Louve Invest publie son étude annuelle sur les valeurs de reconstitution des SCPI, de 2018 à juin 2026. Après trois années de correction, la valeur des patrimoines se stabilise. Mais pour bien choisir sa SCPI, la moyenne ne dit presque rien.
Un indicateur à regarder avant d’acheter
Avant d’acheter des SCPI, la plupart des épargnants regardent le taux de distribution. Beaucoup estiment aussi leurs revenus futurs avec un simulateur SCPI. La valeur de reconstitution est pourtant tout aussi parlante. Elle mesure ce que coûterait le patrimoine de la SCPI s’il fallait le racheter aujourd’hui, frais compris. Elle est calculée par des experts indépendants deux fois par an.
En la comparant au prix de part, on sait si l’on paie le juste prix. Un prix inférieur à cette valeur signifie une décote. Un prix supérieur signifie une surcote. La réglementation impose un écart maximum de 10 % dans un sens comme dans l’autre.
0,22 point de baisse en six mois
Le chiffre le plus important de l’étude est aussi le plus discret. Sur le premier semestre 2026, la valeur de reconstitution moyenne n’a reculé que de 0,22 point. Entre 2021 et 2024, elle avait perdu 8 points.
En base 100, elle s’établit à 91,91 en juin 2026. Elle reste 8 % sous son niveau de 2018 et 10 % sous son pic de 2019. La baisse n’est pas terminée, mais son rythme a nettement ralenti.
Côté prix, la décote moyenne remonte à 1,29 %, après 0,59 % en 2025. Avant 2022, elle se situait entre 2,75 % et 4,73 %. Les SCPI n’ont donc pas encore retrouvé leur marge de sécurité d’avant la crise.
Onze SCPI sorties du jeu
Le fait marquant de l’année ne se lit pas dans les moyennes. Onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital, dont dix depuis janvier 2026. Elles représentent environ 12 % de la capitalisation du marché.
Pour ces SCPI, le prix n’est plus fixé par la société de gestion. Il se forme sur le marché secondaire, où acheteurs et vendeurs se rencontrent. Selon l’ASPIM, le prix moyen de ce segment a reculé de 33 % depuis janvier.
Ces SCPI ont été retirées de l’échantillon, qui compte 88 SCPI à capital variable. Leur décote apparente n’a rien d’une bonne affaire. Primopierre en est un bon exemple. Sa part s’échange autour de 40 € alors que sa valeur de reconstitution atteint 81,75 €. Cet écart de plus de 50 % traduit surtout un manque de liquidité.
Les bureaux décrochent, les diversifiées progressent
Depuis 2018, les secteurs ont pris des chemins très différents. Les bureaux ont perdu plus de 20 % de leur valeur et n’affichent aucun signe de reprise. À l’autre bout, le résidentiel, les diversifiées et la logistique restent au-dessus de leur niveau de départ. 32 points séparent désormais les extrêmes.
Les plus fortes baisses du semestre concernent d’ailleurs des SCPI historiques très investies en bureaux. Épargne Foncière recule de 9,41 % et Génépierre de 8,05 %. Les plus fortes hausses reviennent à des SCPI très récentes, comme Euryale Horizons Santé (+8,57 %), Principal Inside (+6,94 %) et Corum USA (+6,43 %).
Les SCPI diversifiées, les plus nombreuses de l’échantillon, affichent la décote la plus élevée, à 3,09 %. Près des trois quarts d’entre elles ont été créées à partir de 2021. Elles ont donc acheté leurs immeubles après la correction. Le secteur fait partie des critères de sélection détaillés dans notre guide pour réussir son investissement en SCPI.
L’Europe creuse l’écart avec la France
La géographie compte autant que le secteur. Jusqu’en 2022, SCPI françaises et européennes évoluaient de concert. Depuis, les européennes se sont stabilisées autour de 94,7 dès 2024, puis ont légèrement remonté à 94,84.
Cette résistance tient à la diversité des marchés couverts, qui ne traversent pas tous le même cycle au même moment. Elle tient aussi à l’âge des SCPI européennes, souvent lancées après la remontée des taux.
Transitions Europe, lancée en 2022 par Arkéa REIM, investit uniquement hors de France. Comète, créée fin 2023 par Alderan, est présente dans sept pays. Reason, lancée en 2024 par MNK Partners, cible des actifs situés dans des zones urbaines denses. Au 30 juin 2026, leur prix de part est inférieur à leur valeur de reconstitution. Ces SCPI investissent en partie hors zone euro, ce qui ajoute un risque de change.
Deux trajectoires opposées
Deux cas de l’étude montrent bien ce que la décote raconte.
Cœur d’Europe, lancée en 2021 par Sogenial, a vu sa décote passer de 3,95 % en septembre 2025 à 7,44 % en juin 2026. Son prix de part n’a pas bougé depuis juillet 2025.. C’est sa valeur de reconstitution qui a progressé, de 212,39 € à 220,40 €. La marge s’élargit ici parce que le patrimoine prend de la valeur.
Novaxia Néo suit le chemin inverse. Son prix est fixé à 187 € depuis 2021. Sa valeur de reconstitution est passée de 186,74 € fin 2024 à 171,25 € en juin 2026. Sa surcote atteint 9,20 %, juste sous la limite réglementaire.
Une même décote peut donc venir d’une hausse du patrimoine ou d’une baisse du prix. Il faut regarder les deux courbes pour savoir laquelle. Pour comparer les SCPI du marché sur d’autres critères, le classement des meilleures SCPI peut servir de point de départ.
Des prix ajustés après les expertises
Plusieurs sociétés de gestion ont tiré les conséquences des expertises de juin. Amundi a baissé fin août le prix de Génépierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, dont les surcotes dépassaient 12 %. Sofidy a ramené Efimmo 1 de 212 € à 190 € le 1er septembre. Ces quatre SCPI se retrouvent presque au niveau de leur valeur de reconstitution.
Ces baisses expliquent l’essentiel de la remontée de la décote moyenne. Sans elles, celle-ci serait restée à 0,66 %. Aujourd’hui, 66 % des SCPI de l’échantillon sont en décote, contre 56,2 % en 2024.
Comment utiliser ces données
La valeur de reconstitution aide à éviter de payer trop cher. Elle ne remplace pas l’analyse de l’endettement, de la diversification ou de la qualité des locataires. La collecte compte aussi. Les SCPI qui collectent bien peuvent acheter à des prix décotés, tandis que les plus fragiles restent à l’écart.
Dans tous les cas, une SCPI se conserve au moins 8 à 9 ans. Sortir plus tôt ne permet généralement pas d’amortir les frais d’entrée.
Les SCPI sont des placements à long terme qui comportent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement.
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