Investir dans l'immobilier locatif : 5 bonnes raisons de choisir un bien déjà loué !

1. Des loyers dès le premier jour, sans vacance locative

Lorsque vous achetez un logement vide, le compteur tourne sans que rien ne rentre. Il faut d'abord réaliser les éventuels travaux, meubler, publier l'annonce, organiser les visites et sélectionner un dossier. À lui seul, le délai de mise en location d'un appartement s'établit entre 42 et 54 jours en moyenne selon la surface 2. Ajoutez la remise en état et vous atteignez fréquemment trois à quatre mois sans loyer, pendant lesquels les mensualités de crédit sont dues. Les courtiers recommandent d'ailleurs de provisionner environ 5 % de vacance locative par an dans tout calcul de rentabilité 3.

Avec un bien déjà loué, cette période n'existe pas. Le bail en cours se poursuit automatiquement avec le nouveau propriétaire 4 : le loyer vous est acquis au prorata dès le jour de la signature chez le notaire. Et les locataires en place sont de plus en plus stables : la durée médiane d'un bail d'appartement atteint désormais 963 jours, soit près de deux ans et huit mois 5.

2. Le rendement est calculé sur des données réelles, pas sur une estimation

Dans un projet locatif classique, le rendement affiché repose sur un loyer « estimé », des charges « prévisionnelles » et un locataire encore hypothétique. L'écart entre le business plan et la réalité se découvre après la signature.

Un bien déjà loué inverse la logique : le loyer réellement encaissé, l'historique des quittances, les charges de copropriété, la taxe foncière et le diagnostic énergétique sont connus avant l'offre. Le rendement brut et le rendement net se calculent sur des chiffres constatés, et l'historique de paiement du locataire renseigne sur la qualité de l'actif mieux que n'importe quelle visite. Pour un investisseur à 10 000 kilomètres, c'est la différence entre décider sur des documents et décider sur une intuition.

3. Un prix d'achat réduit grâce à la décote d'occupation

Un logement vendu occupé s'adresse uniquement aux investisseurs : les acheteurs en résidence principale, qui représentent la majorité du marché, en sont exclus. Cette demande plus étroite se traduit par une décote moyenne d'environ 10 % par rapport au même bien vendu libre, pouvant atteindre 20 % selon la durée restante du bail et le niveau du loyer 6.

Pour l'acquéreur, cette décote a un double effet. Elle améliore mécaniquement le rendement dès l'achat, puisque le loyer est identique pour un prix inférieur. Et elle constitue une réserve de valeur : à l'échéance du bail, le propriétaire qui souhaite revendre libre, dans le respect des délais de congé prévus par la loi, peut retrouver le prix de marché d'un bien vide.

4. Un dossier de financement plus solide pour un non-résident

Obtenir un crédit en France depuis l'étranger reste l'étape la plus délicate d'un projet d'expatrié. Les banques appliquent aux non-résidents des critères renforcés et, sur un projet locatif, elles ne retiennent généralement que 70 % des loyers prévisionnels dans le calcul du taux d'endettement, plafonné à 35 % 7.

Or le pourcentage retenu dépend avant tout de la régularité des loyers et de l'historique locatif présenté 8. Un bail en cours, accompagné de plusieurs années de quittances, transforme un revenu « prévisionnel » en revenu constaté. Le dossier gagne en crédibilité, et l'absence de travaux à financer simplifie le plan de financement.

5. Un investissement pilotable à 100 % à distance

Décalage horaire, impossibilité de se déplacer, méconnaissance du marché local : les freins habituels de l'expatrié tiennent presque tous à une même cause, la gestion du projet avant la mise en location. Avec un bien déjà loué, il n'y a ni chantier à suivre, ni ameublement à choisir, ni locataire à sélectionner. Le logement est habité, il produit, et la gestion courante peut être confiée à un gestionnaire local dès le lendemain de l'acte.

Le parcours d'achat lui-même se déroule en ligne : analyse du dossier, offre, négociation, puis signature chez le notaire par procuration. La visite n'est plus un préalable mais une option, coordonnée avec le locataire une fois le prix accepté. Studio loué à un étudiant, T3 occupé par une famille, immeuble de rapport entièrement loué ou local commercial avec bail 3/6/9 : chaque profil d'investisseur trouve un actif adapté à son budget et à son horizon.

Investir dans un bien déjà loué depuis l'étranger avec Trackstone

Reste une difficulté : trouver ces biens. Dispersés sur les portails généralistes, souvent présentés sans bail ni quittances, ils exigent des allers-retours avec l'agence pour obtenir les documents indispensables à une décision.

C'est précisément pour y répondre que Trackstone, première marketplace française dédiée aux biens déjà loués, a été créée en 2021. Agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, la plateforme accompagne résidents et expatriés dans l'achat d'appartements, de maisons, d'immeubles et de locaux commerciaux vendus occupés, partout en France, avec 4 briques entièrement en ligne :

- Sélection et vérification des biens : chaque annonce est contrôlée avant sa mise en ligne (bail, quittances, charges, taxe foncière, diagnostics, procès-verbaux d'assemblée générale) ;

- Analyse financière : rendement net, TRI, cash-flow et simulation de crédit sont calculés pour chaque bien à partir des données réelles du bail, avec des alertes personnalisées par ville, budget et rendement ;

- Offre et négociation en ligne : vous faites votre offre directement au vendeur, sans intermédiaire et sans honoraires pour l'acquéreur ;

- Accompagnement jusqu'à l'acte : suivi du dossier avec le notaire, signature par procuration pour les non-résidents, puis mise en relation avec un réseau national de gestionnaires locatifs partenaires pour la suite.

L'ensemble du parcours, de la première alerte à la signature, se pilote depuis votre espace personnel, où que vous soyez dans le monde. Et pour les questions de financement, Trackstone peut vous orienter vers des partenaires habitués aux dossiers de non-résidents.

Témoignages d'investisseurs Trackstone

« Enfin une vraie plateforme pour les investisseurs ! Les biens sont présentés avec un angle financier, parfait quand on s'attache à la performance pure du bien. » - Vincent, investisseur.

« Le site Trackstone m'a fait gagner un temps fou dans ma recherche d'investissement locatif. J'en suis vraiment reconnaissante. » - Mara L., investisseuse.

« Très rassurant, m'a permis de sauter le pas de l'investissement locatif ! Le service client est exceptionnel. » - Marion, investisseuse.

 

Envie d'en savoir plus ? Rendez-vous sur www.trackstone.fr et découvrez les biens déjà loués disponibles.

 

Florent VAUDELIN
Cofondateur et président