Vivre à Lisbonne, Montréal ou Dubaï n'empêche pas d'investir dans un appartement meublé en France. Beaucoup de Français établis hors de France choisissent le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour préparer un retour, se constituer un patrimoine ou générer un complément de revenus. Au régime réel, un mécanisme fait souvent la différence : l'amortissement. Encore faut-il bien comprendre son fonctionnement, puis la façon dont il s'articule avec la fiscalité propre aux non-résidents.
Le principe de l'amortissement en LMNP
L'amortissement LMNP consiste à constater comptablement la perte de valeur du bien et de son équipement au fil du temps. Chaque année, une fraction du prix d'acquisition est déduite des recettes locatives, sans que cette charge ne corresponde à une dépense réelle sur la période.
Cette déduction vient s'ajouter aux charges classiques : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance, charges de copropriété non récupérables. Résultat : le bénéfice imposable est souvent fortement réduit, parfois ramené à zéro pendant plusieurs années.
Une limite importante s'applique toutefois : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. La part non utilisée n'est pas perdue pour autant, elle se reporte sur les exercices suivants, sans limite de durée.
Une durée différente pour chaque composant
Le terrain n'est pas amortissable : sa quote-part doit être isolée du prix d'achat. Le reste du bien est découpé en composants, chacun amorti sur sa propre durée d'usage. À titre indicatif, le gros œuvre s'amortit souvent sur 40 à 50 ans, la toiture et les façades sur 20 à 25 ans, les installations techniques sur 15 à 20 ans et les agencements intérieurs sur 10 à 15 ans. Le mobilier et l'électroménager sont généralement amortis sur 5 à 10 ans.
Un point de vigilance récent : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf exceptions comme certaines résidences services. L'avantage reste réel pendant la détention, mais il doit être anticipé dans la stratégie de sortie.
La situation particulière du non-résident
Une imposition en France. Les revenus locatifs tirés d'un bien situé en France sont des revenus de source française, imposables en France même si le propriétaire réside à l'étranger. Pour les non-résidents, l'impôt est calculé avec un taux minimum, de 20 % puis 30 % au-delà d'un certain seuil, sauf si le contribuable démontre que le taux moyen calculé sur l'ensemble de ses revenus mondiaux serait plus faible.
Les prélèvements sociaux. Les bénéfices de LMNP y sont en principe soumis. Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse en sont exonérées, mais restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Les conventions fiscales. La France a signé des conventions avec de nombreux pays pour éviter la double imposition. En règle générale, les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien, tandis que le pays de résidence les exonère ou accorde un crédit d'impôt. Les modalités varient d'une convention à l'autre.
Les obligations déclaratives. Au régime réel, il faut tenir une comptabilité, déposer chaque année une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) et reporter le résultat sur la déclaration de revenus, adressée au service des impôts des particuliers non-résidents. L'activité doit par ailleurs être déclarée lors de son démarrage pour obtenir un numéro SIRET. Le pays de résidence peut également exiger une déclaration de ces revenus.
Une stratégie à adapter à son pays de résidence
L'amortissement rend le LMNP au réel attractif pour un expatrié, mais son intérêt final dépend de la convention fiscale applicable, du régime social et des règles locales. Avant d'investir, un échange avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal connaissant les deux pays permet de sécuriser son projet.
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