Le miracle de l’immobilier « hyper rentable »

L’immobilier reste un des sujets favoris des magazines français, qui titrent régulièrement sur les mouvements des marchés « les prix flambent ou plongent… de quelques pourcents » et les « villes les plus rentables ». Les faibles de taux de crédit des dernières années ont incité de nombreux français, notamment expatriés à investir dans l’immobilier locatif. La dernière mode est l’investissement dans certaines villes moyennes où les prix d’achat sont très faibles, et donc une rentabilité quasi-miraculeuse. Qu’en est-il vraiment et quels sont les risques ?

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Acheter là où « c’est pas cher »

Portés par les réseaux sociaux, les messages et articles faisant la promotion de l’investissement dans certaines villes moyennes et peu cher sont légion. Les investisseurs expatriés sont particulièrement ciblés, souvent dirigés vers des régions qu’ils connaissent peu ou pas. L’argument principal est toujours le même, le prix d’achat immobilier dans ces villes est très bas, alors que ces villes sont des préfectures comptant entre 100 et 150.000 habitants. Il s’agit le plus souvent d’anciens centres industriels, dont la production principale s’est arrêtée ou a été délocalisée. En tête des classements se trouvent souvent Saint-Etienne, Mulhouse et Limoges.

Un scénario bien établi

L’investisseur se voit proposer un immeuble entier pour le prix d’un appartement familial dans le centre d’une grande ville. Il devient donc un propriétaire, avec l’espoir de devenir rentier. Grâce au prix faible de l’immobilier, les taux de rendements affichés sont très élevés. L’affaire paraît donc très rentable, avec des promesses de « cash-flow positif ». Une agence va « s’occuper de tout » à moindre frais, la multiplication des appartements va « limiter les risques », et dans tous les cas « l’assurance loyer impayés » garantit le versement des loyers. Si l’acheteur est encore indécis, l’argument final imbattable est que «c’est pas cher donc cela ne peut que monter ».

La réalité est souvent beaucoup plus complexe et les investisseurs peuvent découvrir trop tard que certains risques ont été éludés ou sous-estimés.

Points à prendre en compte

Attention aux travaux

La plupart de ces projets vont demander des travaux importants. Si le prix de l’immobilier varie d’une localisation à une autre, c’est beaucoup moins vrai pour les travaux. Sur ce type de localisation, ils peuvent représenter plus 50% du total. Même si une défiscalisation est possible, il faudra une forte plus-value pour amortir ces montants. Pas sûr de faire une bonne opération.
D’autre part, la conduite de travaux à distance est toujours complexe, même avec un maître d’œuvre. Les délais sont rarement respectés et les surcout fréquents… surtout quand le propriétaire à 10.000 km et ne vient jamais.

Revente et plus-value

La plupart de ces villes ont vu une baisse des prix de l’immobilier dans les dernières décennies. Les investissements publics notamment en matière de transport et d’éducation en ont parfois changé les centres-villes, mais c’est le manque d’attractivité qui rend les prix immobiliers aussi faibles. Le marché est donc déséquilibré en faveur des acheteurs, ce qui réduit toute perspective de revente. C’est particulièrement vrai pour un investisseur, car les prix faibles vont inciter les locataires à acheter leur résidence principale plutôt que de louer. 

Le marché locatif sera donc centré sur les populations temporaires, dont les étudiants, et les personnes n’ayant pas les moyens d’acheter. L’investissement sera très difficile à revendre et donc illiquide. (voir article sur les liquidités )

Les loyers sont assurés

L’assurance loyers impayés est une vraie façon pour le propriétaire de protéger son revenu. Elle n’est cependant pas immédiate. En cas d’impayé, le propriétaire perdra quelques mois de loyers. Surtout elle impose d’avoir un ou des locataires avec un dossier parfait (CDI, revenus suffisants), ce qui réduit fortement le nombre de locataires acceptables. Ce n’est pas un souci si la zone est tendue en matière locative avec une dynamique économique. Malheureusement, les villes en question affichent souvent un taux de chômage important et une économie peu dynamique. En conséquence, trouver le bon locataire prendra du temps avec pour conséquence l’absence de location et de revenu pendant certaines périodes, ce qu’on appelle la vacance locative.

La sécurité des APL

Souvent connu pour les étudiants, le dispositif APL est disponible pour de nombreuses personnes à faible revenu. Souvent versée au locataire, elle peut être versée directement au propriétaire, constituant une forme de garantie pour celui-ci. Même si le montant versé représente plus de 50% du loyer, cela réduit très fortement la rentabilité de l’opération d’autant que cela ne couvre pas les charges.

L’obtention de l’agrément APL implique aussi un loyer faible et donc une population avec une rotation importante (étudiants), ou attirée par des loyers faibles augmentant le risque d’impayé et les travaux nécessaires entre les locataires.

Je choisis mon immeuble sur internet

Une des clefs de l’investissement immobilier est l’emplacement et la connaissance de l’environnement. Même si les réputations ne reflètent pas toujours la réalité, les grandes villes les moins chères ont tendance à combiner une situation économique et sécuritaire difficile. Même s’il s’agit uniquement d’un investissement, cela impactera l’investissement. Mieux vaut privilégier les zones et les villes reconnues… surtout à grande distance, cela évitera les mauvaises surprises.

L’exode des franciliens va faire monter les prix

Même s’il est encore difficile de tirer des conclusions, la combinaison de l’explosion du télétravail et le désir d’espace plus grand et d’extérieurs pousse une partie de la population à quitter Paris. Les villes les plus à même d’attirer cette population restent accessibles en TGV, et sont attirantes d’un point de vue cadre de vie et développement culturel. Elles sont déjà bien identifiées, et profitent déjà de leur attractivité avec des prix immobiliers plus élevés. Une forte augmentation des prix des villes les moins chères est donc peu probable et la plus-value de l’investisseur sera probablement faible.

Attention marché saturé

Les prix immobiliers faibles poussent les locataires à acheter leur résidence principale. Le marché de la location sera donc essentiellement centré sur de petites surfaces. Ceci pousse nombre de propriétaires investisseurs à faire des travaux pour améliorer l’attractivité de leurs biens. Malheureusement, le marché locatif haut de gamme sur ce créneau reste réduit et il n’est pas certain que cela permettra d’augmenter le loyer, d’autant que de nombreux investisseurs font le même calcul. La qualité des locataires potentiels va donc baisser.

Une bonne opportunité pour les expatriés ?

Pour les expatriés, c’est surtout la perspective d’avoir à gérer une situation difficile et chronophage qui doit faire réfléchir. Le faible prix permet de multiplier les appartements, les locataires et les sources de problèmes. Ce sera particulièrement difficiles pour les expatriés, éloignés de la France et souvent professionnellement très occupés et dans l’impossibilité d’aller régulièrement sur place. (voir l’article Expatrimo )

L’argument de ce type d’investissement est toujours le rendement très élevé. Le retour d’expérience montre que la demande et donc les loyers sont parfois surestimés. Parallèlement, les coûts sont souvent plus élevés qu’annoncés, en particulier pour les travaux. L’investissement immobilier locatif comporte une part aléatoire importante. Avec un rendement final en-deçà des prévisions, mieux vaut se tourner vers des investissements plus sécurisés et ne demandant pas d’implication du propriétaire dans la gestion.

Pour en savoir plus: contact Expatrimo