Bien choisir son placement immobilier en tant qu’expatrié : les conseils d’un expert

Par BRED Banque Populaire | Publié le 17/06/2022 à 17:30 | Mis à jour le 17/06/2022 à 17:46
petite maison sur table de bureau avec ordinateur

Que ce soit pour développer son patrimoine, préparer sa retraite ou sécuriser l’avenir de ses enfants, l'investissement immobilier présente de nombreux atouts pour les expatriés. Mais comment choisir son placement ? Quelles sont les solutions accessibles aux non-résidents, leurs atouts et spécificités ? 

 

Maxime Bernaudin, conseiller immobilier chez BPCE Solutions immobilières et Mirvet Benyahya, Directrice de BRED Espace, nous font part de leurs conseils avisés.

 

Lepetitjournal.com : Chez BPCE Solutions Immobilières, quel accompagnement proposez-vous aux clients expatriés de BRED Espace ?  

Maxime Bernaudin: Le métier historique de BPCE Solutions immobilières est l'expertise immobilière pour le compte de particuliers et professionnels.

 

Autour de cette expertise, nous avons développé une mission, d’information, de conseil et d'accompagnement auprès des clients du groupe BPCE, auquel BRED Espace appartient.

 

En tant que conseiller chez BPCE Solutions immobilières, j'accompagne ainsi les clients de BRED Espace, résidents et non-résidents, pour la mise en place de solutions.

 

Comment se porte le marché immobilier français à l’heure actuelle ? Est-il toujours pertinent d’investir ?

Maxime Bernaudin: Un ami a pour coutume de dire : « Le bon moment pour investir c’est lorsque que ses finances le permettent ! ».

 

Face à un environnement conjoncturel en plein bouleversement, l’immobilier réussi à s’adapter, afin de conserver tous ses avantages intrinsèques.

 

La crise sanitaire a impacté le fonctionnement de certains marchés immobiliers résidentiels, notamment dans les zones à forte densité. Elle a aussi favorisé les projets de changement de vie, avec par exemple la volonté de quitter des appartements trop exigus pour s'installer en petite ou en grande couronne parisienne. À cela s’ajoutent de nouveaux défis sociétaux qui pourraient venir influer sur le marché immobilier, tels que l’essor du télétravail et le vieillissement de la population.

 

Malgré le contexte, le marché de l’immobilier ancien est tout de même resté très dynamique. Fin novembre 2021, on comptabilisait 1,2 million de ventes de biens anciens en l'espace d’un an, contre 103 500 transactions dans l'immobilier neuf.

 

Récemment, les conditions d'octroi de crédits immobiliers ont évolué. L'inflation a aussi des conséquences sur le marché immobilier, avec une hausse progressive des taux d’intérêts et une augmentation des coûts des matières premières, qui risquent de tirer les prix de l'immobilier, en particulier neuf, vers le haut.

Si cette inflation perdure, les investisseurs ont tout intérêt à emprunter pour aller chercher les effets de levier.

 

Un autre point très important est la réglementation liée aux émissions carbone. La loi Climat et Résilience, promulguée en août 2021, implique en effet que, d'ici 2028, 1,7 million de logements du parc locatif seront interdits à la location, car ils seront classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

 

En cette période d’incertitudes, l'immobilier s’impose finalement comme une valeur refuge tangible. Beaucoup de ménages font ainsi le choix d’investir dans la pierre pour anticiper d’éventuelles bouleversements économiques, se constituer un patrimoine, anticiper la baisse des revenus à la retraite ou encore préparer leur succession.

 

Quelles solutions immobilières sont accessibles aux non-résidents ? Quels sont leurs principaux atouts ? 

Maxime Bernaudin: Avant tout, il faut préciser que l’ensemble des solutions immobilières offrant des réductions ou des déductions d’impôts ne seront pas toutes pertinentes pour les non-résidents fiscaux français.

 

Le nombre de solutions de placement accessibles aux non-résidents est donc plus limité. En voici les principales :

  1. La nue-propriété 

La nue-propriété consiste à acheter un bien en bénéficiant d’une décote de 35-40 % sur le prix d'achat. En contrepartie, le nu-propriétaire cède l’usage du bien à un bailleur, l’usufruitier, qui se charge de la gestion locative et qui perçoit les loyers pendant une période déterminée.

Ainsi, aucune gestion à la charge de l’investisseur nue-propriétaire, aucune fiscalité et aucun frais de copropriété : tout cela étant à la charge de l’usufruitier.

Par exemple : j’achète, en nue-propriété, un appartement d’une valeur de 200 000 €. Avec la décote, le prix d’achat sera de 120 000 €. Pendant environ 15 à 17 ans, je cède mes loyers à un bailleur, l’usufruitier.

 

Au terme de cette période, je récupère mon appartement en pleine propriété, (logiquement au-dessus de sa pleine valeur initiale (200 000 €). Trois solutions s’offrent alors à moi :

  • Soit je continue à louer le bien et je perçois les loyers,
  • Soit je décide d’occuper le logement,
  • Soit je vends mon bien.

En supposant une stabilité du marché immobilier, je ne serai pas imposé sur cette décote/réserve de plus-value.

 

La nue-propriété est donc une solution très intéressante car elle permet de sécuriser un capital sans alourdir sa fiscalité, et sans aucune contrainte de gestion locative.

 

Il faut toutefois savoir qu’il s’agit d’un marché de niche, et qu’il y a très peu d'offres par rapport à la demande. Il ne faut donc pas se montrer trop exigeant quant aux critères du bien.

 

  1. La location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle (LMNP) en résidence de services (résidence étudiante, résidence senior…) est une autre solution très avantageuse pour les non-résidents.

 

L’investissement LMNP en résidence de services permet :

  • D’acheter un bien hors taxes.
  • De s’alléger de toutes les contraintes de gestion locative avec un bail commercial et donc un loyer garanti.
  • Et surtout, de bénéficier d'un amortissement comptable qui permet d’éviter la taxation sur les loyers perçus durant un long terme ; et d’une déduction de toutes les charges relatives à l’investissement immobilier (taxes foncières, gestion locative, gestion comptable...).

 

Par exemple: j'investis 100 000 € dans une chambre étudiante à Bobigny qui me rapporte 4000 € de loyers annuels. Je vais bénéficier d’un amortissement à hauteur de 4 % par an sur mes revenus fonciers pendant une période de 25 ans. Cela revient donc à 4000 € d'amortissement, ce qui me permet de percevoir une rente entièrement défiscalisée.

 

Il est également possible d’investir en LMNP en direct, de manière autonome, dans l'ancien ou dans le neuf.

 

  1. Le déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif s'adressant aux expatriés qui perçoivent déjà des revenus fonciers en France et qui souhaitent alléger leur fiscalité.

 

Par exemple: je détiens plusieurs appartements en France, qui me rapportent chaque année 20 000 € nets de revenus fonciers. Ces recettes vont subir une taxation assez lourde, de 40 % en moyenne (dont 17,2 % de prélèvements sociaux).

 

Pour bénéficier du déficit foncier, je peux alors faire le choix d'acquérir un bien ancien, assez haut de gamme (hôtel particulier, manoir…), et de le rénover entièrement.

 

Dans le cadre de ce projet, je vais débloquer une enveloppe de travaux assez conséquente, de 200 000 € par exemple. Mes charges étant supérieures à mes revenus, je suis donc en situation de déficit foncier. Cela me permet alors de déduire le montant de mes travaux de rénovation (200 000 €) de l’ensemble de mes revenus fonciers (20 000 €). En étalant ces 200 000 € de travaux sur 10 ans, je ne serai plus imposé, pendant cette période, sur mes revenus fonciers.

 

Il s’agit là d’un dispositif très puissant et particulièrement avantageux pour les expatriés étant déjà propriétaires.

 

Quel placement immobilier privilégier en tant qu’expatrié ? 

Maxime Bernaudin: Cela dépend en fait de la situation de chacun. Le meilleur placement sera toujours celui qui correspond le mieux aux objectifs de chaque client. 

 

En outre, il faut toujours être vigilant sur le choix de l’emplacement géographique, qui joue un rôle clé dans la réussite de l’investissement, quel qu’il soit. Il faut privilégier les villes dynamiques, à fort potentiel, dotées d’une demande locative élevée, et qui permettent d’envisager une plus-value à la revente.

 

Chez BPCE Solutions immobilières, tous les programmes immobiliers que nous proposons font l’objet d’une sélection rigoureuse en amont, par un comité de direction. Cela nous permet de proposer uniquement des programmes sécurisants aux clients de BRED Espace.

 

Comment accompagnez-vous les clients expatriés de BRED Espace dans le choix de leur placement immobilier ?

Maxime Bernaudin: Si notre client souhaite investir dans l'immobilier mais ne sait sous quelle forme, nous prenons tout d’abord le temps de détailler les différents dispositifs, en expliquant les points forts et les points faibles de chaque solution de façon transparente. J’interroge ensuite l’expatrié sur ce qui est prioritaire pour lui : le rendement, la localisation, le budget…

 

Nous définissons aussi l’horizon de placement. Certains expatriés souhaitent acquérir un pied-à-terre qu’ils pourront occuper à leur retour en France dans 5 ans ; d’autres clients veulent acheter un logement que leurs enfants pourront occuper dans une dizaine d’années pendant leurs études en France ; d’autres encore souhaitent développer leur patrimoine pour optimiser leur retraite…

 

L’accompagnement est entièrement sur mesure. L’objectif est de trouver la solution qui convient le mieux aux exigences et à la situation de chaque client. Nous travaillons ensuite main dans la main avec BRED Espace pour mettre en place le projet et monter le financement.

 

En quoi le choix de la banque joue-t-il un rôle clé dans le bon déroulement du projet ?

Maxime Bernaudin: La proximité avec le conseiller et le fait d'avoir un interlocuteur dédié, en mesure d’apporter une réponse rapide et pertinente, sont très importants dans le choix de la banque et dans le bon déroulement du projet.

 

Il faut également veiller à se tourner vers une banque encline à accorder des prêts aux non-résidents, comme c’est le cas de BRED Espace.

 

Quelles sont les grandes forces de BRED Espace pour les expatriés souhaitant se constituer ou développer leur patrimoine depuis l’étranger ?

Mirvet Benyahya : La force de BRED ESPACE c’est avant tout la proximité relationnelle et la qualité du conseil qui en découle. Nos clients recherchent la simplicité d’une banque en ligne pour la gestion de leurs opérations au quotidien et l’accompagnement d’un conseiller dédié pour leurs projets de vie.
C’est ce que leur propose BRED Espace, afin qu’ils puissent gérer leurs comptes et développer leur patrimoine sereinement, où qu’ils se trouvent.


BRED Espace appartient au Groupe BPCE, deuxième groupe bancaire français, et mobilise toutes les expertises du Groupe au service de sa clientèle, dont celles de BPCE Solutions Immobilières.

 

Maxime Bernaudin et Mirvet Benyahya
@Andrew McLeish - Maxime Bernaudin et Mirvet Benyahya

 

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