La période de la déclaration d'impôts en mai amène souvent à des réflexions sur la quantité d'impôts payés. Les Français d’Asie y participent aussi, d’autant que les revenus de l’immobilier en France sont fortement taxés pour les non-résidents hors Union Européenne.
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Beaucoup d’expatriés ont mis leur résidence principale en location avant de partir. Il s’agit le plus souvent d’une location nue, et donc de revenus fonciers. Cette même catégorie de revenus correspond aussi à l’investissement immobilier mis en location nue, ainsi qu’aux revenus tirés des SCPI et loyers d’immeubles commerciaux. S’agissant de la majorité des revenus immobiliers des expatriés, c’est sur celle-ci que nous mettrons l’accent.
Pour la plupart des français d’Asie, l’impôt dû représentera 37.2% du montant imposable (20% d’impôts et 17.2% de prélèvements sociaux). Au-delà de 25700 euros de revenus fonciers nets en France, c’est la tranche à 30% qui s'applique, soit un impôt total de de 47.2%! S’il est déjà trop tard pour les revenus de 2020 et donc les impôts de 2021, les actions mises en place cette année pourront diminuer les impôts de l’année prochaine. Voici 5 solutions possibles :
1- Passer au réel
Le premier moyen d’optimiser les impôts sur les revenus fonciers est de sortir de la facilité.
Vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros annuels,
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros annuel, vous pouvez choisir le micro-foncier, c’est à dire un abattement forfaitaire de 30%. Le revenu imposable sera donc 70% des revenus, imposés sur la tranche à 20%. C’est parfois ce que proposent les agences immobilières par défaut ou méconnaissance. La plupart du temps, il sera plus intéressant de choisir le calcul d’impôt au réel, voir ci-dessous.
Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros annuel,
Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros annuel, vous êtes obligatoirement au régime réel. Vous allez donc comptabiliser vos revenus fonciers totaux et en retrancher les charges déductibles. Il s'agit essentiellement
- - des charges courantes (gardien, agence, assurance, taxes foncières et surtout intérêts d’emprunts)
- - des travaux déductibles (entretien, amélioration thermique et phonique, réparations).
- - Attention les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles! Donc ajouter un étage, ou agrandir sa maison n’entre pas dans ce cadre.
Pour cela, il faudra remplir la déclaration d'impôt 2044, annexe réservée aux revenus fonciers de la déclaration principale 2042. L’impôt sera calculé sur le résultat de cette opération. Ce système est particulièrement intéressant avec un achat à crédit dont on pourra déduire les intérêts d’emprunt, ou si on réalise des travaux de rénovation importants sur un bien locatif.
2- Faire des travaux
Les joies des travaux à distance
Une façon efficace de réduire ses impôts est donc de faire des travaux sur des biens loués (attention ! les travaux sur une habitation non louée ne sont pas déductibles). Si des locataires seront contents que leur confort s’améliore, ils ne seront pas forcément heureux de subir des travaux tous les ans. De même, le type de travaux déductible est limité, on ne peut pas refaire la toiture ou changer les fenêtres chaque année.
Gérer les travaux à distance n’est pas chose facile, c’est particulièrement vrai si on ne peut pas rentrer en France pendant une très longue période. Il sera aussi difficile de maîtriser les coûts, les travaux ayant une fâcheuse tendance à s’éterniser si le propriétaire n’est pas sur place. En principe, cette solution est réservée à des personnes ayant un relais sur place avec de connaissances techniques permettant de juger de la qualité des travaux.
Projet en déficit foncier
Une solution intéressante est l’investissement dans un projet spécifique de travaux déductibles. Ce type de projet est une solution complètement packagée. Un promoteur achète un immeuble en mauvais état, mais dont la structure n’a pas besoin d’être modifiée. Des travaux très importants sont réalisés sur les parties privatives avec parfois un redécoupage des pièces, mais surtout sur les parties communes. Ce sont celles-ci qui vont représenter le gros des travaux déductibles, généralement entre 40% et 60% du prix total.
Ainsi, l’achat d’un T2 à 200.000 euros permettra de déduire entre 80.000 et 120.000 euros de travaux sur l’ensemble de ses revenus fonciers. La condition de la déduction est de louer le bien pendant 9 ans, en location nue. En créant un déficit foncier, l’acheteur pourra réduire où annuler son impôt sur les revenus fonciers pour plusieurs années. Il s’agit d’une solution très efficace.
3 - Lever de la dette sans générer de revenu
Les intérêts d’emprunts sur des propriétés louées sont déductibles des loyers. Pour diminuer la fiscalité, il faudrait pouvoir augmenter sa dette sans générer de revenus. La solution existe, c’est l’achat en nue-propriété temporaire. On achète un bien dont on ne percevra aucun loyer pendant 15 à 18 ans, avec une réduction de 35% à 40% correspondant aux loyers non perçus. Le crédit génère des intérêts d’emprunts qui sont déductibles des revenus fonciers.
La nue-propriété temporaire à crédit permet de continuer à investir dans l’immobilier en réduisant ses impôts. De plus, le bien n’entre pas non plus dans l’assiette IFI pour la durée de nue-propriété (15 à 18 ans). Ce type d’investissement permet aussi de miser sur une forte plus-value, notamment en achetant à proximité de lignes de transport à venir. La période de 15 à 18 ans laisse suffisamment de temps pour que le quartier intègre totalement la nouvelle offre de transports disponibles. Alternativement, ce type d’investissement permet de s’acheter un bien en station balnéaire ou touristique, sans avoir à le gérer pendant une longue période, et d’en profiter à la retraite.
Développé il y a plus de 25 ans, la nue-propriété temporaire est aujourd’hui un marché mature, avec de nombreux acteurs. Comme pour tout achat immobilier, il convient d’être très sélectif sur l’emplacement et le prix. Ne générant pas de revenus, l’investissement sera intégralement porté par l’acheteur. Ce type d’investissement est donc plutôt réservé à des personnes ayant des revenus fonciers importants.
4 - Ne plus louer
Certains propriétaires agacés par le montant des taxes et les déboires possibles avec des locataires décident de ne plus louer leur bien. Pour cela, il faut attendre que le bien soit vacant, car il n’est normalement pas possible de faire partir un locataire avant la fin du bail de 3 ans, ou de son renouvellement si on n’entend pas habiter le bien ou le vendre après l’échéance du bail.
D’autre part, cette solution a aussi un coût, notamment en zone tendue, là où se font souvent les investissements immobiliers. Dans ce cas, le logement vacant subira une taxe spécifique. Alternativement, si le logement est meublé et utilisé de temps en temps par son propriétaire, celui-ci devra payer la taxe d’habitation.
Si vous n’avez pas la possibilité d’utiliser le bien régulièrement, mieux vaut envisager de le vendre. C’est particulièrement vrai dans les métropoles où les prix ont fortement augmenté ces dernières années (Bordeaux, Lyon, Paris intra-muros notamment).
5 - Passer au meublé
Louer en meublé est-il plus intéressant ?
Bizarrerie française, les conditions de location d’un bien meublé et d’un bien nu sont totalement différentes. C’est la location meublée qui est la plus intéressante fiscalement, car l’investisseur peut déduire l’amortissement des revenus de son bien, et ainsi devenir non imposable pendant environ 15 ans. Peut-on imaginer de passer de location nue à meublée ?
Dans la location meublée, le propriétaire doit fournir les meubles, dont une liste précise est fournie par l’administration fiscale. Il sera souvent complexe de demander au locataire de se débarrasser de ses meubles pour les remplacer par ceux du propriétaire. D’autre part, l’administration fiscale est particulièrement attentive à ce type de changement en gardant le même locataire. Le passage au meublé n’est donc vraiment possible qu’au changement de locataire.
Le passage à la location meublée, une bonne idée ?
En France, la plupart des locataires emménagent avec leurs meubles. La location meublée n’est réservée qu’à des situations temporaires (étude, vacances, changement de situation familiale). La location meublée ne s’adresse donc qu’au marché très spécifique des petites surfaces en centre de grandes villes, ou des stations de vacances. Dans tous les cas, la rotation plus importante des locataires entrainera des coûts supplémentaires non négligeables. Hors de ces zones, louer un bien meublé peut se révéler un vrai inconvénient car certaines grandes villes affichent même aujourd’hui des loyers meublés inférieurs aux loyers nus pour le même type de bien.
Au final, passer à la location meublée est difficile à mettre en place à distance et pas toujours très rentable en comparaison des inconvénients générés. Il vaut mieux garder la solution meublée pour un nouvel investissement, particulièrement en résidences services bien mieux adaptées à ce type de location.
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