Crise énergétique et immobilier en France : ce que vous devez savoir !

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La réduction des dépenses énergétiques et des rejets de gaz à effet de serre est un objectif majeur des pouvoirs publics Français depuis plusieurs années. La loi Climat de 2019 et la loi Climat et Résilience adoptée en 2021 prévoient des changements importants pour les propriétaires de passoires thermiques. Les vagues de chaleur cet été et l’augmentation du prix de l’énergie ont renforcé le besoin de ces changements. Vous êtes expatrié et investisseur en immobilier Français, que devez-vous savoir sur ce sujet ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique en immobilier?

Le terme désigne un logement mal isolé et énergivore, on rencontre aussi le terme de passoire énergétique. La performance énergétique du logement est calculée par un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et exprimée en Kwh / m2 / an. Outre des factures d’énergie anormalement élevées, ce type de logement génère aussi des quantités importantes de gaz à effet de serre. Depuis 2021 s’ajoute un calcul des émissions de CO2. On obtient ainsi une note de A à G.

Il est important de noter que le DPE a été réformé en 2021 et que la nouvelle note est souvent moins favorable que l’ancienne. Un DPE datant d’avant 2013 n’est plus valable, un DPE d’avant le 01/01/2018 est valable jusqu’à fin 2022 et un DPE fait entre le 01/01/2018 et le 30/06/21 est valable jusqu’à fin 2024. 

Depuis mi 2022, les biens classés F & G sont considérées comme passoires thermiques. Le locataire pourra utiliser le DPE pour réclamer des réparations s’il montre une classification de votre bien en F ou G. Les catégories F & G concernent non seulement des appartements anciens mais aussi de nombreuses maisons individuelles.

 

Conséquences pour le propriétaire

La classification F ou G a des conséquences immédiates pour le propriétaire dès cette année :

• Obligation d’indication de surconsommation énergétique dans le bail et les annonces de mise en location depuis le 1er Janvier 2022
• Depuis le 25 Aout 2022, le loyer d’un appartement F ou G est gelé. Il ne peut plus être augmenté entre 2 locataires. De même, les clauses d’indexation sont annulées

Surtout, la loi interdit de mettre en locations certains biens de catégorie G (consommation supérieure à 450 Kwh/m2/an) à partir du 1er Janvier 2023. Les logements classés F et les autres logements classés G seront interdits à la mise en location à partir du 1er Janvier 2028. Les logements classés E seront interdits à la mise en location à partir du 1er Janvier 2034.

Ces mesures n’empêchent pas de poursuivre une location existante. Cependant, le locataire pourrait exiger une baisse de loyer, des travaux obligatoires voire des dommages et intérêts selon décision judiciaire. Continuer la location d’une passoire thermique comporte donc un risque certain pour le propriétaire.

Les annonces de vente pour les passoires thermiques se multiplient et on estimait, avant l’été, qu’une passoire thermique subit une décote de 18% à la revente. La forte hausse des prix de l’énergie et l’approche des dates fatidiques vont certainement encore faire baisser le prix de ce type de logements.

Vous voulez investir : achetez du neuf

La construction immobilière en France est encadrée par des normes contraignantes. La dernière norme RT2020 garantit une performance énergétique élevée. Un bien neuf aura obligatoirement un DPE A ou B. La faible consommation énergétique sera attractive pour un locataire potentiel. Le propriétaire pourra ainsi obtenir un loyer plus élevé.

L’investissement immobilier s’entend sur le long terme, en combinaison avec un crédit d’une durée de 10 à 20 ans. Il est évident que les contraintes liées à l’énergie et aux gaz à effet de serre sur l’immobilier vont s’accentuer dans les années à venir. Ces changements vont impacter directement le prix des biens immobiliers qui ne seront plus en ligne avec des normes de plus en plus drastiques. Investir dans le neuf permettra de conserver la valeur de l’investissement immobilier, quelles que soient les mesures prises dans les années à venir. 

Que doit faire le propriétaire expatrié ?

Il important de rappeler que les nouvelles mesures n’impactent que les biens loués. Ils ne concernent pas directement les biens occupés par le propriétaire ou sa famille, ni les biens laissés vide. 

Connaitre la catégorie de ses biens

La première chose à faire est évidemment de connaître la catégorie énergétique de vos biens. Si le diagnostic énergétique est antérieur au 01/01/2018, il ne sera plus valable après la fin de cette année. En cas de doute, il est recommandé d’organiser un nouveau DPE, d’autant que la nouvelle classification a pu faire baisser la catégorie de votre bien. Le coût d’un DPE varie de 80 euros à 250 euros selon la taille du bien et la région.

Immobilier locatif

Les travaux d’isolation nécessaires pour sortir de la catégorie G ou F sont souvent importants. Les travaux nécessaires d’isolation vont coûter de 10 à 30.000 euros par appartement. Il est important de provisionner ces charges.

Dans un immeuble, une grosse partie des travaux nécessaires concernera les parties communes et sera donc décidée par la copropriété. Les bâtiments les plus impactés seront les nombreux immeubles construits dans les années 60 et 70.

Travaux des parties privatives:

Il concerne en particulier les changements de fenêtre vers du double-vitrage et, si possible, un changement du mode de chauffage. Selon le type de fenêtre, le cout d’un changement est environ de 1000 euros / fenêtre. Ces rénovations n’auront qu’un impact limité sur la classification énergétique de l’appartement. Il est aussi complexe et chronophage de coordonner des travaux à distance, d’autant plus sur un appartement avec un locataire. La plupart du temps, des travaux sur les parties collectives seront nécessaires.

Travaux des parties communes :

Ces travaux sont proposés et votés par la copropriété. Il s’agira essentiellement des travaux complexes et couteux d’isolation extérieure et changement de toiture. Le propriétaire d’un des appartements n’aura qu’un pouvoir limité sur la décision, d’autant plus s’il est investisseur non habitant et peu impliqué dans la vie de la copropriété. Les coûts de rénovation sont répartis en fonction de la taille de l’appartement, on peut compter un minimum de 10.000 euros pour un studio. Pour un T3 ou T4, on atteindra souvent 25 à 30.000 euros. Il s’agit d’un budget conséquent, qui va représenter plusieurs années de loyer et va donc fortement réduire la rentabilité originale de l’investissement.

Logement d’enfant

Nous rencontrons régulièrement des expatriés qui ont acheté un ou plusieurs petits appartements parisiens pour y loger leurs enfants à terme, pendant leurs études et leur début de carrière. Si votre enfant s’y installe avant 2025 (pour catégorie G) ou 2028 (pour catégorie F), il n’est pas nécessaire d’agir immédiatement. Dans ce cas, vous pouvez continuer à louer votre bien jusqu’à utilisation par votre enfant. Cela laisse l’opportunité de retarder la date des réparations de plusieurs années. La vraie conséquence sera au moment de la revente, avec une forte décote si les travaux n’ont pas été effectués. 

Maison individuelle

Le propriétaire peut décider seul des travaux, mais téléguider des travaux sur sa maison à distance n’est pas toujours simple. De la même façon, il faudra provisionner pour les travaux en cas de retour après l’expatriation. Ces travaux seront à effectuer au départ du locataire ou au retour d’expatriation. Si le retour dans cette maison n’est pas souhaité, il faut envisager de vendre la maison au prochain renouvellement du bail, et avant  2028 ou 2034.

 

Conclusion

Les économies d’énergies et la réduction du gaz à effet de serre sont une tendance de fond. La réduction de la facture énergétique française devient clairement une priorité. Tout laisse à penser que les mesures jusque-là incitatives, vont passer sur un mode plus contraignant dans les années à venir. On peut donc s’attendre à des impacts sur l’investissement immobilier qu’il faut anticiper dès maintenant.