Ces dernières années, le Portugal a promu l'investissement dans le secteur touristique, et, nombreux ont été ceux qui ont investi dans l'immobilier pour en faire des hôtels, des complexes touristiques, des biens à mettre en "Alojamento Local" (connu également par "AL" ou Logement Touristique). Actuellement, au Portugal, le secteur de l'Alojamento Local, retient son souffle pour pouvoir revivre dans les mois, ou les années, post-covid.
Aujourd'hui, nous allons nous concentrer sur quelles utilisations alternatives pouvons-nous donner aux logements affectés à l'AL, face à la législation en vigueur et/ou mises en place temporairement:
1 – Des nouvelles utilisations compatibles avec l'activité touristique :
Dès novembre de 2020, avec l'entrée en vigueur du décret-Loi n.º 99/2020, du 22.11, le gouvernement a estimé qu'il était justifié, à titre exceptionnel et temporaire, d'établir la possibilité d'affecter les unités de logements à de nouvelles utilisations compatibles avec l'activité touristique, en promouvant, à cette fin, la modification du décret-loi n.º 17/2020 du 23 avril. L'objectif a été de promouvoir la durabilité des entreprises qui exploitent des unités touristiques, fortement touchées par la pandémie de la maladie COVID-19 et le maintien des emplois respectifs.
Il est donc possible, temporairement, de transformer un logement touristique (AL) en cowork, salles de formations, par exemple. Un autre exemple de flexibilité a été l'autorisation pour les appartements et les villas d'accepter des étudiants avec des contrats par chambre ou par lit et pas uniquement pour toute la maison, comme le prévoyait la loi.
Il est évident que cela ne résoudra pas le problème de l'impact de la pandémie sur l'hébergement touristique, mais ce sont des portes ouvertes qui peuvent permettre à certains segments de survivre ou même de trouver de nouvelles niches de marché.
2 – Logement touristique / Location à moyen terme :
Autre possibilité, pour essayer de mieux rentabiliser son bien aujourd'hui, c'est en l'affectant une partie de l'année à la location à moyen terme, telle que définie par les articles 1095 n.° 3 et 1096 n.° 2 du Code Civil portugais et, le reste de l'année, en exploitant le bien à des fins touristiques.
Cela a tout son sens dans certaines villes ou régions. Nous considérons que cette solution pourrait éviter des dommages aussi catastrophiques que ceux qui affectent actuellement l'activité.
3 – Campagnes pour les "nomades digitales" :
En cette période, l'Alojamento Local peut également attirer ce que nous appelons "les travailleurs sans domicile fixe" - les "nomades digitales", qui recherchent des centres urbains pour vivre et travailler pendant quelques mois.
4 – Location de longue durée :
En cette période de crise, il est possible de faire du locatif à long terme.
Cependant, il existe une grande résistance aux locations à long terme, pour les raisons qui suivent: la réduction de revenus; manque de confiance dans la législation locative; les spécificités des biens qui ne conviennent pas à de la location à long terme; éventuelle perte de la licence AL et la plus-value associée à la désaffection du logement à l'activité du tourisme (cela peut représenter une plus-value de 95% sur le revenu obtenu à la fin de l'activité).
5 – Des programmes créés de locations accessibles à Lisbonne et Porto :
Le gouvernement a également décidé de soutenir les programmes d'hébergement d'urgence, tels que la conversion de logements locaux (AL) en location à long terme accessible (Rendas Acessivas), déjà en cours dans les municipalités de Lisbonne et de Porto, avec Renda Segura et Porto com Sentido, respectivement.
Le gouvernement a favorisé la conversion de propriétés qui étaient sur le marché du tourisme à court terme en logements pour des familles, avec des loyers accessibles.
Toutes les personnes physiques ou morales qui possèdent des biens immobiliers dans des conditions contractuelles peuvent se candidater au programme. Initialement prévu pour 2020 seulement, les candidatures se maintiennent ouvertes tout au long de l'année 2021.
Les grands avantages fiscaux mis en avant par ces programmes sont les suivants : exemption de l'impôt sur le revenu (IRS ou IRC), ainsi que l'impôt foncier (IMI); revenu attractif et sûr, qui ne présente aucun risqué; garantie de restitution du bien au terme du contrat dans des conditions identiques à la situation initiale; Possibilité de liquidité immédiate, avec paiement anticipé des loyers.
6 – Vente du bien immobilier :
Une dernière alternative, face à la situation de crise, c'est la vente du bien affecté à l'Alojamento Local.
Cependant, pour ceux qui pensent choisir cette option, la prudence et l´analyse fiscal sont conseillées... La Loi du budget de l'État établit par la Loi n.º 75-B/2020 du 31.12 a prévu qu'aucune plus-value ne sera appliquée dans les situations où les biens du patrimoine privé de l'entrepreneur sont utilisés pour son activité professionnelle et également au moment du transfert des biens de son activité professionnelle vers son patrimoine privé. Mais, malgré l'élimination de la plus-value, il y a toujours une imposition et il ne s'agit pas d'une exonération effective de la plus-value.
En matière fiscale, un pas de travers ou une distraction peut entraîner des désagréments pour l'avenir. La meilleure façon d'éviter les surprises est de toujours s'informer avant d'entreprendre une démarche en matière fiscale...
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