Dans l’immobilier, un certain nombre de variables influencent votre rentabilité : le type de bien, le budget initial, le coût des rénovations, le montant de l’apport personnel, le loyer fixé… et bien sûr, la ville dans laquelle vous investissez, est un des premiers critères qui influencera votre rendement locatif.
En effet, en France, toutes les villes ne sont pas égales quant à leur rendement locatif. Et détrompez-vous : ce ne sont pas les villes les plus populaires qui affichent les taux les plus intéressants. Paris, Bordeaux ou Lyon sont certes des métropoles avec de belles opportunités d’investissement, mais ce ne sont pas les villes dans lesquelles vous ferez le plus de profit. Avec des taux de rentabilité annuels avoisinant les 3% à 4%, ces villes sont par exemple intéressantes pour de l’investissement patrimonial, mais pas pour de l’investissement locatif. C’est à Saint-Etienne, Mulhouse ou encore Le Mans que vous trouverez les meilleures opportunités. Ces villes ne sont pas forcément les plus populaires ou les plus connues, mais c’est pourtant là que vous devrez regarder pour votre investissement immobilier locatif tout en limitant les risques. Là-bas, les taux de rentabilité peuvent dépasser les 8%, et il est possible d’être en cash-flow positif très rapidement.
Alors comment savoir où investir en France depuis l’étranger ? Et pourquoi la ville où vous investissez a autant d’importance sur la réussite de votre investissement ? Expat’ Immo, spécialisé dans l’investissement immobilier en France pour les expatriés, vous donne les réponses.
L’endroit où vous investissez peut influencer votre rentabilité
La situation géographique du bien est le critère qui impacte le plus son prix. Prenez un appartement T2 lambda, et regardez son prix dans différentes villes de France. Le résultat ne sera pas seulement le même d’une ville à une autre, mais aussi d’une rue à une autre ! Dans certaines grandes villes, les prix peuvent varier de 10% à 20% d’un quartier à un autre. L’exposition du bien, ses particularités et le fait qu’il soit déjà loué ou non, impacte aussi grandement son prix.
Les prix du marché immobilier local impactent grandement la réussite de votre investissement. En règle générale, plus vous achèterez votre bien cher, moins vous aurez de rentabilité. Il est donc primordial de privilégier des villes où les prix de l’immobilier sont accessibles pour les investisseurs.
Généralement, c’est dans les villes d’un peu plus de 100 000 habitants que vous pourrez réaliser les meilleurs investissements. Non seulement ce type de villes présente des prix immobilier attractifs, avec des taux de rentabilité très élevés, mais en plus ce sont des villes avec de réelles vies économiques. Malgré leur taille moyenne, elles n'ont pas besoin d'une ville annexe pour vivre, elles se suffisent à elles-mêmes, et ont leur propre attractivité. Par conséquent, ces villes ne peuvent pas mourir, mais uniquement se développer au fil des années. Cela permet aux investisseurs immobiliers d'avoir le meilleur ratio risque/rendement. C’est dans ces villes de France qu’Expat’ Immo est présent, et offre à ses clients expatriés les meilleures opportunités d’investissement locatif.
En plus de la situation géographique et de la taille de la ville, le type de bien influence également la rentabilité de votre investissement. Généralement, les meilleures opportunités se trouvent dans l’investissement immobilier ancien: les prix d’acquisition sont plus attractifs que dans le neuf, et surtout, c’est là où vous pourrez générer le plus de rendement.
En effet, c’est en rénovant un bien acheté à un prix intéressant que vous pourrez récupérer un retour sur investissement suffisant pour rembourser vos mensualités et toutes les charges liées à ce bien. N’oubliez pas non plus d’utiliser l’effet de levier du crédit immobilier pour augmenter votre rentabilité.
En résumé : vous aurez le plus de chances d’avoir une forte rentabilité locative dans l’immobilier ancien et dans des villes petites ou moyennes soigneusement sélectionnées. Nous dévoilons pour vous les villes de France à fort rendement où investir.
Dans quelles villes investir en France pour faire du rendement locatif ?
Aussi étonnant que cela puisse paraître pour les novices de l’investissement immobilier, c’est Mulhouse qui présente la meilleure rentabilité locative en France. Investir à Mulhouse est en effet une très bonne stratégie de rendement locatif. Non seulement la métropole du Haut-Rhin possède une situation géographique avantageuse, à la croisée des frontières Françaises, Suisses et Allemandes, une forte attractivité culturelle et étudiante, mais elle affiche aussi les prix les plus bas de l’immobilier en France. Avec un prix moyen de 1000€ le m2, la ville affiche un taux de rentabilité brute moyen de 8% pour l’immobilier ancien, avec plus de 9% pour certains biens remarquablement bien situés.
Saint-Etienne se place en seconde position des villes les plus rentables de France. Le chef-lieu du département de la Loire est en effet une ville en pleine croissance démographique, avec une population jeune (près de 40% de la population a moins de 30 ans selon l’INSEE) et de nombreux pôles étudiants. Cela en fait l’endroit idéal pour investir dans une colocation ou un immeuble de rapport. Si vous souhaitez investir en pensant à ce type de locataires, le mieux est de privilégier le logement meublé au logement nu afin de rentabiliser votre investissement et de réduire le risque de vacance locative.
Le prix moyen de l’immobilier à Saint-Etienne est de 1100€/m2, et la rentabilité moyenne brute de la ville est de 7%, ce qui est un des meilleurs taux du marché.
C’est à 700km à l’Ouest que se trouve la 3ème ville de plus de 100 000 habitants la plus intéressante en termes de rentabilité locative. Le Mans, avec plus de 143 000 habitants en 2020, et une forte demande locative de la part des jeunes actifs, est intéressante pour investir dans un T3 ou un T4 nu. Avec un prix moyen de 1800€/m2, vous pouvez estimer votre rentabilité annuelle brute à 7% dans de l’ancien. Bien sûr, comme chaque ville, le prix au m2 et la rentabilité varient d’un bien à un autre : avant de choisir le bien que vous souhaitez acheter, il faudra bien calculer si celui-ci est cash-flow positif ou non.
Limoges et Perpignan complètent ce top 5 des villes de plus de 100 000 habitants au meilleur rendement locatif, avec des taux de rentabilité brute avoisinant également les 7%.
En conclusion, la ville dans laquelle vous allez investir pour maximiser votre rendement locatif ne doit pas être choisie à la légère. Bonne nouvelle : vous n’avez pas besoin d’avoir votre famille sur place, ni même de connaître la ville pour passer à l’acte. Expat’ Immo, agence immobilière basée à Singapour et en France spécialisée dans le rendement locatif pour expatriés, est à vos côtés pour vous conseiller. Avec des projets immobiliers clé en main, l’agence vous propose un accompagnement de A à Z pour réaliser votre investissement locatif. Ses agents immobiliers et son réseau de prestataires sont implantés dans les villes les plus rentables de France pour gérer vos biens. N’hésitez pas à les contacter pour découvrir les bonnes affaires et projets immobiliers actuels sur Mulhouse et Saint-Etienne
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