Investir à Batumi, en Géorgie : Un marché jeune, dynamique et plein d’opportunités

Lepetitjournal.com - Parlez-nous un peu de votre parcours. Comment est né Batumi Projects ?

Michael Bujaldon - Je suis entrepreneur depuis une vingtaine d’années, avec un parcours centré sur l’immobilier et l’investissement en France et à l’étranger (notamment en Espagne, aux États-Unis et en Géorgie). En 2009, j’ai créé à Las Vegas une société dédiée aux investisseurs francophones, pour leur proposer des biens à fort rendement locatif.

Quand les rendements se sont tassés sur le marché américain, j’ai exploré d’autres destinations, dont Dubaï. C’est finalement la Géorgie, et plus particulièrement Batumi, qui a retenu mon attention. En effet, là où Dubaï a déjà atteint sa maturité, la Géorgie est encore en pleine phase de développement.

« À Batumi, j’ai vu un véritable potentiel : un marché jeune, des prix accessibles, un cadre fiscal attractif, et surtout, une qualité de vie exceptionnelle, qui attire de plus en plus d’expatriés et d’investisseurs étrangers. »

Les Géorgiens sont chaleureux, respectueux et le pays est très sûr. Il y a certes des zones de tension dans les pays voisins, mais la Géorgie est neutre, politiquement très stable et paisible. Le climat est un autre atout majeur : il est doux toute l’année, sans chaleur extrême comme à Dubaï. L’été, les températures dépassent rarement les 32 °C, et l’hiver reste agréable, autour de 10 à 15 °C.

Tout cela m’a convaincu que c’était le bon endroit pour entreprendre. J’ai donc créé, en novembre 2023 l’agence immobilière Batumi Projects pour accompagner les francophones dans leurs investissements immobiliers, et leur faire découvrir un marché encore méconnu mais plein d’opportunités.

À quoi ressemble le marché immobilier à Batumi actuellement ?

M.B. - Le marché immobilier à Batumi est en pleine effervescence. Aujourd’hui, on observe deux dynamiques distinctes :

• d’un côté, un marché du neuf, très actif, avec de nombreuses constructions en cours et des projets ambitieux portés par des promoteurs locaux et internationaux ;
• de l’autre, un marché du bien livré, qui permet d’investir immédiatement dans des appartements déjà disponibles à la location.

Ce qui rend Batumi particulièrement attractif, c’est l’écart de prix entre les deux catégories : l'immobilier sur plan ou en cours de construction se négocient jusqu'à deux ou trois moins cher que les biens finis. Concrètement, un investisseur qui dispose d’un budget limité peut déjà acquérir un bien de 40 à 50 m² pour un montant très raisonnable, tout en bénéficiant d’un fort potentiel de valorisation à moyen terme.

Beaucoup d’investisseurs arrivent aujourd’hui avec une enveloppe d’investissement fixe, réservent plusieurs appartements sur plan, et misent sur la hausse rapide du marché.

« D’ici 2 à 4 ans, ces biens pourraient valoir le double, voire davantage, car la courbe des prix ne cesse de monter. La demande augmente sans relâche, et les perspectives sont très prometteuses. »

D’ailleurs, de grands promoteurs venus de Dubaï commencent à s’intéresser au marché géorgien. Certains, comme Emaar groupe qui ouvre son bureau à Batumi, ont déjà investi plusieurs milliards de dollars dans des projets immobiliers à Batumi, convaincus du potentiel à long terme de la région.

 

 

Batumi, Géorgie : le nouvel eldorado pour investir dans l’immobilier

 

Quels sont, selon vous, les principaux atouts de la Géorgie et notamment de Batumi pour l’investissement immobilier ?

M.B. - La Géorgie bénéficie d’une position géographique stratégique exceptionnelle. Située au carrefour de l’Europe et de l’Asie, elle occupe une place centrale dans le commerce régional, notamment pour le transport de produits énergétiques. C’est un véritable hub logistique et économique en devenir. De plus, l’État investit massivement dans les infrastructures : de nouvelles routes relient déjà Tbilissi à Batumi, et un axe majeur vers la mer Noire est en cours d’achèvement. Cela favorise non seulement le tourisme, mais aussi les échanges commerciaux et la fluidité des investissements.

Batumi, quant à elle, est en train de devenir une destination phare du tourisme international. La ville attire de plus en plus de visiteurs, séduits par son climat doux, sa proximité entre mer et montagne, et son mélange unique d’architecture moderne et de charme historique.

On voit déjà arriver des chaînes hôtelières internationales, de grands groupes hôteliers, ainsi qu’une population cosmopolite d’expatriés et de jeunes entrepreneurs.

« C’est une ville en pleine mutation, que je compare souvent à Dubaï il y a vingt ans : tout est à construire, les opportunités sont immenses, mais avec en plus un ancrage culturel et historique que Dubaï n’a pas. »

La Géorgie se distingue aussi par un cadre fiscal très avantageux et une grande facilité à faire des affaires. Le pays se classe d’ailleurs 3ᵉ au monde dans le classement 2024 d'Ease of Doing Business de la Banque mondiale, remontant de la 7ème place en 2020, un indicateur fort de la simplicité administrative et de la sécurité juridique offertes aux investisseurs. À Batumi, j’ai aussi découvert une ville qui a une âme, une culture et une histoire très riches. On y trouve une vieille ville magnifique, des bâtiments historiques, des ruelles pleines de charme, et une véritable vie locale. C’est un lieu vivant, authentique, à taille humaine, où les gens viennent autant pour y investir que pour y vivre.

« Pour toutes ces raisons, je suis convaincu que Batumi est appelée à devenir dans les dix prochaines années un pôle économique et touristique majeur de la région. »

Quel rendement peut-on espérer en investissant à Batumi ?

M.B. - Les rendements à Batumi sont particulièrement attractifs. En location classique, on peut espérer un rendement net compris entre 10 et 13 %, selon la qualité du bien et son emplacement.

Bien sûr, la rentabilité dépend directement de la localisation. Plus le bien est situé dans une résidence haut de gamme ou dans un quartier recherché, plus le taux d’occupation et la rentabilité seront élevés. À l’inverse, les biens éloignés ou de qualité inférieure affichent un rendement moindre.

Il existe plusieurs types d’investissements possibles :

• des appartements en résidence hôtelière, gérés par des opérateurs reconnus comme Hilton, Accor, Valor, Radisson et beaucoup d'autres.
• ou encore des appartements neufs sur plan, proposés avec une gestion locative touristique clé en main.

Chez Batumi Projects, nous travaillons notamment en collaboration exclusive sur toute une gamme de produits allant des appartements de 34 m², jusqu'à des biens d'exception et villas, au bord de la mer ou dans les stations de ski situés dans des complexes haut de gamme. Ces logements sont confiés à des sociétés de gestion spécialisées, ce qui permet à l’investisseur d’obtenir un revenu locatif régulier sans gestion directe.

Mais au-delà du rendement locatif, il faut aussi prendre en considération la plus-value à la revente. En effet, de nombreux investisseurs choisissent d’acheter sur plan, avant même la livraison du programme, puis de revendre le bien quelques années plus tard. Les plus-values peuvent alors atteindre jusqu’à 100 %, voire 200 % pour certains projets.

Y a-t-il des spécificités fiscales, juridiques ou administratives à connaître avant d’investir en Géorgie ?

M.B. - Oui, mais elles sont très simples. C’est d’ailleurs l’un des grands avantages du pays.

Sur le plan fiscal, il faut savoir que :

• Les revenus locatifs sont soumis à un impôt fixe de 5 %.
• Il n'y a pas de taxe sur la plus-value à la revente si le bien est vendu après 24 mois ou plus. En cas de revente avant ce délai la plus-value est taxé à 20%.

De plus, il n’existe ni taxe foncière, ni taxe d’habitation (sauf pour une petite minorité de propriétaires à très hauts revenus). Autrement dit, la fiscalité immobilière géorgienne est l’une des plus avantageuses au monde.

La création d’une société est également très facile, avec une administration simple, réactive et une imposition très faible sur les sociétés.

Quels sont les principaux risques à anticiper avant d’investir en Géorgie ?

M.B. - Comme tout marché émergent, la Géorgie offre de belles opportunités, mais aussi certains risques. Tout se construit vite, et tout n’est pas encadré comme en France.

Certains promoteurs ne disposent pas des autorisations nécessaires, d’autres vendent sur des terrains qui ne leur appartiennent pas, ou abandonnent les chantiers faute de financement. Il existe aussi des projets qui ne seront jamais livrés, ou des immeubles restés inachevés depuis des années.

C’est pourquoi il est essentiel d’être bien accompagné. Chez Batumi Projects, notre rôle est précisément de sécuriser les investissements. Nous travaillons exclusivement avec des partenaires fiables, soigneusement sélectionnés, et nous effectuons toutes les vérifications juridiques et administratives en amont avant de proposer un bien à nos clients.

Nous collaborons, par exemple, avec un promoteur partenaire de la Banque de Géorgie, la plus grande banque du pays. Ce partenariat est un gage de sérieux et de sécurité, car les banques géorgiennes ne financent que les projets validés et conformes. De plus, notre équipe regroupe une avocate géorgienne francophone, Ana Gventsadze, qui contrôle personnellement tous les contrats avant signature. Chaque document est vérifié ligne par ligne, pour éviter tout risque ou malentendu.

Enfin, nous sommes membres officiels de la Chambre de Commerce et d’Industrie France-Géorgie, une reconnaissance qui atteste de notre crédibilité, de notre conformité légale et de la pérennité de notre activité.

Quels conseils donneriez-vous à un expatrié français souhaitant investir en Géorgie ?

Le premier conseil, c’est de ne pas investir seul. Le marché géorgien est jeune, dynamique, mais parfois opaque. Il est essentiel d’avoir un interlocuteur local de confiance, qui connaît les procédures, les bons contacts et les codes du pays. En effet, ici, beaucoup de choses reposent encore sur la confiance et le contact humain. Tout est plus direct, plus souple, mais aussi plus informel.

« Investir à Batumi peut être hautement rentable à condition de le faire avec les bons partenaires et avec une approche prudente et structurée. Chez Batumi Projects, nous aidons nos clients à comprendre le terrain, à éviter les erreurs classiques et à avancer étape par étape, en toute sécurité. »

Comment Batumi Projects accompagne-t-il les investisseurs dans leur projet ?

M.B. - Nous proposons à nos clients un accompagnement de bout en bout, à chaque étape :

• Ouverture d’un compte bancaire et négociation pour un crédit immobilier ;
• Création de société, le cas échéant ;
• Sélection des programmes et choix du promoteur ;
• Vérification des documents légaux (permis, titres, contrats) par notre juriste francophone ;
• Négociation encadrée ;
• Signature sécurisée du contrat ;
• Mise en place de la gestion locative (classique ou touristique).

Un mot de la fin ?

M.B. - Je dirais simplement que la Géorgie est un pays d’avenir. Tout y évolue vite : les infrastructures, le tourisme, les investissements étrangers... Mais comme dans tout marché en plein essor, il faut être bien accompagné, prudent et stratège.

Avec le bon réseau, le bon partenaire et un état d’esprit ouvert, investir à Batumi peut être une formidable opportunité, à la fois rentable, humaine et très enrichissante !

Pour en savoir plus, participez à notre webinar le jeudi 13 novembre à 13h en vous inscrivant sur ce lien  : inscription webinar

 

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https://batumiprojects.com/