Gérer sa location : le guide complet

Se lancer seul dans la gestion locative : autonomie ou parcours du combattant ?

En France, 74% des bailleurs s’occupent de leur location sans l’aide d’une agence. Un choix tout d’abord dicté par des considérations économiques : les frais, généralement équivalents à 8% des loyers perçus, impactent sérieusement la rentabilité. Avant de se lancer, il est indispensable de s’organiser pour éviter les erreurs coûteuses. 

Trouver le locataire parfait : comment faire ? 

Le cauchemar du bailleur ? L’impayé. Ou pire, le locataire fantôme qui cesse de verser son loyer et disparaît, laissant derrière lui un appartement en ruine. Pour éviter ces désagréments, sélectionner le bon locataire est crucial.

Première étape : scruter le dossier de près. Les revenus du locataire, le contrat de travail, l’avis d’imposition… Rien ne devra échapper à votre étude si vous souhaitez éviter toute mauvaise surprise. 

Saviez-vous qu’il existait des solutions en ligne ? Les dispositifs numériques, comme Monsieur Hugo, en collaboration avec le ministère du Logement, permettent de vérifier l’authenticité des dossiers et de repérer les locataires aux faux documents. Pratique pour ne pas se retrouver délogé d’un bien faute de loyer. 

Envie d’être encore plus protégé ? Vous pouvez passer par la garantie loyers impayés : pour 1,98% du loyer, vous bénéficierez d’une protection contre les impayés et les éventuels dégâts causés au logement. Une précaution fort utile, qui permet d’éviter aux propriétaires quelques mois de procédures et des frais d’avocats et d’huissiers… Puisque c’est l’assurance qui prend en charge les procédures juridiques. 

 

Le bail : ne laissez rien au hasard

Un bail mal rédigé, c’est la porte ouverte aux conflits. Saviez-vous que les locataires peuvent, si le bail ne respecte pas le cadre légal, attaquer le propriétaire ? Ce dernier peut encourir une peine qui va jusqu'à 15 000 € d'amende. 

Autre point souvent négligé : l’état des lieux. C’est pourtant le document clé qui permettra de justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie en fin de bail. Un état des lieux détaillé, avec photos et grille de vétusté, protège aussi bien le locataire que le propriétaire en cas de litige.

 

Ne négligez pas l'administratif

Être bailleur, ce n’est pas seulement encaisser un loyer chaque mois. C’est aussi gérer la régularisation des charges, s’assurer que le logement est bien entretenu et effectuer les mises à jour légales nécessaires.

Les propriétaires ont pour obligation de présenter les diagnostics techniques obligatoires au locataire avant la signature du bail et la remise des clés. Ces diagnostics comprennent le DPE, le diagnostic d'électricité, de gaz, de plomb ou encore d'amiante potentiellement présent dans le bâti.  Si ces éléments ne sont communiqués qu'après la signature et la remise des clés, le locataire est en droit de contester la signature du bail. 

 

Passer par un professionnel : une tranquillité qui a un prix

Contrairement à la gestion en autonomie, si elle permet de faire des économies, n’est pas meilleure ; 42% des propriétaires bailleurs ont déjà connu un litige avec leur locataire, surtout à cause de dégradations, des dépôts de garantie abusifs ou d'impayés. Ainsi, il peut être judicieux de confier la location à un professionnel. 

Avec les agences immobilières : service clé en main

Les agences immobilières sont généralement favorisées par les propriétaires, car elles ont pour habitude de proposer des locations. Le plus : vous déléguez toutes les tâches les plus ingrates comme la recherche de locataire, la rédaction du bail, la prise de photo de votre bien, l’estimation des travaux, etc. Qui plus est, toutes ces actions sont menées en respectant le cadre juridique. 

Néanmoins, les agences préfèrent vendre des maisons, que d’assurer des locations qui sont moins rentables. Ainsi, certaines peuvent avoir tendance à négliger leur présentation ou leur gestion. 

Qui plus est, en moyenne, une agence prélève entre 5 et 10% du loyer mensuel. Un tarif justifié par l’accompagnement qu’elle propose, mais qui peut rogner une partie de la rentabilité, surtout si le bien est situé dans une zone où les loyers sont déjà encadrés.

 

Les plateformes de gestion locative : le bon compromis ?

Entre la gestion en autonomie et l’agence traditionnelle, un nouvel acteur a fait son apparition : les plateformes de gestion locative en ligne. Celles-ci permettent aux propriétaires de garder un certain contrôle sur leur bien, tout en bénéficiant d’outils d’automatisation et de conseils juridiques.

Ces solutions en ligne sont de plus en plus favorisées, car elles permettent une gestion dématérialisée et intuitive de sa gestion locative. (l’encaissement des loyers, les relances d’impayés et les démarches administratives, etc.). 

Le saviez-vous ? Certaines proposent même un accompagnement pour la sélection des locataires ou la rédaction des baux, comme Matera. Une alternative qui séduit de plus en plus de bailleurs souhaitant limiter leurs coûts tout en sécurisant leur investissement ! 

 

Louer sans stress, c’est possible !

Alors, gestion en solo ou délégation ? 

Notre conseil : si vous êtes un propriétaire qui connait bien le juridique et les documents légaux à fournir, alors vous pouvez songer à vous lancer dans l’aventure. Si vous n’avez pas ces connaissances ou le temps nécessaire pour vous y consacrer, il peut être bon d’y réfléchir. Les plateformes de gestion locative constituent un juste milieu, permettant de gagner en sérénité sans se ruiner.

Dans tous les cas, la clé d’une location sans stress repose sur l’anticipation et la prévention : bien choisir son locataire, sécuriser les paiements, rédiger un bail en béton et s’assurer que le bien est conforme à la réglementation en vigueur.