Ce que la PPE change pour un Français qui achète en Suisse romande

Un administrateur à la place du syndic

Le premier réflexe d'un acheteur venu de France est de demander le nom du syndic. En PPE, son équivalent s'appelle l'administrateur. L'assemblée des copropriétaires le nomme et surveille son activité (art. 712m du Code civil). Si elle n'arrive pas à s'entendre sur un nom, chaque copropriétaire peut demander au juge de le désigner (art. 712q).

L'article 712s fixe ses missions :

- exécuter les décisions de l'assemblée et les actes d'administration commune ;

- prendre de lui-même les mesures urgentes pour empêcher ou réparer un dommage ;

- répartir les charges entre copropriétaires, les facturer et encaisser les contributions ;

- gérer les fonds qu'il détient ;

- veiller au respect de la loi, du règlement de la communauté et du règlement de maison.

C'est aussi lui qui convoque et préside l'assemblée, sauf décision contraire, et qui conserve les procès-verbaux (art. 712n). La loi ne dit pas qui doit occuper ce poste. Un copropriétaire peut s'en charger bénévolement, ou l'assemblée confie le mandat à un professionnel, par exemple un administrateur PPE vaudois rattaché à une régie. Le choix pèse lourd, puisque c'est par lui que passent les comptes de l'immeuble.

Deux régimes nés la même année

La loi française sur la copropriété des immeubles bâtis date du 10 juillet 1965. Côté suisse, le chapitre du Code civil consacré à la propriété par étages est entré en vigueur le 1er janvier 1965. Les deux textes partent de la même idée, une part de l'immeuble entier et un droit exclusif sur son logement, mais ils ne nomment pas les choses de la même façon.

	France	Suisse romande
Texte de référence	Loi du 10 juillet 1965	Code civil, art. 712a et suivants
Gestion courante	Syndic	Administrateur
Organe de décision	Assemblée générale des copropriétaires	Assemblée des copropriétaires
Part de chacun	Tantièmes	Quote-part de la valeur de l'immeuble
Règles internes	Règlement de copropriété	Règlement d'administration et d'utilisation
Réserve pour travaux	Fonds de travaux, obligatoire dans la plupart des copropriétés depuis la loi ALUR	Fonds de rénovation, créé sur décision de l'assemblée

Dans le canton de Vaud, la pratique a précédé le texte fédéral. L'agence immobilière vaudoise Galland & Cie, fondée à Lausanne en 1889, rappelle que Burnier & Galland a mis en place dès les années cinquante les premières propriétés par actions, puis par étages, dans les cantons de Vaud et du Valais. La maison compte aujourd'hui plus de 60 ans d'expérience dans l'administration de PPE.

Des charges calculées sur la valeur du lot

Chaque lot correspond à une quote-part, inscrite dans l'acte constitutif de la PPE. Le Code civil exige qu'elle soit exprimée avec un dénominateur commun et qu'elle représente la part de la valeur du bien-fonds attribuée à chaque étage ou partie d'étage (art. 712e). Deux appartements de même surface peuvent donc porter des quotes-parts différentes.

Cette quote-part détermine votre contribution aux charges communes (art. 712h), qui couvrent l'entretien et les réparations des parties communes, les frais d'administration, indemnité de l'administrateur comprise, et les impôts dus par l'ensemble des copropriétaires. La loi prévoit un correctif. Quand une installation ne sert que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition. Le propriétaire d'un rez-de-chaussée qui n'utilise pas l'ascenseur peut s'en prévaloir.

Une fois fixée, la quote-part bouge rarement. La modifier exige l'accord de toutes les personnes directement concernées et l'approbation de l'assemblée, sauf erreur ou transformation du bâtiment. C'est au moment de l'achat qu'il faut la regarder.

Un fonds de rénovation que la loi n'impose pas

Le Code civil se contente de ranger parmi les attributions de l'assemblée la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection (art. 712m). Rien n'oblige donc une PPE à en constituer un, ni à l'alimenter à un niveau donné. Des charges basses peuvent cacher un fonds presque vide, et les travaux de toiture ou de façade se financeront alors par des contributions extraordinaires, au moment où ils deviennent urgents.

Ce fonds appartient à la communauté des copropriétaires (art. 712l). Ce qu'un vendeur y a versé pendant des années reste dans l'immeuble quand il part. Un fonds bien garni profite à l'acheteur, qui hérite de l'épargne de ses prédécesseurs.

Les documents à réclamer avant de signer

Avant le rendez-vous chez le notaire, demandez au vendeur ou à l'administrateur :

- l'acte constitutif, pour connaître la quote-part exacte du lot ;

- le règlement d'administration et d'utilisation, qui fixe la répartition des frais et les droits d'usage particulier, comme une place de parc ou un jardin ;

- les procès-verbaux des dernières assemblées, où se lisent les travaux votés et les désaccords en cours ;

- le budget et les comptes annuels, que l'assemblée approuve chaque année ;

- le solde du fonds de rénovation et la liste des travaux à prévoir.

Le règlement se modifie à la double majorité des copropriétaires et des quotes-parts (art. 712g). Un nouvel arrivant dispose d'une voix parmi d'autres, et les équilibres d'un immeuble se sont souvent installés bien avant lui. Lire les procès-verbaux reste le moyen le plus simple de savoir dans quelle communauté on entre.