Devenir propriétaire au Danemark : 10 choses à savoir

Acquérir un bien immobilier à l’étranger n’est pas chose aisée notamment lorsque le processus d’achat est fondamentalement différent de celui de son propre pays. Voici donc 10 choses à savoir pour devenir propriétaire au Danemark.

 

Diplômée en droit au Danemark et forte d’une expérience de plus de 20 ans dans le droit immobilier et de la famille en France, Anne Mette Toft-Vibe est avocate et également spécialisée en droit immobilier à Copenhague. Elle a accepté de nous rencontrer et de décrypter pour nous dans la langue de Molière qu’elle parle si bien depuis son enfance, ce qu’il faut savoir du processus d’acquisition immobilière au Danemark.

 

 

1- Un processus rapide et efficace accompagné d’un avocat

L’achat immobilier au Danemark est plus rapide et facile qu’en France. Les délais sont beaucoup plus courts et la lourdeur administrative inexistante. Par exemple, si la publication au registre foncier de l’acte de vente peut prendre 10 mois en France, elle sera pratiquement instantanée au Danemark. Dans cette démarche, votre avocat sera votre meilleur allié. Son intervention est d’ailleurs le plus souvent obligatoire.

 

2- Un financement à la danoise

Il faut se défaire de l’idée d’un prêt bancaire classique à la française car la plupart du temps, au Danemark, 80% du montant de l’achat est financé par un prêt hypothécaire basé sur le marché des obligations nationales (realkreditlån). La durée maximale est de 30 ans avec possibilité de remboursements anticipés sans pénalités. Vous fixez donc le montant de vos échéances et si les conditions de taux s’améliorent ou si vous avez des liquidités disponibles, vous pouvez souscrire un nouveau prêt à la baisse.  

Ce mode de financement unique en son genre assure stabilité (taux fixe ou variable) et flexibilité (renégociation ou remboursement anticipé sans pénalité).

Le système hypothécaire danois, fondé sur des obligations, est l’un des mieux géré et des plus robuste au monde. Il offre aux ménages des prêts uniformisés à l’échelle nationale, il n’est donc pas nécessaire de mettre les banques en concurrence en tout cas sur les conditions de taux. 

La règle générale est qu’il est possible d’emprunter jusqu’à l’équivalent de 4 fois le montant de vos revenus annuels. Votre banque peut vous donner un accord de principe avant de commencer vos recherches.

 

3- Quid de l’apport personnel ?

Un apport minimal de 5% est demandé qui peut monter à 10 ou 15% pour les étrangers. Le reste (5 à 15%) est financé par un prêt bancaire classique (banklån).

 

4- Signature d’un contrat et non d’un acte notarié

L’acte d’achat/vente est formalisé par un contrat sous seing privé et non sous la forme d’un acte notarié. Le contrat fourni par l’agence immobilière est très standardisé mais il est complété d’une importante documentation (diagnostics, évaluations techniques, historique des dommages et travaux, documents relatifs  à la copropriété...). Votre avocat se chargera de l’analyse de tous ces documents qui seront bien entendu en danois. Dans tous les cas, vérifiez bien que le contrat d’achat est conclu sous réserve de l’accord de votre avocat et de votre banque.

 

5- De faibles frais d’acquisition 

En France, les frais d’acquisition sont de l’ordre de 8% du prix de vente. Au Danemark il faut compter 10 000 DKK environ de frais d’avocat, la publication de l’acte de vente vous coûtera 0,6% du prix de vente plus 1700 DKK. 

Des coûts d’acquisition bien plus faibles qu’en France donc.

 

6- Attention aux vices cachés !

La négociation peut aller très vite (mais il est important d’émettre des réserves quant à d’éventuels vices cachés). La qualité des expertises, diagnostics et évaluations des travaux à prévoir est déterminante. Votre avocat peut vous prémunir autant que faire se peut de ce genre de déconvenues en vous recommandant par exemple un expert ou des expertises complémentaires. Il faut savoir, qu’au Danemark, le vendeur est responsable d’éventuels vices cachés pendant 10 ans. Une assurance pour vice caché est on ne peut plus recommandée surtout pour les villas, afin d’éviter des procès sans fin. Elle est basée sur les diagnostics fournis.  Elle est onéreuse mais vous couvre sur une durée de 10 (ou 20) ans et sera financée pour moitié par le vendeur. Là aussi le conseil d’un avocat est précieux pour s’assurer du niveau de couverture effectif et éviter d’éventuelles exclusions.

Bon à savoir : si vous quittez le Danemark avant le terme de l’assurance, vous pouvez vous faire rembourser au prorata temporis.

 

7 - Den offentlige ejendomsværdi : un risque fiscal ?

Au Danemark, les propriétés immobilières sont taxées sur la base de leur valeur publique (den offentlige ejendomsværdi) déterminée par les communes. Il existe 2 taxes :  Ejendomsværdiskat est équivalente à notre taxe habitation ; Ejendomsskat ou grundskyld  est équivalente à notre taxe foncière. Or depuis de nombreuses années la valeur publique des biens immobiliers au Danemark est gelée et se trouve très sous-estimée par rapport à la valeur du marché. Une réforme est en cours qui pourrait constituer un risque fiscal en cas de révision à la hausse de la valeur de votre bien.

 

8 - Méfiez vous des droits de rachat par la ville “Hjemfaldspligt” 

Certains biens immobiliers sont soumis à des droits de rachat par la commune. Cela signifie que la commune possède un droit de rachat sur le bien à une date et un prix défini. Ces biens (souvent situés dans la région de la capitale) sont proposés à des prix très inférieurs à ceux du marché. Aussi attractif que le prix proposé puisse paraître, l’option de rachat constitue un vrai risque qu’il faut identifier et mesurer. En effet, nul ne peut savoir ce que vous coûtera précisément la compensation exigée par la ville le moment venu. 

 

9 - Un mode de propriété particulier : La coopérative d’habitation “Andelsbolig”

Acheter dans une Andelsbolig revient à devenir propriétaire d’une part de la coopérative d’habitation assortie d’un droit d’usage d’un des appartements. 

Ce mode d’acquisition historiquement social et bon marché est devenu au fil du temps beaucoup plus commercial. Les prix y sont plus élevés et les risques nombreux (mauvaise gestion, encadrement des prix, difficulté à la revente…). Si le principe constitue une vraie alternative économique à l’acquisition classique, il doit être envisagé avec précautions.

 

10 - Le cas des étrangers

Le marché immobilier danois est réputé fermé aux étrangers à moins qu’ils ne soient fiscalement résidents. Dans ce cas, ils peuvent y acheter une résidence principale ou secondaire sans conditions au-delà de 5 ans de résidence fiscale au Danemark. Et durant urant les 5 premières années (pour les ressortissants de l’UE et de la Suisse) sous conditions de ressources (justifier d’un emploi, être propriétaire d’une société au Danemark ou posséder un patrimoine suffisant) et le bien doit être habité par le propriétaire et ne peut être loué.

En cas de départ, le bien ne peut être loué et doit être revendu. A moins d’un départ provisoire avec projet de retour (pour une mission à l’étranger par exemple).

Bon à savoir : Au Danemark, il n'y a a pas d'impôt sur la plus-value pour la résidence principale quelque soit la durée de détention.

 

En conclusion, si le système danois est bien différent du système français en termes d’acquisition immobilière, il n’en reste pas moins attractif et envisageable pour les étrangers. L’important est de se préparer : appréhender l'aspect fiscal et successoral avant de se lancer (quid en cas de divorce ou décès, situation particulière des couples binationaux, notion de régime matrimonial international, imposition des biens détenus à l’étranger....) et d’être bien accompagné. 

 

 

Anne Mette Toft-Vibe s’est spécialisée dans l’accompagnement des familles françaises dans leurs démarches au Danemark. Pour les aspects immobiliers (achat ou locatif), mais également concernant le droit de la famille, le droit successoral international et le droit des sociétés. Elle est joignable au +45 61 18 60 50  pour une première consultation gratuite et est toujours disponible pour un conseil.