L'idée circule dans toutes les communautés d'expatriés : un étranger ne pourrait pas acheter en Suisse. La réalité est plus nuancée, et pour la majorité des Français installés dans le pays, elle est nettement plus favorable qu'on ne le croit. Tout se joue sur un critère unique, qui n'est ni la nationalité ni le type de bien.
Une loi qui vise l'emprise étrangère sur le sol
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, la LFAIE, est entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 1985. On la connaît sous le nom de Lex Koller. Son objectif est de limiter l'emprise étrangère sur le sol suisse en soumettant certaines acquisitions à une autorisation cantonale.
Le texte ne raisonne pas en termes de passeport, mais de rattachement à la Suisse. C'est ce déplacement qui explique les malentendus, et c'est aussi ce qui rend l'accompagnement d'un courtier établi sur place utile dès les premières recherches. Des agences comme Maillard Immobilier, présentes à Lausanne, Yverdon-les-Bains, Nyon, Montreux, Fribourg et Neuchâtel, traitent ces situations régulièrement.
Le domicile, critère qui change tout
Les ressortissants d'un État membre de l'Union européenne ou de l'AELE qui ont leur domicile en Suisse sont assimilés aux citoyens suisses au regard de cette loi. Concrètement, un Français domicilié en Suisse sort du champ de la Lex Koller et achète dans les mêmes conditions qu'un résident suisse.
Le domicile s'entend ici au sens du lieu de résidence effective, et non d'une simple adresse de correspondance. C'est le premier élément que les autorités examinent lorsqu'un dossier leur est soumis.
Les titulaires d'un permis d'établissement C sont également traités comme des citoyens suisses, quelle que soit leur nationalité d'origine.
Le cas des ressortissants d'États tiers titulaires d'un simple permis de séjour B est différent. Ils peuvent acquérir leur résidence principale au lieu de leur domicile effectif sans autorisation, mais à une condition stricte : ils doivent l'occuper eux-mêmes et ne peuvent pas la louer, même partiellement.
Ce qui reste soumis à autorisation
La notion de personne à l'étranger recouvre principalement les personnes domiciliées hors de Suisse, ainsi que les sociétés contrôlées depuis l'étranger. Pour elles, l'acquisition reste conditionnée à une autorisation, et les résidences secondaires en zone touristique relèvent de contingents cantonaux limités.
Un Français qui vit en France et souhaite acquérir un bien de rendement en Suisse ne se trouve donc pas dans la même situation qu'un Français installé à Lausanne depuis trois ans. Les projets d'achat dans le canton de Vaud méritent d'être cadrés en amont sur ce point précis, avant même de commencer à visiter, et les annonces d'immobilier dans le canton de Vaud se consultent utilement une fois ce statut clarifié.
Ces principes fixent le cadre général. Les situations particulières, notamment celles des frontaliers et des acquisitions en zone touristique, comportent des règles spécifiques qui se vérifient auprès de l'autorité cantonale compétente ou d'un professionnel du droit.
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