Le fait de déménager, de trouver un appartement peut être une source de stress surtout pour un étranger qui ne connaît pas bien les ficelles de ce secteur. LePetitJournal.com à demandé à Arnaud Pichard, agent immobilier, de nous éclairer sur les différents pièges à éviter pour une installation réussie. Vous le verrez, la vigilance est de mise.
1/ Pièces demandées pour la rédaction du bail:
Vous n’avez à fournir qu’une pièce d’identité (passeport ou carte d’identité valable), et éventuellement le CNP (Cod Numeric Personal = équivalent de la carte de séjour mais n’est pas obligatoire).
PS: Vous n’êtes pas tenu, comme en France, de fournir des justificatifs de revenus, des cautions des parents ou une attestation de votre employeur!
2/ L’état du bien et divers:
Vérifiez que le bien que vous souhaitez louer n'a pas la fameuse "bulina rosie" et n'est pas encadré dans une classe de risque sismique (il existe différentes classes de risque I, II, III ou IV, le degré I présentant le risque le plus élevé et le degré IV le moins élevé).
Pour être sur, regardez sur le site de la Mairie de Bucarest (liste officielle avec adresses des biens concernés): http://www.pmb.ro/
Encore plus précise, demandez la liste des assureurs ( Groupama, Allianz, Generali, etc… ).
NB: Certains propriétaires enlèvent le macaron rouge à l’entrée de l’immeuble pour ne laisser aucune trace.
3/ Vérification du bien:
Pour une plus grande sécurité, exigez un extrait de carte foncière du bien à louer (cela vous permet de vérifier, entre autres, que le propriétaire est bien le propriétaire et qu’il n’y a pas de gages auprès de banques, etc..).
4/ Le bail:
En tant qu’étranger, exigez un bail bilingue afin de savoir exactement ce que vous signez (français, anglais-roumain etc…) !
Exigez que celui-ci soit tamponné par l’ANAF (le fisc roumain)!
A noter que beaucoup de propriétaires roumains ne le font pas nécessairement. Même si cela est leur obligation fiscale et non la vôtre, mieux vaut pour vous protection et tranquillité d’esprit.
5/ Les clauses:
Il n’existe pas en Roumanie de cadre légal concernant le bail, or il y a des règles généralement acceptées et pratiquées par les propriétaires/clients:
A/ Sachez que le bail en Roumanie est de 12 mois minimum… si sortie prématurée du bail avant ce délai, vous perdez en général votre caution avancée au début du bail (à titre de dédommagement).
B/ Le montant de la caution est généralement de 1 mois de loyer voire deux (si loyers plus élevés ou biens d’une certaine valeur existant dans le bien en location).
C/ Le préavis peut être en général de 30 voire 60 jours (pour les deux parties). Il peut être en fonction de vos intérêts (donc plus long par exemple; tout est relativement négociable dans un bail roumain).
D/ Le propriétaire est obligé d’assurer son bien. L’assurance obligatoire légale, nommée le PAD, assure seulement à hauteur de 20.000 euros maximum pour les risques sismiques notamment. Exigez une copie de son assurance (normalement, il souscrit une assurance complémentaire pour assurer la valeur réelle du bien + autres comme inondations, responsabilité civile…etc…, mais ce n’est pas obligatoire pour lui).
De votre côté, vous pouvez, si vous le souhaitez (ce n’est pas obligatoire non plus), souscrire une assurance pour le contenu (par exemple, vos affaires personnelles, ordinateurs etc….).
E/ Les loyers sont payables en général en EUROS (exigez de faire des virements plutôt que de payer en espèces). Si renouvellement de contrat, prévoyez une hausse de loyer mais modérée et si possible conformément à l’indice Européen à la Consommation…, car vous pourriez avoir de mauvaises surprises.
F/ Les propriétaires incluent souvent une clause de visite ponctuelle de leur bien (ne pas s’effrayer outre mesure car la plupart du temps ils ne viendront pas inspecter le bien).
NB: Ayez à l’esprit que 90 % des roumains sont propriétaires (record en Europe avec la Bulgarie), d’où un rapport à la propriété très fort.
G/ Précisez bien dans le bail que le montant du loyer reste inchangé durant la durée du bail (afin de ne pas voir son loyer augmenter sans cesse comme ce fut le cas encore avant la crise de 2008).
H/ L’usure normale….ATTENTION….!!! Expression interprétable facilement et souvent dans l’intérêt du propriétaire. Exemple: une petite tache sur un mur peut être considérée comme de l’usure et donc motif de retenue de la caution….Soyez vigilants sur l’état du bien et pensez à bien le nettoyer en partant. Faites un état précis des défauts dès l’entrée dans l’immeuble et notez-le bien dans l’état des lieux.
6/ L’état des lieux:
Se décline en deux parties:
L’inventaire (meubles si tel est le cas, appareils électroménagers, appareils de climatisation, etc….)
Etat des lieux proprement dit (état du lieu, des pièces etc.).
Attention!!! Bien noter les consommations des compteurs (eau, gaz, électricité…).
Bien noter le nombre de jets de clés remis!!!
Attention!!! Prendre des photos partout du bien où il y a des défauts et bien le noter le cas échéant (cf. le paragraphe G). La photo reste la preuve irréfutable de l’état des lieux en cas de discussions/interprétations (notamment sur l’usure normale lors de l’état des lieux de sortie…).
NB: Généralement, les agences ne font que l’état des lieux d’entrée et celui de sortie se fait entre le locataire et le propriétaire.
7/ Divers:
Le paiement des charges (si c’est un immeuble, vous avez au rez-de-chaussée de l’immeuble ce qu’on appelle ‘un avizier’ soit un tableau d’affichage sur lequel est mentionné par appartement le montant des charges. Bien vérifier comment payer car les paiements se font encore pas mal en espèces… et aux heures d’ouverture du syndic de l’immeuble… Indiquez au syndic le nombre de personnes habitant dans le bien loué car cela influe sur le montant des charges.
Si maison, vous pouvez payer directement au propriétaire (sur présentation des factures) ou au prestataire en fonction de l’arrangement entre vous.
Internet: Si pas déjà connecté, vous pouvez faire un abonnement (il vous faut pour cela une copie du bail + pièce d’identité).
8/ Agence de conseils immobiliers:
Exigez de votre conseiller immobilier un contrat de prestation de services (comportant les coordonnées d‘une société fonctionnant légalement et ayant pignon sur rue) ainsi que la facture complète en bonne et due forme.
Sachez qu’en Roumanie, la carte professionnelle de conseiller immobilier n’existe pas, raison de plus pour être sur vos gardes…!!!!
Arnaud PICHARD
arnaud.pichard@vantageproperties.ro, +40.744.599.535
Agence de conseils immobiliers Vantage Properties
www.vantageproperties.ro
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