Dimanche 12 juillet 2020

Marché immobilier : bilan 2019 et perspectives 2020

Par Lucie Etchebers-Sola | Publié le 17/03/2020 à 23:52 | Mis à jour le 18/03/2020 à 00:03
Photo : ©M.J. Sobral
immobilier au Portugal

Si le marché de l’immobilier est toujours en plein essor au Portugal, la croissance des prix de vente et des loyers a montré des signes de ralentissement au dernier trimestre 2019. Bilan d’une année contrastée.


Les prix de vente et des loyers toujours en augmentation

Malgré un ralentissement notable depuis 2018, l’évolution du prix des loyers dans la région métropolitaine de Lisbonne – la plus chère du pays – n’a cessé d’augmenter en 2019. Selon les chiffres de Confidencial Imobiliário, l’agence portugaise de statistiques spécialisée dans l’immobilier, les prix des loyers ont encore augmenté de 9,7% au dernier trimestre 2019. Mais ce sont les logements à la périphérie de Lisbonne qui subissent de plein fouet la modification et densité du type de population dans le  centre-ville, notamment à Montijo, Barreiro et Alcochete, sur la rive sud du Tage, et Mafra, au nord de Lisbonne, dont les loyers ont essuyé une augmentation de presque 25%. Les prix de vente des habitations suivent également cette tendance : 15 municipalités situées sur les marchés périphériques de Lisbonne (notamment Almada, Sesimbra, Amadora, Moita, Seixal, Sintra et Setúbal) et dans la zone métropolitaine de Porto (notamment Matosinhos, Vila do Conde, Póvoa de Varzim et Espinho) ont enregistré des hausse des prix de vente de plus de 15%. Les Brésiliens (25%), les Anglais (13%) et les Français (11%) se distinguent toujours en volume d’achats immobiliers, en particulier à Lisbonne, Porto et Cascais. Dans les grandes villes comme Lisbonne, en fonction des quartiers, les prix oscillent entre 3 600 et 7 500 euros/m2, voir plus du côté de l’Avenida da Liberdade, où l’on trouve des biens immobiliers qui montent parfois jusqu’à 10 000€. La région de Lisbonne reste la région la plus chère du pays pour l’achat d’un bien immobilier, suivie de l’Algarve (2 183 euros par m2), du Nord (1 613 euros par m2) et de la région autonome de Madère (1 567 euros par m2) selon les chiffres de l’agence Idealista.   

 

La collocation, plus vraiment bon marché

Le prix des chambres à Lisbonne et Porto a augmenté respectivement de 3,4% et 4,6% au cours de l’année 2019. Il faut désormais compter 422€ en moyenne pour une chambre à Lisbonne et 320 euros à Porto selon la plateforme Uniplaces. A Lisbonne, les quartiers de Arroios et Alameda sont les plus recherchés et les prix s’en ressentent. Il est fréquent que les propriétaires demandent entre 400 à 450 euros pour une chambre dans un appartement partagé et pour une chambre seule, il faut bien souvent compter 600 euros. A Porto c’est le quartier de Paranhos que les locataires affectionnent le plus avec une moyenne de 370€ par chambre. Dans ce rapport, Uniplaces indique également que la demande des locataires étrangers a augmenté de six points en pourcentage au cours des deux dernières années, s'établissant désormais à 87,9%, contre seulement 12,1% de Portugais.


La fin des « golden Visa » ?

Les investissements liés au « golden visa » ont reculé de 47% en janvier 2020 par rapport à la même période l’année dernière. En comparaison, ils sont passés de 85,6 millions d'euros à 45,4 millions d'euros, selon les données du Service des Etrangers et des Frontières (SEF). Rappelons que ce programme, lancé en octobre 2012, prévoit pour l'achat d'un bien immobilier au Portugal d'une valeur égale ou supérieure à cinq cent mille euros, un droit de séjour officiel valable dans le pays (et les pays européens de l’Espace Schengen) pour l’acheteur ainsi que les membres de sa famille. Le gouvernement portugais a voté début février une nouvelle réglementation concernant ces visas spéciaux. Désormais l’octroi des « golden visa » est limité dans la région de Lisbonne (jusqu’à Cascais) et à Porto – principales zones recherchées par ce type d´acheteurs – afin d’encourager et réorienter les investissements dans les régions autonomes des Açores et de Madère et les autres régions du pays.  Ainsi, cette réalité continue à  se propager au reste du pays. « Les « golden visa » ne résolvent en aucun cas le problème de la population portugaise à Lisbonne et à Porto et, par conséquent, il est temps de supprimer ces instruments dans ces villes », a défendu Pedro Nuno Santos, ministre des Infrastructures et du Logement.

 

Les perspectives pour 2020

Malgré ce ralentissement substantiel de la croissance du marché de l’immobilier portugais, certains craignent tout de même que les prix continuent leur envolée, notamment en raison du nombre d’immeubles et de biens vacants, notamment à Porto et Lisbonne. Mais selon Luís Lima, président de l'Association des Professionnels et des Sociétés Immobilières du Portugal (APEMIP), le boom du marché immobilier portugais devrait se refroidir en 2020, en raison du manque d’offre. Un ralentissement qu’il explique simplement par des prix trop élevés : « Les biens inoccupés ne sont pas forcément sur le marché, et ne répondent pas à la demande. De fait, le peu qui est commercialisé est souvent vendu à des prix plus élevés que ce qui serait souhaitable et supportable pour les jeunes acheteurs et la classe moyenne. Même ceux qui ont une plus grande capacité financière et veulent investir, se rétracteront en raison des prix élevés. » D’autres facteurs, tels que la fin du régime d'exonération fiscale totale d'impôt sur le revenu pour les retraités étrangers risque de porter un coup au marché immobilier, notamment dans le sud du pays, en Algarve, très prisés par un certain nombre d’acheteurs. De même, dans le budget de l’état 2020, une proposition du PS prévoit un maintien du gel des loyers des contrats antérieurs à 1990 jusqu’à 2022 pour protéger les vieux locataires et résister aux pratiques abusives de hausse des loyers. Au regard du mécontentement général des Portugais vis-à-vis de la politique menée sur le marché immobilier et des prix pratiqués, il semblerait que de nouvelles règles du jeu se profilent en 2020.
 
 

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