera déterminé par le financement. Le relèvement du taux d'intérêt de la BCE, qui a maintenant augmenté trois fois de suite, la hausse rapide de l'Euribor, le coût du financement bancaire à long terme au cours des derniers mois et son impact sur les nouveaux et anciens prêts auront une influence décisive sur les performances du secteur au cours de l'année à venir.

L'année des prêts mixtes

Pour 2023, idealista estime une baisse du volume des opérations hypothécaires pour l'achat d'un logement par rapport à l'an passé, même s'il y aura toujours un fort dynamisme dans le passage d'un prêt à taux variable à une hypothèque fixe (via une subrogation ou une résiliation et l'ouverture d'un nouveau prêt), ce qui amortira l'impact. Et bien que les conditions des prêts à taux fixes soient devenues beaucoup plus chères, les prêts mixtes ont fait irruption, avec des conditions plus avantageuses, qui gagnent du terrain et qui devraient continuer à être l'une des meilleures alternatives pour les consommateurs dans l'année à venir.

Moins de transactions

Là où le changement sera le plus perceptible, c'est dans le nombre de ventes et d'achats de biens immobiliers qui se concluront en 2023, avec une réduction du nombre de transactions au niveau national et une stagnation sur les marchés les plus dynamiques. 2022 a été la meilleure année en termes de ventes depuis l'éclatement de la bulle immobilière et s'est terminée avec plus de 600.000 logements vendus. Il est possible qu'en 2023, le secteur commence à revenir à environ 500.000 logements vendus par an.

Une stabilisation de l'offre de logements sur le marché

L'offre disponible de logements à vendre sur le marché se stabilisera, après avoir diminué de 7% l'an passé. Les délais de commercialisation devraient s'allonger et les acheteurs auront à nouveau l'embarras du choix. Il ne s'agira pas d'un processus homogène et les zones où la demande est moindre le ressentiront plus tôt et plus fortement.

Des prix de l'immobilier stables

Les prix n'ont pas connu de forte hausse en 2022. Bien qu'un certain refroidissement ait été constaté au cours des derniers mois sur les principaux marchés, ils finiront par être positifs dans presque tous les cas. Il semble peu probable que nous assistions à des baisses de prix généralisées sur les principaux marchés dans les mois à venir ; les prix vont probablement se calmer et suivre une trajectoire stable.

Un  marché de la location particulièrement tendu

Bien que les mesures prises par le gouvernement semblent viser presque exclusivement à contenir les prix des loyers, le facteur qui marquera l'évolution du marché locatif au cours de l'année 2023 sera sans aucun doute le manque d'offre disponible. Autrement dit, moins d'offres, plus de demandes et des prix en hausse:

- Une diminution de 25% de l'offre locative

Le parc de logements locatifs n'a cessé de se réduire depuis la fin de la pandémie. L'année dernière, l'offre a diminué de 25% en Espagne, avec des pourcentages plus élevés sur les marchés les plus dynamiques. Alors que la demande continue de croître, l'offre de logements s'épuise sans que les logements qui arrivent en fin de contrat soient remplacés.

- "Okupas" et insécurité juridique

Il faut chercher les raisons du côté de l'insécurité. D'une part, la difficulté de récupérer rapidement un logement en cas de non-paiement ou d'occupation. D'autre part, l'insécurité juridique causée par toutes les mesures prises par certaines régions ou par le gouvernement central (comme la limitation des hausses de loyer à 2%) qui, loin de favoriser l'apparition d'un nouveau produit sur le marché, contribuent à sa disparition: de nombreux propriétaires, une fois leur contrat de location terminé, décident de retirer leur logement du marché et de le mettre en vente, comme on le constate en Catalogne. 

- Les prix des loyers en constante augmentation

Le resserrement progressif de l'offre a entraîné des pressions sur les prix sur les principaux marchés. En l'absence de politiques visant à encourager l'arrivée de nouveaux produits sur le marché, les prix pourraient encore augmenter, rendant l'accès au logement encore plus difficile pour les personnes qui en ont le plus besoin. Toutefois, le niveau actuel des prix, combiné à l'inflation, réduit l'accessibilité des locataires, ce qui pourrait entraîner un gel des prix des loyers dans certaines régions.

Cette hausse a un effet direct sur les revenus des ménages. Le pourcentage du revenu du ménage nécessaire pour payer le loyer a augmenté dans toutes les provinces, passant de 26,4% en 2021 à 29,4% en 2022. Au total, 8 capitales exigent un effort de plus d'un tiers du revenu pour payer le loyer.